核心摘要：作為香港最大的商業(yè)地產商之一，九龍倉集團有限公司在內地拓展的步伐也在加快。李玉芳表示，成都IFS只租不賣，且自行運營管理。

　　作為香港最大的商業(yè)地產商之一，九龍倉集團有限公司(00004.HK，下稱“九龍倉”)在內地拓展的步伐也在加快。日前，該集團的執(zhí)行董事李玉芳接受《第一財經日報》專訪時表示，預計2015年該公司在投資物業(yè)(即商業(yè)地產)這部分的收入增幅會達到30%，主要貢獻或來自于成都國際金融中心(下稱“成都IFS”)的經營。

　　成都IFS出租率高

　　成都IFS位于春熙路-紅星路核心商圈，項目投資總額超過160億元，76萬平方米的總建筑面積涵蓋了旗艦購物中心、超甲級寫字樓、五星級酒店及高端服務式住宅，于2014年1月開業(yè)。

　　李玉芳表示，成都IFS只租不賣，且自行運營管理。“該購物中心的所在地，是成都最繁華的商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍和人氣都很好，”她說道，這塊地是在7、8年前開始看的，地塊很大、又在核心區(qū)域，類似這樣的土地無論是北京或者上海，并不容易獲取，所以九龍倉決定拿下。

　　開業(yè)1年來，成都IFS的招商情況較好，購物中心出租率近100%，一號辦公樓的出租率也接近40%，且在不斷上漲。李玉芳介紹，這家購物中心總計近300個品牌，其中近90個是首次進入成都或西南市場的，分別包括A&F、Balenciaga、Celine、Chanel、LV和Valentino等;同時還有腕表、電影院、超級市場及精品書店。

　　“早在2012年，成都的奢侈品消費已列全國第三，而進駐成都IFS的國際一線奢侈品，一部分的旗艦店營業(yè)額在去年名列各自的全國前三，有些甚至是全國的銷售冠軍店。”李玉芳說道，作為西部大開發(fā)龍頭，成都的輻射半徑很大，從消費力看，顧客不僅來自成都、成都周邊二三線城市，還有相當一部分來自西南地區(qū)其他省市，包括云南、貴州、西安、西藏、新疆等，活力十足。

　　成都是目前國內經濟發(fā)展增速最快的城市之一，也是商業(yè)地產及零售物業(yè)最為活躍的城市。據(jù)福布斯發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，成都2012年奢侈品消費額僅次于北京、上海，位居全國第三。

　　據(jù)了解，成都IFS項目的租金在不斷刷新西部新高，目前的首層最高租金已達每月1800元/平方米。

　　復制海港城經驗

　　九龍倉中國置業(yè)有限公司總經理(營運)侯迅則對本報記者說道，“成都IFS主要是以香港海港城為范本，中高檔產品皆有，且其服務和品牌引入等，也向海港城看齊。”

　　海港城是全香港最大的綜合購物中心，其購物空間也與成都IFS類似，約21萬平方米，總計700家商店、50家食肆、3個酒店、服務公寓約有500間。2014年上半年，九龍倉公司的總收入為164.15億港元，其中來自投資物業(yè)板塊的收入為64億港元，海港城對這一板塊的貢獻最大，超過70%。此外，海港城的年收入也高達100億元以上。

　　在業(yè)態(tài)分布上，成都IFS與海港城較為接近，奢侈品占購物中心的15%比例，輕奢品牌占比18%，餐飲娛樂和生活方式占比33%，中高端市場品牌則是最高，達到34%。

　　李玉芳也說，雖然不少內地的購物商場定位轉向了餐飲，但經公司考慮，餐飲有其特殊性：如果把這一類型占比放的過高，除了中午和晚上，做生意的時間并不算特別多，這對于購物中心而言也是一種損失。與此同時，九龍倉的租金收入，與企業(yè)的直接產出是掛鉤的。此外，餐飲品牌也有廚房配備的要求，“雖然說，目前餐飲企業(yè)已經有較好的管理能力，減少了不少油煙，但是對整體環(huán)境而言還是會有一些影響的。”

　　除了成都項目之外，九龍倉還在無錫、重慶、蘇州和長沙等地興建4個IFS項目，且都參考香港海港城這一模板。作為所在城市最為矚目的“城中城”地標，每個城市的IFS項目都位于城市的核心商圈。目前，無錫項目已經開業(yè)，重慶和蘇州項目則分別于2016年開業(yè)，最大體量的長沙IFS計劃于2017年開門迎客。
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