當(dāng)諸多開發(fā)商搏殺于一二線城市之際，嘉凱城則加快布局新型城鎮(zhèn)。其計(jì)劃3到4年內(nèi)，在長三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)建設(shè)200個(gè)城鎮(zhèn)綜合服務(wù)平臺(tái)。
嘉凱城稱，一些并不起眼的小城鎮(zhèn)，往往蘊(yùn)含著驚人的消費(fèi)實(shí)力與潛力。
2014年12月26日，嘉凱城發(fā)布公告稱，公司以總價(jià)3478萬元取得浙江省平湖市新埭鎮(zhèn)一宗商服用地，將打造成為集政務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、體驗(yàn)式商業(yè)、餐飲娛樂和O2O政務(wù)與商業(yè)等功能于一體的嘉凱城城市客廳項(xiàng)目，從而使該項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到11個(gè)。
當(dāng)日，嘉凱城董事、副總裁李懷彬表示，未來200個(gè)城市客廳項(xiàng)目將輻射3000萬-4000萬經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城鎮(zhèn)居民，打造面向城鎮(zhèn)居民的綜合服務(wù)平臺(tái)。
另辟蹊徑布局城鎮(zhèn)
自2012年下半年開始，嘉凱城在做好房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上，實(shí)施城鎮(zhèn)居民生活服務(wù)平臺(tái)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。公司在以長三角為核心的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，打造面向城鎮(zhèn)居民，包含傳統(tǒng)零售、餐飲、社交娛樂、O2O零售業(yè)態(tài)以及綜合市政服務(wù)等全新綜合業(yè)態(tài)的“一站式城鎮(zhèn)會(huì)客廳”。
與嘉凱城參與城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)不同，目前多數(shù)房企仍將一二線城市視作主戰(zhàn)場。萬達(dá)、綠地、方興等房企的商業(yè)布局尚未涉及城鎮(zhèn)。
2014年年底，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德與德勤中國、新加坡南洋理工大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)·中國潛力城市40強(qiáng)》研究報(bào)告顯示，武漢、長沙、成都、西安、合肥、鄭州已成為商業(yè)開發(fā)的潛力城市，大型房企正在這些城市加速布局。
據(jù)RET睿意德高級(jí)董事王玉珂介紹，從趨勢來看，內(nèi)資開發(fā)商將二線的省會(huì)城市或區(qū)域型中心城市作為重點(diǎn)布局方向。而外資開發(fā)商則表現(xiàn)謹(jǐn)慎，其超過八成的新增項(xiàng)目仍選址一二線城市。
那么問題來了，嘉凱城布局城鎮(zhèn)是另辟蹊徑還是劍走偏鋒?
“公司并非看空一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)，而是由于一二線城市地價(jià)高企，競爭過于激烈。”嘉凱城一名內(nèi)部人士向企業(yè)觀察報(bào)記者表示，一二線城市的商業(yè)項(xiàng)目往往供大于求、同質(zhì)化加劇，導(dǎo)致參與價(jià)值大打折扣。而小城鎮(zhèn)則蘊(yùn)藏著更多機(jī)會(huì)，其商業(yè)項(xiàng)目多處于空白階段。
嘉凱城通過實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些并不起眼的小城鎮(zhèn)，往往蘊(yùn)含著驚人的消費(fèi)實(shí)力與潛力。
該調(diào)研結(jié)果顯示，2012年，浙江小城市培育試點(diǎn)鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近3.6萬元，與杭州市區(qū)居民的3.75萬元相近。在生活成本方面，以商品房價(jià)格為例，浙江小城市培育試點(diǎn)鎮(zhèn)的商品住宅均價(jià)7800元/平方米，僅為杭州市區(qū)的1/3。因此，與市區(qū)的高收入、高消費(fèi)相比，小城鎮(zhèn)的實(shí)際購買力更為可觀。
同時(shí)，小城鎮(zhèn)居民與一二線城市居民的消費(fèi)行為正在趨同。隨著一二線城市的消費(fèi)習(xí)慣向下滲透，小城鎮(zhèn)居民正在追趕大城市的生活時(shí)尚，追求更高層次的消費(fèi)體驗(yàn)。
小城鎮(zhèn)居民的社交消費(fèi)需求同樣強(qiáng)烈。未來，包含休閑、娛樂、社交等功能的體驗(yàn)式商業(yè)在小城鎮(zhèn)極具發(fā)展?jié)摿Α?/p>
選擇長三角區(qū)域，對(duì)于嘉凱城可謂輕車熟路。數(shù)據(jù)顯示，在嘉凱城2013年的營業(yè)收入中，90%以上來自江浙滬地區(qū)。
此外，長三角的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展走在全國前列。在2013年中小城市新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量100強(qiáng)縣市中，江浙滬占據(jù)一半。在全國小城鎮(zhèn)500強(qiáng)中，浙江、江蘇兩省合計(jì)占了近一半。其中，浙江省規(guī)劃了43個(gè)小城市培育試點(diǎn)鎮(zhèn)，江蘇省規(guī)劃了10個(gè)綜合規(guī)劃建設(shè)示范鎮(zhèn)。
意欲模板化復(fù)制
按照嘉凱城的規(guī)劃，城市客廳最大的特色是將與城鎮(zhèn)居民生活息息相關(guān)的綜合市政服務(wù)功能融入其中。
“在城市客廳中，10%是公共服務(wù)配套，它需要與地方政府密切溝通，把與公共服務(wù)職能相匹配的內(nèi)容放進(jìn)去，形成一個(gè)綜合性的服務(wù)產(chǎn)品。”前述嘉凱城內(nèi)部人士透露，預(yù)計(jì)2015年年初在浙江省諸暨市店口鎮(zhèn)開業(yè)的嘉凱城城市客廳項(xiàng)目將成為一個(gè)模板。
店口鎮(zhèn)位于諸暨市北部，素有“五金之鄉(xiāng)”之稱，毗鄰蕭山、紹興。該鎮(zhèn)常住人口14萬，有著良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，2013年全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值突破800億元。同時(shí)，店口鎮(zhèn)還是聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署試點(diǎn)城鎮(zhèn)、全國發(fā)展改革試點(diǎn)鎮(zhèn)，也是首批浙江省小城市培育試點(diǎn)鎮(zhèn)。目前，店口鎮(zhèn)已有6家上市公司，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨捷^高。
“由于當(dāng)?shù)卣w商業(yè)設(shè)施和服務(wù)配套還無法與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配，不少店口人跑到杭州、上海去消費(fèi)。當(dāng)?shù)貙?duì)于現(xiàn)代商業(yè)綜合配套設(shè)施的需求十分強(qiáng)烈。”前述嘉凱城內(nèi)部人士判斷，商業(yè)地產(chǎn)的未來將呈現(xiàn)明顯的兩極化——特大城市和小城鎮(zhèn)。“特大城市的商業(yè)機(jī)會(huì)是基于產(chǎn)業(yè)、資源集聚而帶來的人口流入，小城鎮(zhèn)的機(jī)會(huì)在于購買力提升、消費(fèi)升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)。
資料顯示，嘉凱城店口鎮(zhèn)項(xiàng)目總建筑面積4萬多平方米，容積率為1。該項(xiàng)目由“現(xiàn)代體驗(yàn)式商業(yè)+政府公共資源配套”組成，業(yè)態(tài)包括零售、餐飲、社交娛樂、綜合市政服務(wù)(如市民廣場、社保服務(wù)中心、水電煤服務(wù)點(diǎn)、博物館等公共特色空間)。
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