庫(kù)存積壓銷售不暢,負(fù)債累累的嘉凱城陷入賣的越多、虧的越多的地步;此外,嘉凱城為子公司的擔(dān)保金額超過(guò)公司凈資產(chǎn)的兩倍。
根據(jù)11月初的兩則出售公告,嘉凱城將手中的銀行和保險(xiǎn)資產(chǎn)先后掛牌出售。就在上市房企紛紛加速涉足金融之時(shí),嘉凱城卻逆市“去金融化”,公司對(duì)外稱是為了聚焦主業(yè),但在越賣越虧的現(xiàn)實(shí)面前,盈利才是更現(xiàn)實(shí)的壓力。
房地產(chǎn)本是暴利行業(yè),但是像嘉凱城這樣,房子賣的越多,公司虧的越多的情況并不常見(jiàn)。作為浙江省國(guó)資委旗下唯一經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的上市公司,嘉凱城的陷落更像是人禍,而非天災(zāi)。
房子越賣越虧
央行的一紙降息公告讓上市房企樂(lè)開(kāi)了花,降息后的首個(gè)交易日,嘉凱城的股價(jià)牢牢封于漲停板,然而這僅是曇花一現(xiàn),隨后公司股價(jià)便再度低迷,即使大盤放天量創(chuàng)新高,嘉凱城依然難有起色。對(duì)于嘉凱城來(lái)說(shuō),降息難以起到立竿見(jiàn)影的效果,變賣股權(quán)對(duì)扭虧更加直接。
11月8日,嘉凱城公告稱,公司擬以不低于1.7億元的價(jià)格出售子公司持有的浙商財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司8250萬(wàn)股股權(quán),如果在年底前完成轉(zhuǎn)讓,公司有望獲得稅后利潤(rùn)6551.68萬(wàn)元。嘉凱城表示,這“將對(duì)本公司2014年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生積極的影響”。
三季報(bào)顯示,嘉凱城前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收57.25億元,同比下降2.46%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-5827.68萬(wàn)元,同比驟降214.85%。顯然,如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓得以在年底之前實(shí)現(xiàn),加之樓市回暖,公司有望擺脫全年虧損的窘境。
實(shí)際上,為了扭虧,在上述股權(quán)出售之前的11月4日,嘉凱城還宣布以不低于5365萬(wàn)元的價(jià)格掛牌出售子公司持有的杭州銀行股份有限公司600萬(wàn)股股份。同樣,此次銀行股權(quán)出售若在年前完成,預(yù)計(jì)可產(chǎn)生稅后利潤(rùn)3647萬(wàn)元,也將對(duì)“本公司2014年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生積極的影響”。
從借殼上市時(shí)的利潤(rùn)十?dāng)?shù)億到如今靠賣股權(quán)保利潤(rùn),嘉凱城只用了5年時(shí)間,而公司的好日子只維持了兩年光景。
2009年10月底,嘉凱城完成了歷時(shí)三年的借殼計(jì)劃,公司當(dāng)年就給出了靚麗的年報(bào),收入達(dá)到73.53億元,凈利潤(rùn)達(dá)到13.4億元;來(lái)年的2010年,雖然凈利潤(rùn)略有下滑但還是接近12億元,同期收入已經(jīng)超過(guò)90億元。
但從2011年開(kāi)始,嘉凱城開(kāi)始業(yè)績(jī)變臉。2011-2013年,公司收入從64.85億元增長(zhǎng)至112.48億元,但凈利潤(rùn)卻從1.87億元下降至0.26億元,2011年業(yè)績(jī)跳水成為公司的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
到了2014年前三季度,嘉凱城更是直接陷入虧損,雖然公司前三季度實(shí)現(xiàn)近60億元的銷售收入,但還是虧損了1.16億元。2012年,公司也曾前三季度虧損,公司靠降價(jià)售樓才勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)了全年3000萬(wàn)元的凈利潤(rùn)。
嘉凱城囤地較早,樓盤定位中高端,雖然樓市政策的不斷調(diào)整使部分房企也曾出現(xiàn)業(yè)績(jī)動(dòng)蕩,但像嘉凱城這樣一蹶不振的幾乎沒(méi)有,是什么讓公司一步步滑向虧損的境地呢?
惡性循環(huán)
嘉凱城拿地高峰期集中在2010年和2011年。2009年,公司存貨不足70億元,第二年就達(dá)到了130.69億元,2011年進(jìn)一步提高到近184億元;隨后兩年,嘉凱城存貨雖有增加但增幅明顯放緩,進(jìn)入2014年,公司開(kāi)始了又一輪集中拿地,截至三季度末,存貨金額已經(jīng)從年初的226.5億元增長(zhǎng)至285.33億元。
公司在拿地方面高歌猛進(jìn),另一方面其銷售卻難言樂(lè)觀。2011年,嘉凱城實(shí)現(xiàn)合同銷售面積25.06萬(wàn)平方米,合同銷售金額39.45億元;2012年分別為44.6萬(wàn)平方米和78.2億元;2013年分別為35.74萬(wàn)平方米和79.8億元。
銷售面積止步不前,開(kāi)工和完工項(xiàng)目卻大步向前。2011-2013年,嘉凱城交付面積分別為35.16萬(wàn)、27.3萬(wàn)和76.71萬(wàn)平方米,同期新開(kāi)工面積分別為34.14萬(wàn)、75.6萬(wàn)和35.83萬(wàn)平方米,公司的攤子越鋪越大。
年銷售面積只有30余萬(wàn)平米,土地儲(chǔ)備卻高達(dá)數(shù)百萬(wàn)平米,在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光不再的情況下,公司如何實(shí)現(xiàn)快速去庫(kù)存呢?不是嘉凱城不想去庫(kù)存,但公司已經(jīng)建好的房子已經(jīng)夠賣半年的了。
2013年年報(bào)顯示,嘉凱城存貨中的“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”也即完工的樓盤賬面余額為52.33億元,當(dāng)年公司全年收入為112.48億元,已完工樓盤賬面余額相當(dāng)于公司半年的收入,而且公司的預(yù)收款還略有下降,難道是公司惜售待漲?
顯然不是。“加強(qiáng)渠道營(yíng)銷,創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式”在公司年報(bào)中被強(qiáng)調(diào)再三。從存貨猛增的2010年算起,公司收入漲幅剛剛超過(guò)兩成,但累計(jì)完工未售的樓盤已經(jīng)從24.62億元增長(zhǎng)了一倍有余。
也就是說(shuō),在行業(yè)高景氣度時(shí),嘉凱城大量囤地,但由于限購(gòu)等政策陸續(xù)出臺(tái),公司銷售節(jié)奏被打亂,隨著房企存貨越來(lái)越多,業(yè)務(wù)集中在二三線城市的嘉凱城已經(jīng)積重難返,即使降價(jià)促銷,積壓的樓盤也難以快速處理。
從嘉凱城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率可見(jiàn)一斑。2011-2013年,公司房地產(chǎn)板塊的毛利率分別為42.37%、35.49%、25.37%,三年時(shí)間下降了近兩成,原本高利潤(rùn)的房地產(chǎn)業(yè)在嘉凱城手中變成了低毛利。
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