梳理多重出路
前天，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在某寫字樓綜合體發(fā)展論壇中總結(jié)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢時(shí)表示，金融體制改革快速行動的形勢下，資產(chǎn)證券化、REITs、房地產(chǎn)信托基金等諸多方面，企業(yè)都將迎來機(jī)會。她認(rèn)為，持有型物業(yè)帶領(lǐng)著美國的這一輪房地產(chǎn)復(fù)蘇，REITs和MBS兩方面“上行”。
反觀國內(nèi)，這些發(fā)展方向也同樣值得借鑒。未來持有型物業(yè)租金怎樣能和資本市場聯(lián)系起來，傳統(tǒng)商務(wù)面對電商的沖擊和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，如何共存都將是企業(yè)必須面對都問題。
的確，萬達(dá)一直也在探索從資產(chǎn)證券化方向緩解資金鏈問題。今年以來，一系列等金融體制政策利好，為包括萬達(dá)在內(nèi)等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的發(fā)展契機(jī)。
可以看到，年初時(shí)，王健林曾表示“今年將力推兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊上市”的許諾即將成真。
今年9月，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正式打包其178個(gè)核心商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目向香港聯(lián)交所遞交招股書，包含159個(gè)萬達(dá)廣場、8個(gè)萬達(dá)城、11個(gè)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目。最新消息稱，商業(yè)地產(chǎn)大鱷萬達(dá)集團(tuán)旗下萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司擬定12月5日啟動全球路演，并于12月19日正式于港交所沖刺IPO。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)幾經(jīng)波折的8年的上市之路即將完結(jié)。
與資本市場加緊對接，萬達(dá)年底雙喜臨門。上月，萬達(dá)院線也爆出消息，其首發(fā)審核獲中國證監(jiān)會發(fā)審委通過，有望在年底前上市。
日前，有媒體消息稱，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)籌資規(guī)模為60億美元，并已獲得香港聯(lián)交所批準(zhǔn)。穆迪投資者服務(wù)公司報(bào)告指出，萬達(dá)主力業(yè)務(wù)板塊上市將有助于降低公司的債務(wù)杠桿率，同時(shí)能增強(qiáng)其流動性等。
除了業(yè)務(wù)與資本接軌，打通海外融資渠道，進(jìn)一步補(bǔ)充現(xiàn)金流降低融資成本。萬達(dá)近年來，也在從觸網(wǎng)觸電、產(chǎn)品轉(zhuǎn)型等多方面著手嘗試轉(zhuǎn)型。
今年8月，萬達(dá)與騰訊、百度的達(dá)成三方合作。萬達(dá)董事長王健林表示，未來5年三方將投資200億元用于該合資公司的平臺建設(shè)。
近年來，萬達(dá)電商板塊歷經(jīng)多次管理層變動，始終未能找到一個(gè)可行的電商盈利模式。今年的萬達(dá)電商痛下血本，萬達(dá)電商的方向更是在做一種資源整合，并不是想將15多億的線下客流量引到線上，而是用線上更好的服務(wù)線下，做足以“電商”養(yǎng)“實(shí)體”的戲。
有分析人士觀點(diǎn)，萬達(dá)電商平臺與淘寶不同，它是線上線下融為一體的O2O電子商務(wù)模式。兩大互聯(lián)網(wǎng)巨頭分別在用戶數(shù)據(jù)和線上支付入口為萬達(dá)商業(yè)的線下商場提供支持。百度貢獻(xiàn)大數(shù)據(jù)，騰訊貢獻(xiàn)支付工具，兩方支撐萬達(dá)的線下商業(yè)落點(diǎn)優(yōu)勢。
這盤棋最終戰(zhàn)場還是萬達(dá)的線下，兩個(gè)方面可以佐證。
首先，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)板塊中毛利率最高的業(yè)務(wù)就是持有型商業(yè)的租賃部分，至2014年上半年達(dá)到68.9%。盡管整體占比不高，但已呈蒸蒸日上之勢。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股書數(shù)據(jù)顯示，2011~2013年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)租賃及管理營業(yè)收入分別為37.69億元、58.43億元和84.83億元。該業(yè)務(wù)占比從2011年的7.4%提高至2014年上半年的22.3%，逐年上漲。不顧潛力板塊培養(yǎng)線上，與一家獨(dú)大的阿里較勁，無疑是以卵擊石。
此外，在萬達(dá)重資產(chǎn)模式面臨的多方拷問下，可能的發(fā)展困局逐漸增多。在轉(zhuǎn)型的路上，一個(gè)可以預(yù)見的方向就是輕資產(chǎn)化，借助REITs。而REITs對于商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率有一定要求。有業(yè)內(nèi)認(rèn)識指出，按照境外REITs的要求來看，年租金回報(bào)率至少要達(dá)到3%－5%，內(nèi)地由于貸款利率本身比較高，因此對于年租金回報(bào)率將有更高的要求。這樣看來，萬達(dá)未來在戰(zhàn)略上只會更加重視實(shí)體店鋪的收益情況。
萬達(dá)電商無論如何實(shí)現(xiàn)，都離不開對一句老話的思考：皮之不存，毛將焉附。
在今年年中的總結(jié)會上，王健林展望2020年，萬達(dá)將形成不動產(chǎn)、文化旅游、金融、零售、電商五大業(yè)務(wù)板塊。這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)老將在轉(zhuǎn)型中不單單要面對資金流模式的轉(zhuǎn)變以及適應(yīng)新的市場生態(tài)的考驗(yàn)。在產(chǎn)品端，將量產(chǎn)化的產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)和品質(zhì)，搭建更合理的布局，尋找更有體驗(yàn)感的核心競爭力更是對萬達(dá)商業(yè)的持久考驗(yàn)。（中房網(wǎng) 殷雯）
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