紅商網(wǎng)訊：今年十月的最后一天，萬(wàn)達(dá)看家產(chǎn)品進(jìn)入百座時(shí)代，第100座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在云南昆明正式開(kāi)業(yè)。從第1座至第100座，萬(wàn)達(dá)用了14年時(shí)間譜寫(xiě)了一個(gè)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)神話。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入第三代迭代后，租售結(jié)合的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式為公司迅速規(guī)�；峁┝擞辛χ�。業(yè)內(nèi)共識(shí)，這一模式的關(guān)鍵在于低成本拿地和銷售型物業(yè)的估值溢價(jià)和快速去化。二者缺一不可，否則難以平衡持有型商業(yè)物業(yè)的資金沉淀。
2014年行近年底，審視全國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，有業(yè)內(nèi)這樣一種假設(shè)，當(dāng)?shù)统杀灸玫夭豢沙掷m(xù)、銷售型物業(yè)去化趨緩，這種“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的發(fā)展模式是不是會(huì)受到挑戰(zhàn)。
模式拷問(wèn)
在市場(chǎng)行情低迷的今年，萬(wàn)達(dá)的銷售業(yè)務(wù)似乎也經(jīng)歷著嚴(yán)冬，萬(wàn)達(dá)似乎迎來(lái)了第一重拷問(wèn)。
截至目前，萬(wàn)達(dá)方面尚未有官方透露今年的銷售業(yè)績(jī)情況。但據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)今年1-11月其銷售金額預(yù)估為1027億元，銷售面積預(yù)估810萬(wàn)平方米，在國(guó)內(nèi)房企排名中位列第7�；仡櫲f(wàn)達(dá)集團(tuán)今年年初公布第2400億元銷售目標(biāo)，還有一半尚未完成。
去年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)到3800億元，同比增長(zhǎng)27%；收入1866.4億元，完成計(jì)劃的104%，同比增長(zhǎng)31%，萬(wàn)達(dá)方面稱，這是集團(tuán)第8年連續(xù)收入增長(zhǎng)率超30%。而今年要保持這樣的增速的可能性幾乎為零。
另一個(gè)支撐其發(fā)展模式的一環(huán)就是低成本拿地，高資產(chǎn)溢價(jià)出售。無(wú)論北上廣深或者其他二三四線，地價(jià)整體上行是不爭(zhēng)事實(shí)，即便在企業(yè)拿地更為謹(jǐn)慎的今年也是如此。
某研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1197元/平方米，同比上漲5%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1746元/平方米，同比上漲10%。
在其他房企土地成本連年上漲甚至翻倍的情況下，萬(wàn)達(dá)無(wú)疑是一個(gè)特例。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股書(shū)顯示，2011年－2013年，其平均土地成本竟出人意料到連年降低，分別為1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米。
綜合多家研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，萬(wàn)達(dá)今年上半年新增土地樓面面積1881.8萬(wàn)平方米，累計(jì)土地儲(chǔ)備樓面面積9186.9萬(wàn)平方米，可能是上半年全國(guó)新增土地儲(chǔ)備最多的房企。另有不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入桂林、東莞、梅州、徐州、呼和浩特等城市，大部分土地屬于市郊位置，相比中海、萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)的土地成本明顯偏低。
即便與其拿地城市結(jié)構(gòu)有關(guān)，但不可回避的是萬(wàn)達(dá)強(qiáng)大的政府關(guān)系和商業(yè)名片在其中的決定性作用。給予地方政府許諾，繁榮一方經(jīng)濟(jì)的低價(jià)拿地根基使得萬(wàn)達(dá)模式的雪球越滾越大。
中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，近5年來(lái)，每年有15-24個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在全國(guó)各地陸續(xù)開(kāi)業(yè)。今年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開(kāi)業(yè)24座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積2203萬(wàn)平方米，有望成為全球規(guī)模第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)，未來(lái)兩年仍將保持這樣的開(kāi)發(fā)速度。萬(wàn)達(dá)方面數(shù)據(jù)顯示，2015年-2016年，全國(guó)各地將有約52個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)面世。
有媒體稱，“最西北已開(kāi)拓至新疆烏魯木齊，最西南已扎根西雙版納，最東北已來(lái)到佳木斯，并且將戰(zhàn)線延長(zhǎng)至三四線城市甚至縣級(jí)市，在全國(guó)范圍內(nèi)織起更為密集的戰(zhàn)略布局圖，形成燎原之勢(shì)”。
雪球漸大，總要有容其的跑道。
業(yè)內(nèi)反復(fù)預(yù)警國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展泡沫為萬(wàn)達(dá)前景蒙上一層陰影。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，相比發(fā)達(dá)國(guó)家，城市人均商業(yè)面積1.2平方米已算較高水平，而目前國(guó)內(nèi)一些城市人均商業(yè)面積已達(dá)2平方米。近年來(lái)，中國(guó)寫(xiě)字樓租金水平有約20%－30%的提升，但依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法與售價(jià)增長(zhǎng)相比，導(dǎo)致不少商業(yè)項(xiàng)目整體回報(bào)率不到3%－4%。直接影響就是投資者熱情下滑，空置率不斷高企，經(jīng)營(yíng)前景堪憂。
德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平早前也表示，“我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩必死無(wú)疑，商業(yè)地產(chǎn)很難整合，目前全國(guó)有2986個(gè)Mall，全國(guó)這么大量的商業(yè)地產(chǎn)，這一塊的泡沫會(huì)被擠破。”
中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈建忠日前在某論壇中表示，2010年前后，國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)加強(qiáng)了調(diào)控，眾多開(kāi)發(fā)商將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)，一哄而上、過(guò)度開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化、同質(zhì)化。
除了存量的高企、產(chǎn)品的同質(zhì)，商業(yè)地產(chǎn)還面臨著來(lái)自電商的巨大沖擊。萬(wàn)達(dá)作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)首屈一指的領(lǐng)頭羊，其模式的可持續(xù)性和轉(zhuǎn)型方向成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。
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