紅商網(wǎng)訊：較首次掛牌降價(jià)4.8億元 徐匯濱江地塊成亮點(diǎn)
在今年5月掛牌無果后，百聯(lián)集團(tuán)近日再次捆綁出讓旗下三個(gè)項(xiàng)目。張衡年/攝影
在今年5月掛牌無果之后，百聯(lián)集團(tuán)近日再次將上海濠泉房地產(chǎn)有限公司、上海建配龍房地產(chǎn)有限公司和上海興力達(dá)商業(yè)廣場有限公司股權(quán)和債權(quán)捆綁進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。三個(gè)項(xiàng)目掛牌總價(jià)為67.8億元，相比5月72.6億元的總價(jià)折價(jià)6.6％。較首次掛牌降價(jià)4.8億元
據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站的公告顯示，百聯(lián)集團(tuán)有限公司捆綁轉(zhuǎn)讓上海興力達(dá)商業(yè)廣場有限公司、上海建配龍房地產(chǎn)有限公司、上海濠泉房地產(chǎn)有限公司，共計(jì)三家公司100%股權(quán)及債權(quán)。其中上海興力達(dá)的掛牌價(jià)格為14.85億元，上海建配龍房地產(chǎn)的掛牌價(jià)格為28.44億元，上海濠泉掛牌價(jià)格為24.51億元，三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)金額為67.8億元。
據(jù)了解，上海興力達(dá)主要資產(chǎn)系普陀區(qū)真光路1228、1258號(hào)，曹安路163號(hào)的部分寫字樓，真光路1388號(hào)、曹安路179號(hào)酒店;上海建配龍房地產(chǎn)是為開發(fā)位于上海市普陀區(qū)長征鎮(zhèn)407街坊1/3丘“建配龍中環(huán)生活廣場”而成立的項(xiàng)目公司;上海濠泉的主要資產(chǎn)系百聯(lián)集團(tuán)于2012年底以12.42億元拿下的徐匯區(qū)286B-3地塊。
在今年5月，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上也曾出現(xiàn)過上述三家公司100%股權(quán)及債權(quán)的轉(zhuǎn)讓公告，當(dāng)時(shí)掛牌總價(jià)合計(jì)為72.6億元。對(duì)比前后兩次掛牌價(jià)格，此次掛牌轉(zhuǎn)讓的總價(jià)比之前降低4.8億元，折價(jià)6.6%。此外，此次項(xiàng)目仍是以捆綁的形式出讓。具體的出讓要求是，上海建配龍房地產(chǎn)和上海興力達(dá)必須同時(shí)受讓。另外，意向企業(yè)在受讓上海濠泉的同時(shí)，必須要參與上海建配龍房地產(chǎn)和上海興力達(dá)兩個(gè)掛牌項(xiàng)目的受讓。因此，受讓上海建配龍房地產(chǎn)和上海興力達(dá)成為了受讓上海濠泉的前提條件，但意向企業(yè)如果只受讓上海興力達(dá)和上海建配龍房地產(chǎn)項(xiàng)目，則可不必受讓上海濠泉項(xiàng)目。
實(shí)際上，百聯(lián)轉(zhuǎn)讓的三個(gè)項(xiàng)目都各有歷史。興力達(dá)商業(yè)廣場曾是上海最大的購物中心，由四川興力達(dá)集團(tuán)和新長征集團(tuán)2002年共同投資建造。但由于股東一再變更，還因工程停工造成過“爛尾樓”，百聯(lián)最終無奈接盤。此后，興力達(dá)廣場變身為百聯(lián)中環(huán)購物中心，業(yè)績良好，并獨(dú)立出來，因此現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓的興力達(dá)公司資產(chǎn)中，并不包含百聯(lián)中環(huán)購物中心。
而建配龍項(xiàng)目則是緊挨著百聯(lián)中環(huán)購物廣場，由三幢高層商辦樓及二幢五層商業(yè)裙房組成的商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積為209919平方米，其中辦公用房建筑面積為97294平方米，商業(yè)用房建筑面積為110500平方米。建配龍?jiān)居?jì)劃建設(shè)成為專業(yè)的建材賣場，但由于和興力達(dá)項(xiàng)目一樣沒有按時(shí)完工，百聯(lián)隨后也將項(xiàng)目全面接盤了。
從百聯(lián)集團(tuán)的出讓要求不難看出，上海濠泉的主要資產(chǎn)——徐匯區(qū)286B-3地塊無疑是出讓中最具吸引力的項(xiàng)目。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前普陀的商務(wù)發(fā)展重心在長風(fēng)、真如等區(qū)域，而梅川路商圈位置雖然位于兩者之間，但從今后的發(fā)展以及資產(chǎn)升值角度來看，機(jī)會(huì)似乎不多。“目前，該商圈內(nèi)租金基本在2-3元/平方米/天，租金也不高，而且成長空間遠(yuǎn)不如長風(fēng)。相比之下，徐匯濱江地塊更受歡迎，其辦公樓項(xiàng)目成交均價(jià)在5萬元/平方米以上。從未來發(fā)展前景來看，在黃浦江對(duì)岸世博板塊發(fā)展帶動(dòng)下，徐匯濱江有望成為重要的商務(wù)區(qū)之一。因此，不管是銷售還是自持都會(huì)有比較樂觀的預(yù)期和收益。”
徐匯濱江地塊價(jià)值翻番
2012年12月，百聯(lián)集團(tuán)置業(yè)有限公司以12.422億元獲得徐匯區(qū)WS5單元286B-03地塊，也就是此次出讓的徐匯濱江地塊。據(jù)徐匯區(qū)規(guī)土局的公告顯示，徐匯區(qū)286B-3地塊位于天鑰橋南路、規(guī)劃夏泰浜路西南側(cè)，規(guī)劃調(diào)整后地塊用地面積為48420平方米，容積率為2.2，建筑限高60米。其中，住宅用地面積為35030平方米。據(jù)測算，2012年百聯(lián)獲得地塊的樓板價(jià)約1.17萬元/平方米。根據(jù)國有土地出讓合同約定，該項(xiàng)目應(yīng)于今年1月31日前開工，但截至此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)日，地塊尚末開工。
在當(dāng)初百聯(lián)拿下徐匯濱江地塊時(shí)，其價(jià)格可謂是相當(dāng)?shù)土�。就�?012年10月，保利集團(tuán)曾斥資45億元摘得徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，當(dāng)時(shí)的成交樓板價(jià)就已高達(dá)27055元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到42.9%。而在兩年時(shí)間內(nèi)，地塊價(jià)值更接近翻番。
據(jù)悉，當(dāng)時(shí)百聯(lián)拿地的價(jià)格為12.422億元，現(xiàn)在出讓的價(jià)格則為24.51億元，溢價(jià)超過97%。雖然百聯(lián)大幅度抬升了地塊的出讓總價(jià)，但相較于目前徐匯濱江地區(qū)的房價(jià)來說，接盤者仍有較大盈利空間。
據(jù)搜房網(wǎng)今年9月的調(diào)查，目前徐匯濱江的主要樓盤均價(jià)在7萬-8萬元/平方米，徐匯濱江板塊的房價(jià)在整個(gè)徐匯區(qū)的房價(jià)都位于高端分布價(jià)位。而從這幅地塊本身來看，容積率僅為2.2，加上所處位置很有可能做成高端住宅。這也是為什么雖然地塊在兩年內(nèi)總價(jià)已翻番，卻仍是三個(gè)項(xiàng)目中最吸引人的。
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