紅商網(wǎng)訊：兩年幾乎沒(méi)有在市場(chǎng)拿地的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在經(jīng)歷大股東增持、董事會(huì)人員調(diào)整后，在2014年開(kāi)始加速度，到目前已相繼拿下10塊地(包括5塊為并購(gòu)所得)。與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在資本市場(chǎng)上成功獲得12億美元債融資。

　　一方面，募資、拿地、收購(gòu)打開(kāi)了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的擴(kuò)張之路，另一邊，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)行探索新業(yè)務(wù)，嘗試贏商網(wǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融，而這將成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)翻越 “穩(wěn)定股權(quán)結(jié)構(gòu)、發(fā)展投資物業(yè)、全國(guó)區(qū)域布局”三座大山之后的第四步發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。

　　據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)內(nèi)部人士透露，“公司正在制定企業(yè)的第四步發(fā)展戰(zhàn)略”。

　　買公司買地忙

　　持續(xù)拿地、并購(gòu)，在樓市調(diào)整期，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)加大了逆勢(shì)擴(kuò)張的腳步。

　　9月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司收購(gòu)中山(樓盤)兩公司股權(quán)，涉資2.82億元。一個(gè)月前，遠(yuǎn)洋花4.84億元收購(gòu)上海外高橋項(xiàng)目。

　　這種擴(kuò)張的跡象在今年年初開(kāi)始顯露。開(kāi)年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)即斥資73億元，在北京土地市場(chǎng)攬獲3幅地，這也是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)潛伏三年后首度在京拿地。

　　在2009到2010年間，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在青島(樓盤)、北京、上海(樓盤)曾拿下幾塊高價(jià)地，一度飽受爭(zhēng)議。此后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)始嚴(yán)格控制拿地。

　　2012年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)全年僅購(gòu)入3幅土地，新增土地儲(chǔ)備金額約為40億元。截止到2012年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備面積與2011年末期相比下降約4%。

　　2013年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在全國(guó)新增項(xiàng)目?jī)H4個(gè)，還包括兩個(gè)之前未公開(kāi)的位于廣東中山的收購(gòu)項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目共支付土地出讓金3.57億元。另兩個(gè)項(xiàng)目中，規(guī)劃面積5.5萬(wàn)平方米的北京來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目以招標(biāo)方式獲得;天津(樓盤)武清項(xiàng)目，則是以掛牌方式獲得�？們r(jià)款10.79億元，土地支出對(duì)銷售額的比重降至3%。

　　以此計(jì)算，2012年和2013年這兩年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在土地市場(chǎng)總共拿了僅50億元左右的土地。

　　到2014年，這一狀態(tài)明顯發(fā)生了改變。開(kāi)年才8天，即花73億元在北京搶下3幅地，隨后在天津、中山相繼拿地，8月份兩次再拿下4幅地。

　　“今年上半年的拿地策略是比較積極的，新增土地儲(chǔ)備的付現(xiàn)金額大約70億元，項(xiàng)目總規(guī)模為230萬(wàn)平方米。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)表示，今年的拿地計(jì)劃是150億元，還有一半的指標(biāo)沒(méi)有用。

　　對(duì)于今年積極拿地的原因，上述人士解釋公司主要考慮了三方面因素。

　　“我們?nèi)ツ�、前年沒(méi)怎么拿地，主要因?yàn)楫?dāng)時(shí)土地價(jià)格過(guò)高，地價(jià)和房?jī)r(jià)漲幅偏離正常水平，前兩年少拿了，正常來(lái)說(shuō)今年就需要補(bǔ)一補(bǔ)，另外前兩年拿的少，今年在土地市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候更能夠抓住時(shí)機(jī)補(bǔ)倉(cāng)。”前述遠(yuǎn)洋管理層說(shuō)。

　　其次，今年整體來(lái)說(shuō)資金情況比較好，去年對(duì)大股東做了股份的定向增發(fā)，今年獲得8億美金銀團(tuán)貸款、首發(fā)了美元債，總體的資金情況在同行當(dāng)中屬于比較理想狀態(tài)。

　　另外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)認(rèn)為，今年的土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一些拓展的機(jī)會(huì)，土地市場(chǎng)總體上比之前年度有明顯的降溫，尤其是在并購(gòu)類項(xiàng)目上。“今年我們拿的10幅地塊中有5幅是并購(gòu)獲得。”

　　漫長(zhǎng)的蟄伏

　　在加速擴(kuò)張之前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的蟄伏調(diào)整期。

　　用遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明的話來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)洋最難過(guò)的日子是2010年和2011年，最重要的原因是背了“三座大山”：第一座大山是那兩年股權(quán)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定：中化、中遠(yuǎn)的相繼退出，股權(quán)問(wèn)題一直持續(xù)了兩三年，現(xiàn)在換了中國(guó)人壽、南豐兩個(gè)新股東，股權(quán)結(jié)構(gòu)才慢慢穩(wěn)定。

　　第二是遠(yuǎn)洋區(qū)域結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶來(lái)的壓力。在2010年前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)過(guò)分倚重北京，單北京區(qū)域銷售業(yè)績(jī)就占遠(yuǎn)洋總業(yè)績(jī)的70%。而北京恰恰是宏觀調(diào)控的重災(zāi)區(qū)。這讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)意識(shí)到，雖然很有難度，但“必須調(diào)整”。李明認(rèn)為，調(diào)整的過(guò)程對(duì)于遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)就是三年的“臥薪嘗膽”。

　　在2011年，遠(yuǎn)洋270億元的銷售收入來(lái)自9個(gè)城市，而到2012年，來(lái)自17個(gè)城市。

　　同時(shí)，李明還在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部進(jìn)行了管理變革，將公司原來(lái)的三級(jí)管理改為兩級(jí)管理，即“總部—事業(yè)部—城市公司”，現(xiàn)在變成了“總部—城市公司”，以提高效率。

　　李明眼里的第三座大山是商業(yè)性物業(yè)。以北京頤堤港項(xiàng)目來(lái)看，從拿地到開(kāi)業(yè)一共花了6年時(shí)間，總投入40億元，在開(kāi)業(yè)之前沒(méi)有任何正現(xiàn)金流回報(bào)。這種培養(yǎng)期對(duì)于發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)就像背著一個(gè)打濕的包袱。直到2012年起，這種調(diào)整才現(xiàn)成果。

　　“經(jīng)過(guò)四五年的培育，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了逐漸成熟和收獲的階段，目前遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)持有規(guī)模在100萬(wàn)平方米左右，今年租金應(yīng)該可以超過(guò)10億元，上半年是5億多元。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)管理層表示。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的信心，該管理層解釋，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)95%以上持有的面積在北京非常好的地段，其次，公司現(xiàn)在持有的商業(yè)地產(chǎn)是以寫字樓為主的，如北京CBD的光華國(guó)際，金融街(000402,股吧)的遠(yuǎn)洋大廈，包括后續(xù)正在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中的CBD核心區(qū)的Z6、Z13等。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)判斷：“寫字樓受經(jīng)營(yíng)、受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響相對(duì)最小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)。”

　　據(jù)介紹，未來(lái)幾年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)每年會(huì)有超過(guò)30萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)投入運(yùn)營(yíng)，投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)位置均是在一線或者比較熱點(diǎn)的二線城市的核心地段。

　　“預(yù)計(jì)到2019年，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的持有規(guī)模會(huì)超過(guò)350萬(wàn)平方米，年租金收入可以超過(guò)30億元，基本上可以覆蓋公司一年的利息支出，這是一個(gè)很重要的指標(biāo)，也是很多投資者、評(píng)級(jí)顧問(wèn)非�？粗氐闹笜�(biāo)。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士透露。

　　其表示，目前遠(yuǎn)洋的土地儲(chǔ)備當(dāng)中有接近400萬(wàn)平方米是商業(yè)地產(chǎn)，大概有一半左右會(huì)持有，一半左右會(huì)銷售，會(huì)根據(jù)不同城市、項(xiàng)目的具體情況決定。

　　“從未來(lái)的發(fā)展來(lái)看，公司還會(huì)再增加一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備，特別是增加一線城市核心地段，尤其是寫字樓的項(xiàng)目。”該人士說(shuō)。（來(lái)自：財(cái)經(jīng)）

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