卸去大包袱
2013年9 月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)引入中國(guó)人壽和南豐集團(tuán)。通過(guò)增資擴(kuò)股，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收到中國(guó)人壽和南豐集團(tuán)約8 億美元股本金。這筆8 億美元股權(quán)融資很重要，更為重要的是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，為接下來(lái)美元債的發(fā)行奠定了良好基礎(chǔ)。
數(shù)據(jù)顯示（ 表4），2013 年， 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)1 年內(nèi)需償還債務(wù)128.39 億人民幣，占到總借款的36.38%，利息支出是25.85 億元，2012 年的利息總支出是29.46 億元。從資金使用成本看，2013 年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾借過(guò)信托貸款，成本在7.5%至9.5%，第三方貸款的年利率甚至超過(guò)10%�？梢酝茰y(cè)，大股東中國(guó)人壽肯定看不下去，不希望遠(yuǎn)洋地產(chǎn)借貴錢。雖然說(shuō)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013 年的加權(quán)平均利率下降至7.33%，2012 年是7.72 %，中國(guó)人壽可能還賺貴。作為比較，同是國(guó)企的華潤(rùn)置地、中海外的融資成本低的可憐，平均約在4% 左右。
表4遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于相關(guān)結(jié)算日的總貸款到期日
眼下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的負(fù)債有了新的目標(biāo)，短期負(fù)債從目前的1/3 下降到1/4以下。內(nèi)債和外債的目標(biāo)比例是6 ∶ 4，目前是8 ∶ 2。2013 年6 月至9 月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)提前贖回了9 億美元的可換股債券。該債券約定贖回的時(shí)間是2015 年。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還有一筆永久性債券，本金額4 億美元，在2011 年5 月發(fā)行。該筆債券的年息是10.25%。本刊推測(cè)，2014 遠(yuǎn)洋債將可能借新還舊，提前償還這筆高息永久性債券。
遠(yuǎn)洋要飆起來(lái)
在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明看來(lái)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)只是運(yùn)用金融的手段和方式來(lái)做地產(chǎn)。但是在做地產(chǎn)的方式上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也開始改變。
除了8 月份兩次拿了4 塊地，2014年開年之際，8 天時(shí)間里，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)大舉攻伐，搶下北京三宗地塊，表現(xiàn)搶眼，土地出讓金合計(jì)超過(guò)73 億元。所拿的三宗地塊，分別位于房山、昌平和門頭溝。據(jù)媒體公開報(bào)道，2014 年以來(lái)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)每?jī)芍芫烷_一次投資會(huì)，研究拿地事宜，今年整體拿地的預(yù)算為150 億元，2014 年北京地區(qū)銷售收入目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)100 億元。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)年報(bào)披露，董事局要求遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的凈借貸比控制在80% 以下，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013 年的凈借貸比是43%。這也意味，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)仍有一定的拿地空間。
對(duì)于近期土地動(dòng)作頻頻，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)官方的說(shuō)法是，前兩年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)做全國(guó)布局，基本達(dá)到進(jìn)入19 個(gè)城市的目標(biāo)，接下來(lái)重點(diǎn)是對(duì)已進(jìn)入城市進(jìn)行深耕。北京作為集團(tuán)總部所在地，未來(lái)希望北京市場(chǎng)對(duì)集團(tuán)貢獻(xiàn)率穩(wěn)定在30%-40%的水平，北京也有補(bǔ)貨的要求。
研究發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正在悄悄拐大彎。大舉擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)的陣痛漸去，試圖通過(guò)住宅的規(guī)模增長(zhǎng)，將遠(yuǎn)洋地產(chǎn)納入穩(wěn)增長(zhǎng)軌道的企圖明顯，而住宅和商業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)遠(yuǎn)離高風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2013 年住宅物業(yè)（包括別墅）依然是協(xié)議銷售額的最主要來(lái)源，占協(xié)議銷售總額的83%，2012 年的這一數(shù)據(jù)是93%。
最值得關(guān)注的是，調(diào)整之后的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)各種戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作不同往常。
2010年前后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)因?yàn)橥恋貎?chǔ)備和開發(fā)集中在北京而飽受爭(zhēng)議，頂著“區(qū)域開發(fā)商”的帽子，被稱其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。特別是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京地王風(fēng)波后，在隨后到來(lái)的2011 年樓市調(diào)整中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾陷入尷尬的局面。彼時(shí)，北京上海等一線城市是調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，一線城市土地儲(chǔ)備多的企業(yè)都被投資者低估值，地產(chǎn)行業(yè)的主流企業(yè)都在向三線、四線城市轉(zhuǎn)移布局。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也未能免俗。
隨后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也自覺(jué)加快全國(guó)化步伐。2013 年年報(bào)披露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)在全國(guó)19 個(gè)城市擁有超過(guò)50 個(gè)處于不同開發(fā)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目。除北京外，其他一、二線城市，包括大連、天津、上海、中山及杭州于2013 年的總營(yíng)業(yè)額為人民幣144.80 億元，占總營(yíng)業(yè)額約47%，2013 年，新增5 個(gè)城市（杭州、青島、上海、鎮(zhèn)江、重慶）貢獻(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入，幫助遠(yuǎn)洋地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入首次突破人民幣300 億元。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱，目前已基本完成了全國(guó)化布局，形成了以環(huán)渤海為中心、珠三角和長(zhǎng)三角為兩翼、多點(diǎn)開花的局面。
但另外一個(gè)問(wèn)題隨之而來(lái)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的毛利在下跌。李明在2013 年業(yè)績(jī)會(huì)上承認(rèn)，“毛利率已達(dá)歷史最低。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013 年毛利率下跌2% 至24%。毛利率下跌至谷底，有多種原因，包括消化前期的高價(jià)地等。雖然說(shuō)，毛利下跌，也給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)帶來(lái)了好處，比如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013 年的土地增值稅降至7.8 億元人民幣，2012 年的土地增值稅是15.19 億元。但是，提高毛利回報(bào)股東才是王道，重返北京成為不二選擇。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)大本營(yíng)北京2013 年的營(yíng)業(yè)收入僅占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的31%，2012 年，北京的營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)是44%，2011 年為50%，2010 年為55%，2009 年為61%。與之對(duì)應(yīng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京的銷售額排名也有所下降。
這是不是在走回頭路？
區(qū)域聚焦本身沒(méi)有錯(cuò)，全國(guó)性擴(kuò)張也沒(méi)有錯(cuò)，兩種做法有利也有弊。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)四年探索后，意識(shí)到全國(guó)性多區(qū)域聚焦是既能解決單一區(qū)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，又能提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。具體而言，就是要在多個(gè)核心城市的核心地段上大做文章。這似乎又是地段論，而遠(yuǎn)洋的地段論顯然是升級(jí)版，一是人多的城市，二是先天的自然環(huán)境能夠吸引新的人口流動(dòng)的城市，三是城市規(guī)劃穩(wěn)定，能夠吸引流動(dòng)人口的城市。遠(yuǎn)洋版新地段論著眼于存量核心和增量核心。在新地段論下，天津武清成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)下注的重點(diǎn)區(qū)域。李明說(shuō)，京津冀一體化的提出，受到了地產(chǎn)企業(yè)尤其是以北京作為大本營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)高度重視。因?yàn)橐酝囊惑w化都是自下而上，這次是自上而下，三個(gè)地區(qū)的政府都將其視為區(qū)域發(fā)展的機(jī)會(huì)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)發(fā)生變化。在李明眼里，還有一層變化，京津冀一體化對(duì)于商業(yè)物業(yè)將會(huì)產(chǎn)生更大影響。
按照新地段論，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為何早不在北京拿地？李明給出的理由是，以前并不是好時(shí)候，他也不后悔。李明曾在2013 年對(duì)媒體算過(guò)一筆賬，目前北京的土地市場(chǎng)，普通的住宅地塊樓面地價(jià)都接近每平方米2 萬(wàn)元人民幣，還要配建公共租賃住房、限價(jià)銷售等，企業(yè)盈利空間明顯受限。在盈利空間不足時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)將很難維系。這就意味著，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)要在地價(jià)合適的時(shí)候才在北京拿地。彼時(shí)，他對(duì)北京市場(chǎng)的判斷是，2014 年，北京的土地價(jià)格一定會(huì)下降。
事實(shí)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此前斬獲的幾個(gè)北京地王項(xiàng)目陸續(xù)解套，其利潤(rùn)并不低。
在新增擴(kuò)張規(guī)模上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014 年預(yù)計(jì)投資額將在150 億元以上，目前已花掉近80 億元，北京和天津“進(jìn)貨”11幅地塊。重點(diǎn)依然是京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角三個(gè)區(qū)域，不同的是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更強(qiáng)調(diào)核心城市和核心地段。市場(chǎng)的波動(dòng)也讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地更有變通和靈活性，李明說(shuō)，這些資金并不一定要投出去，具體要看市場(chǎng)情況。
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