2011年至2013年，越秀地產(chǎn)分別斥資55.16億元、80.26億元、58.17億元收購(gòu)?fù)恋兀謩e占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的57.64%、98.85%和40.94%。截至2013年底，越秀地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備約1526萬(wàn)平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備約1259萬(wàn)平方米，在12個(gè)城市擁有40個(gè)項(xiàng)目。
在剝離越秀交通基建股份后，越秀地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入便由2010年的56.34億元增長(zhǎng)至2011年的95.69億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)69.84%。而在那時(shí)，越秀房產(chǎn)信托已經(jīng)成立6年之久。“越秀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和培育商業(yè)地產(chǎn)，然后將商業(yè)物業(yè)注入越秀房產(chǎn)信托，越秀房產(chǎn)信托進(jìn)行管理，越秀地產(chǎn)快速回籠資金”的模式漸漸成型。
2012年7月23日，越秀地產(chǎn)將旗下廣州國(guó)際金融中心作價(jià)134.4億元整體注入越秀房產(chǎn)信托基金，進(jìn)行資產(chǎn)證券化，此舉為越秀地產(chǎn)帶來(lái)約49億元的現(xiàn)金，同時(shí)減少約45億元的銀行負(fù)債。
交易完成后，越秀地產(chǎn)的凈負(fù)債率下降30個(gè)百分點(diǎn)至33.5%，財(cái)務(wù)情況非常良好。穆迪和惠譽(yù)兩家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予越秀地產(chǎn)投資級(jí)評(píng)級(jí)，越秀地產(chǎn)成為國(guó)內(nèi)僅有幾家獲得投資評(píng)級(jí)的內(nèi)房股之一。
隸屬?gòu)V州市國(guó)資委的越秀地產(chǎn)始終具備多元化的融資優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)后，其融資優(yōu)勢(shì)更加凸顯。2013年1月，越秀地產(chǎn)發(fā)行5年期3.5億元和10年期5億元的定息債券，由于該債券獲得惠譽(yù)和穆迪授予的“BBB－”和“Baa3”的投資級(jí)評(píng)級(jí)，其票息率低至3.25%和4.5%，越秀地產(chǎn)2013年的平均融資成本從2012年的7.03%下降至5.59%。
自此，越秀地產(chǎn)將維持投資評(píng)級(jí)當(dāng)做公司的一項(xiàng)重要工作。2013年年報(bào)中，越秀地產(chǎn)表示，其未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃和策略鋪排都會(huì)重點(diǎn)考慮維護(hù)公司的投資評(píng)級(jí)。而健康的現(xiàn)金流和低負(fù)債是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)重點(diǎn)考核的兩項(xiàng)指標(biāo)。這意味著，越秀地產(chǎn)必須在維護(hù)投資評(píng)級(jí)和進(jìn)行規(guī)�；鲩L(zhǎng)間做出權(quán)衡和取舍。
以此為背景，越秀地產(chǎn)聯(lián)合大股東旗下基金拿地的新擴(kuò)張模式應(yīng)運(yùn)而生，以期既能保持低負(fù)債率，又能規(guī)�；l(fā)展。然而，分析越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)情況發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)必須在規(guī)模化和低負(fù)債中作出抉擇。
2013年，越秀地產(chǎn)（實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入142.09億，較2012年的89.7億元同比增長(zhǎng)75%。但其權(quán)益持有人應(yīng)占盈利僅由2012年的24.82億元增長(zhǎng)至28.8億元，同比增幅16.1%。毛利潤(rùn)率由2012年47.5%大幅降至2013年的28.9%。
2013年年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)2013年“已計(jì)入銷(xiāo)售成本的已售物業(yè)成本”由2012年的35.24億元增長(zhǎng)至93.62億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)165.66%，遠(yuǎn)超營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)幅度。“已計(jì)入銷(xiāo)售成本的已售物業(yè)成本”大幅上升嚴(yán)重侵蝕著越秀地產(chǎn)的利潤(rùn)。
對(duì)此，越秀地產(chǎn)在書(shū)面回復(fù)中解釋?zhuān)?013年越秀地產(chǎn)毛利率下滑，主要是由于2012年入賬較多高毛利的商業(yè)產(chǎn)品，而2013年入賬的產(chǎn)品多是2011年下半年和2012年上半年受市場(chǎng)調(diào)控而影響售價(jià)的產(chǎn)品。
然而，《地產(chǎn)》記者查閱其2013年年報(bào)，越秀地產(chǎn)2013年的銷(xiāo)售均價(jià)并沒(méi)有下降，而是由2012年的每平方米11900元上升至每平米12700元，同比增長(zhǎng)6.7%。
越秀地產(chǎn)2013年權(quán)益持有人應(yīng)占盈利僅為28.8億元，扣除投資物業(yè)評(píng)估升值后權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為9.05億元，而同年，越秀地產(chǎn)斥資58.17億元拿地，使得越秀地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~再次為負(fù)。
此時(shí)，越秀地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額已經(jīng)7年為負(fù)，而除去2012年將廣州國(guó)際金融中心轉(zhuǎn)讓給越秀房產(chǎn)信托基金帶來(lái)的投資收益，越秀地產(chǎn)的2011年和2013年投資現(xiàn)金流量?jī)纛~同樣為負(fù)，通過(guò)融資活動(dòng)舉債是越秀地產(chǎn)近年來(lái)主要的資金來(lái)源。
回顧越秀地產(chǎn)2014年上半年的銷(xiāo)售情況，其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不甚理想。
2014年1月至5月，越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額74.97億元，同比下降1%，僅完成220億元合同銷(xiāo)售目標(biāo)的34%。而在6月，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額31.33億元，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積約24.74萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)192%和174%。
對(duì)于今年1至5月和6月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的“冰火兩重天”，越秀地產(chǎn)給《地產(chǎn)》的書(shū)面解釋是：這與公司上半年的推盤(pán)節(jié)奏相符。實(shí)際上，由于地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售特性，單月變動(dòng)幅度較大是正�，F(xiàn)象，從半年及全年的銷(xiāo)售額觀察越秀地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況會(huì)更客觀。
然而，今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)萎靡，即便是北京、廣州等一線城市成交量也較往年出現(xiàn)下滑。越秀地產(chǎn)6月份的銷(xiāo)售情況既跑贏大市，又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自身前5個(gè)月銷(xiāo)量。其“與推盤(pán)節(jié)奏相符”、“單月變動(dòng)幅度較大是正�，F(xiàn)象”等解釋多少有些牽強(qiáng)。也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《地產(chǎn)》分析，房企發(fā)布中報(bào)的時(shí)間將至，也不排除越秀地產(chǎn)有加快銷(xiāo)售步伐，甚至調(diào)整錄入業(yè)績(jī)可能性。
如果拿這些表上數(shù)據(jù)與越秀地產(chǎn)近一兩年來(lái)拿的地王開(kāi)發(fā)狀況相比，應(yīng)該會(huì)得出更為謹(jǐn)慎的結(jié)論。據(jù)《時(shí)代周報(bào)》記者的調(diào)查，在越秀地產(chǎn)在2013年拿的7塊地中，有3塊是當(dāng)時(shí)的地王。第一塊是以24.6億元的海珠區(qū)南洲路大沙圍地塊，扣除保障性住房后樓面價(jià)34590元/平方米，為廣州最貴單價(jià)地王。彼時(shí)該地塊周邊區(qū)域的二手房?jī)r(jià)約為3萬(wàn)元/平方米。第二塊是總價(jià)43.5億元、樓面價(jià)9120元/平方米的“雙料地王”廣州蘿崗云浦地塊。2014年以來(lái)該區(qū)域房?jī)r(jià)在1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米。顯然，對(duì)于越秀地產(chǎn)而言，這也就是個(gè)保本價(jià)。第三塊是2013年9月以90億元拿下的武漢地王精武路地塊。
更令人擔(dān)憂的是，這3塊地王中，前兩塊在購(gòu)入一年后，至今沒(méi)有動(dòng)工，武漢地塊則是在買(mǎi)入大半年后，才開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)施工。
總之，市場(chǎng)不景氣導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)慢，開(kāi)發(fā)慢導(dǎo)致低周轉(zhuǎn)，而低周轉(zhuǎn)又將導(dǎo)致越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)壓力愈來(lái)愈大。今年4月左右，穆迪發(fā)布報(bào)告稱，越秀地產(chǎn)已舉債為土地收購(gòu)和建設(shè)支出提供資金，其總債務(wù)從2012年底的人民幣201億元升至2013年底的人民幣239億元。
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