紅商網(wǎng)訊：從2014年的公告中可以看到，今年以來，越秀地產(chǎn)融資頻頻。
2014年4月到6月間，越秀地產(chǎn)共與銀行簽訂9份融資協(xié)議，并向香港交易所提交20億美元中期票據(jù)上市申請。此外，6月24日，越秀地產(chǎn)擬將廣州天河區(qū)某商業(yè)項目作價7.15億元出售給方興環(huán)球有限公司。在2013年1月到2014年期間，越秀地產(chǎn)的境外融資共達(dá)6次，融資總額約達(dá)75億元人民幣。
查閱2013年年報，驀然發(fā)現(xiàn)，自那時起，越秀地產(chǎn)資金壓力就一直處于上升軌道。截至2013年底，越秀地產(chǎn)持有的貨幣資金是人民幣50.55億元（以下文中除非特別標(biāo)明，幣別均為人民幣），較2012年的70.6億元減少20.05億元。而短期借款由2012年的68.29億元上升至83.3億元。貨幣資金對短期借款的覆蓋率由103.78%下降到60.68%，短期償債壓力增加。
而縱觀越秀地產(chǎn)年報，公司的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額已經(jīng)連續(xù)7年為負(fù)，2011年至2013年這一指標(biāo)的金額分別為-48.9億元、-37.38億元和-40.33億元。
在資金壓力不斷增加的同時，另一個難題也悄然出現(xiàn)在越秀地產(chǎn)面前。
2013年，越秀地產(chǎn)開創(chuàng)新的擴張模式——與大股東越秀集團(tuán)旗下的基金合作開發(fā)。由這些基金方承擔(dān)大部分土地出讓金和后續(xù)開發(fā)資金，越秀地產(chǎn)以較少出資只占小股。以此，越秀地產(chǎn)用58.17億元的資金，撬動了總值201.24億元的開發(fā)項目。
2013年6月25日，越秀地產(chǎn)旗下子公司廣州越港與深圳越秀鵬程基金聯(lián)合競得杭州一商業(yè)地塊，土地出讓金為5.84億元，越秀地產(chǎn)出資1.17億元，占該地塊股權(quán)的20%。自此，越秀地產(chǎn)聯(lián)合基金拿地的新擴張模式拉開序幕。
2013年7月9日，越秀地產(chǎn)旗下子公司廣州東輝與廣州越秀諾成基金斥資17.72億元競得廣東佛山禪城區(qū)地塊，廣州東輝出資3.54億元，占該地塊20%的股權(quán)。同年9月，越秀地產(chǎn)附屬公司廣州城建南沙與廣州越秀仁達(dá)四號基金斥資90.1億元競得武漢江漢區(qū)精武路地塊，廣州城建南沙出資7.2億元，占該地塊8%的股權(quán)。同年10月，越秀地產(chǎn)附屬公司廣州宏景與廣州越秀仁達(dá)五號基金斥資43.5億元競得廣州蘿崗區(qū)云埔地塊，其中廣州宏景出資4.35億元，享有該地塊10%的股權(quán)。
《地產(chǎn)》記者梳理后發(fā)現(xiàn)，2013年，越秀地產(chǎn)4次聯(lián)合基金拿地的土地出讓金總額是157.16億元，其中越秀地產(chǎn)僅出資16.26億元，占總金額的10.35%，剩余的140.9億元全部由基金方支付。其中，廣州越秀仁達(dá)四號基金需支付的土地出讓金達(dá)82.9億元，越秀仁達(dá)五號基金需支付39.15億元。
“披著羊皮的狼”
表面看來，通過這種新擴張模式，越秀地產(chǎn)既能加快擴張速度，又能保持較低的資產(chǎn)負(fù)債率，由此獲得穆迪和惠譽兩家國際評級機構(gòu)較高評級，進(jìn)而達(dá)到低成本融資的目標(biāo)，可謂一舉兩得。
在出現(xiàn)之初，這種模式頗受業(yè)內(nèi)人士的肯定和贊揚，獲譽為地產(chǎn)金融的創(chuàng)新之舉。粗看起來這種模式屬于股權(quán)合作，開發(fā)商也顯得很大氣。因為越秀地產(chǎn)與基金在合作協(xié)議中規(guī)定：項目公司（即越秀地產(chǎn)與基金成立的項目公司）的任何溢利、虧損及風(fēng)險須由訂約方按彼等各自于項目公司所占股權(quán)比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｓ纱丝芍�，越秀地產(chǎn)目前只享有與所占項目股權(quán)相對應(yīng)的權(quán)益。
如果上條款都能如實獲得落實，那么它與萬科的“小股操盤”頗具神似之處。只不過，萬科所利用的最主要資源不是資金，而是土地。
但事實上，越秀地產(chǎn)的想法與萬科大相徑庭。它并不想放棄大部分股權(quán)收益，在它與基金簽訂的協(xié)議中，一個非常關(guān)鍵的條款是，越秀可以在規(guī)定期限內(nèi)享有基金方所持項目股份的優(yōu)先認(rèn)購權(quán)。回購股權(quán)后，肥水未流外人田，越秀地產(chǎn)新擴張模式的全部內(nèi)容才算完成，才算真正有效進(jìn)行擴張。
而作為大股東的基金方，亦未必想真正參與到項目結(jié)束，算總賬拿大頭兒的那一天。
上海中城聯(lián)盟投資管理股份有限公司總經(jīng)理毛建對《地產(chǎn)》表示，基金作為金融機構(gòu)，持有項目公司股權(quán)的意義不大。如果越秀地產(chǎn)在規(guī)定時間內(nèi)沒有回購項目公司股權(quán)，基金方必然會把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方。并且，為保證資金的安全，基金方往往在基金期限到來前就尋找退出機制。
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