萬(wàn)科：模糊的航向
紅商網(wǎng)研究整理：6月25日，萬(wàn)科正式登陸香港市場(chǎng)(萬(wàn)科企業(yè)，02202.HK)。截至6月27日，萬(wàn)科企業(yè)的股價(jià)為13.920港元，市值183.04億港元，折合人民幣約146.85億元。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上市房企市值百?gòu)?qiáng)榜，萬(wàn)科企業(yè)約排在第25位。與萬(wàn)科A市值相加，萬(wàn)科的A+H總市值約1063.3億元，成為第二家市值過(guò)千億的房企，與市值榜冠軍中國(guó)海外發(fā)展的差距不足160億元。
6月19日，代表萬(wàn)科1320名事業(yè)合伙人的深圳盈安財(cái)務(wù)顧問(wèn)企業(yè)(有限合伙)(盈安合伙)第六次出手增持，累計(jì)耗資17.97億元，累計(jì)占總股本的1.92%，成為萬(wàn)科的第二大股東。盈安合伙表示，將繼續(xù)增持公司A股股票。按照計(jì)劃，盈安合伙還將繼續(xù)增持萬(wàn)科股票至10%。
6月5日，萬(wàn)科宣布與百度合作，為其商業(yè)地產(chǎn)引入基于移動(dòng)互聯(lián)的大數(shù)據(jù)挖掘和人工智能算法等技術(shù)的服務(wù)。萬(wàn)科方面介紹，和百度的合作將為萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)“定位引擎、大數(shù)據(jù)、營(yíng)銷(xiāo)工具”三種技術(shù)。未來(lái)萬(wàn)科旗下的社區(qū)商業(yè)、生活廣場(chǎng)、購(gòu)物中心系列業(yè)態(tài)中，嘗試引入百度的LBS技術(shù)服務(wù)(基于位置的服務(wù))，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)商、商戶(hù)、消費(fèi)者的良性發(fā)展。發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮表示，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金”進(jìn)入“白銀”時(shí)代。“白銀時(shí)代”地產(chǎn)商要做兩件事情，一是遵循商業(yè)基本邏輯，把客戶(hù)照顧好，提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)；二是認(rèn)真做好城市配套服務(wù)商，“蓋有人用的房子”。
6月6日，北京萬(wàn)科與雅詩(shī)閣中國(guó)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式啟動(dòng)酒店式公寓業(yè)務(wù)。萬(wàn)科地產(chǎn)高級(jí)副總裁毛大慶說(shuō)，萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型沒(méi)有選擇，因住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。
從萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石“如果有一天，萬(wàn)科不走住宅專(zhuān)業(yè)化道路了，我即使躺在棺材里，也會(huì)舉起手來(lái)反對(duì)”，到郁亮的“城市配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”理論，以客戶(hù)為中心推進(jìn)，萬(wàn)科正處在激變前的蓄勢(shì)待發(fā)之中。
萬(wàn)科是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，在眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商焦慮于市場(chǎng)趨冷是否該降價(jià)促銷(xiāo)之時(shí)，萬(wàn)科馬不停蹄奔波著的下一個(gè)十年的一盤(pán)大棋。但由于這盤(pán)大棋在探索未知的領(lǐng)地，我們看到的，也將是充滿(mǎn)變數(shù)的探險(xiǎn)之旅。
馬佳佳的故事
據(jù)說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)熱傳的萬(wàn)科邀請(qǐng)馬佳佳本來(lái)并非萬(wàn)科總部的行為，但“90后不買(mǎi)房”恰好符合郁亮思維革命的一部分，因此，萬(wàn)科并未對(duì)萬(wàn)科邀請(qǐng)馬佳佳的說(shuō)法予以更正。實(shí)際上從去年開(kāi)始，郁亮就在不斷用新思維沖擊原有團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營(yíng)理念。
2014年伊始，郁亮就率管理團(tuán)隊(duì)一路拜訪了阿里巴巴、騰訊、海爾、小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。
郁亮對(duì)媒體表示，阿里、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)最重要的思想是平臺(tái)、生態(tài)系統(tǒng)。“現(xiàn)在海爾的改造，也是改造這個(gè)平臺(tái)。我也很想把萬(wàn)科變成一個(gè)平臺(tái)。”
2013年萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)年會(huì)上萬(wàn)科請(qǐng)來(lái)了騰訊開(kāi)放平臺(tái)總監(jiān)陳鵬做講師，演講的內(nèi)容是“平臺(tái)、能力、生態(tài)”。
據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，公司目前在全國(guó)管理著362個(gè)社區(qū)、40萬(wàn)住戶(hù)、約300萬(wàn)的社區(qū)人口，未來(lái)五年將可能增加到500~600個(gè)社區(qū)、100萬(wàn)住戶(hù)、約800萬(wàn)的人口規(guī)模。如果將萬(wàn)科物業(yè)視為平臺(tái)，那么800萬(wàn)人口就是巨大的流量。更重要的是，這些人具有很多共性：購(gòu)買(mǎi)力、居住地、活躍度。
根據(jù)新浪微博今年一季度的季報(bào)，截至今年3月，微博日活躍用戶(hù)達(dá)到6660萬(wàn)。按照這一數(shù)據(jù)來(lái)對(duì)比，萬(wàn)科平臺(tái)的“日活躍用戶(hù)”為800萬(wàn)，而且都是真實(shí)用戶(hù)。相比于賣(mài)房子這個(gè)過(guò)程，住在房子里的用戶(hù)成為可以挖掘價(jià)值的金礦。
也是從2013年開(kāi)始，萬(wàn)科提出社區(qū)服務(wù)全面升級(jí)。在北京房山區(qū)的中糧萬(wàn)科項(xiàng)目中，建設(shè)了社區(qū)菜市場(chǎng)、第五食堂、華潤(rùn)萬(wàn)家、洗衣店、藥店、銀行，這被萬(wàn)科戲稱(chēng)為“五菜一湯”。據(jù)說(shuō)這一商業(yè)模式將成為標(biāo)配，出現(xiàn)在其他萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)中。
所有這些事，都不是過(guò)去的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該做的事。但是，郁亮不僅要做，而且要以強(qiáng)力來(lái)推行。馬佳佳的論斷顯然不具備說(shuō)服力，但這并不妨礙她的話(huà)成為一個(gè)信號(hào)，成為對(duì)管理層思維革命的一部分。
在慣性的帶動(dòng)下，人們很容易忽略市場(chǎng)正在出現(xiàn)的轉(zhuǎn)折性變化。從供不應(yīng)求到供求基本平衡，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于這一關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。當(dāng)供不應(yīng)求的時(shí)代結(jié)束，當(dāng)高利潤(rùn)快周轉(zhuǎn)也勢(shì)必成為歷史，最后什么樣的開(kāi)發(fā)商會(huì)活下來(lái)？
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