嘗試的可能性
在商業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，為讓持有性商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)其利益最大化，將商業(yè)資產(chǎn)證劵化就是開(kāi)發(fā)商的不二選擇，而目前看來(lái)招商地產(chǎn)已在思考進(jìn)一步的形式。
對(duì)此，相關(guān)分析認(rèn)為，具體的形式或包括直接將商業(yè)資產(chǎn)打包上市，即做reits的形式;同時(shí)或也不排除通過(guò)類(lèi)reits形式來(lái)實(shí)現(xiàn)收租權(quán)益的折現(xiàn)。
不過(guò)，該分析指出，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)reits案例并不多，且每個(gè)企業(yè)的情況及想法也有所不同，因此招商具體如何去實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)證劵化運(yùn)作還很難說(shuō)。
另?yè)?jù)第一太平戴維斯估值及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)部董事黃國(guó)均介紹，目前國(guó)內(nèi)不具備做reits的條件，因此去境外就成了最終的選擇。
“如果去境外做reits首先要搭建渠道，即境外需有一個(gè)上市平臺(tái);同時(shí)，財(cái)務(wù)的效果達(dá)到已經(jīng)在香港交易的reits里面每年的平均回報(bào)，這個(gè)一般在5%-7%左右;另外，商業(yè)資產(chǎn)體量要做夠的大，香港做reits原則上你的資產(chǎn)不應(yīng)該低于40個(gè)億”。
若根據(jù)上述去境外做reits的前提條件來(lái)看，招商地產(chǎn)顯然已經(jīng)具備，但黃國(guó)均還是指出企業(yè)意愿才是最重要的。
其舉例稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)在境外也有平臺(tái)，也可以將商業(yè)資產(chǎn)裝入進(jìn)去，再以其他形式發(fā)行，但萬(wàn)達(dá)并沒(méi)有這么做。
對(duì)于這種具備做reits條件卻沒(méi)有選擇這樣的原因，黃國(guó)均表示主要還是要看市場(chǎng)的回報(bào)，“例如，萬(wàn)達(dá)或會(huì)散售賣(mài)一部分，自己持有一部分，但如果自己賣(mài)出去能賣(mài)5萬(wàn)一平方米，但以reits計(jì)價(jià)方法可能只賣(mài)出去3萬(wàn)一平方米，如此一來(lái)那就沒(méi)必要賣(mài)出去，資本都是追求逐利而已”。
另外，黃國(guó)均也透露，目前國(guó)內(nèi)真正較早涉足商業(yè)、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)，且持有單一物權(quán)、租金收益相對(duì)較好，早期又有上市沖動(dòng)的企業(yè)并不多。再者，國(guó)內(nèi)做reits條件還沒(méi)放開(kāi)，因此能真正具備條件又成功做reits的企業(yè)也并不多。
黃國(guó)均同時(shí)還表示，如果國(guó)內(nèi)能開(kāi)放做reits的門(mén)檻，讓更多具體條件的地產(chǎn)企業(yè)去做reits，能為各方帶來(lái)諸多好處。
“可參考境外的模式，將扣除盈利成本之后90%的盈利分派出去，這樣一來(lái)，一方面高額的分派利息能高過(guò)銀行存款，可挽留一部分資金不會(huì)流到境外去，也為國(guó)內(nèi)投資者增加一條投資渠道;另一方面，reits這種輕資產(chǎn)運(yùn)作模式漸漸成熟后，還可提升中國(guó)商業(yè)的營(yíng)運(yùn)水平”。
據(jù)了解，目前已真正成功實(shí)現(xiàn)reits的案例或僅有包括越秀集團(tuán)將旗下ifc注入到越秀房托并成功打包上市等為數(shù)不多的案例。而包括海印股份將以旗下經(jīng)營(yíng)管理的15個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)5年的經(jīng)營(yíng)權(quán)益為基礎(chǔ)資產(chǎn)，成功募集資金16億元;及華僑城將門(mén)票打包上市等輕資產(chǎn)運(yùn)作都只是類(lèi)似reits形式。(觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))
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