最近經常暴露風險的信托、券商、基金子公司、第三方理財等影子銀行體系，是陽光城融資的重要手段。以上海川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)地塊為例，陽光城2013年9月拍得后，便通過萬家共贏資產管理公司(萬家基金與歌斐資產、承圓投資成立的合資公司)融資16.9億元，期限不超過24個月。今年3月4日，中信建投證券通過渤海銀行上海分行再次向該項目提供不超過25億元的委托貸款。隨后3月27日，陽光城公告稱，截至3月24日，已向萬家共贏提前歸還用于上海川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)地塊項目的貸款16.9億元。
記者粗略統(tǒng)計，陽光城近年來的融資活動，多是通過影子銀行體系進行。例如，2013年12月17日，陽光城與上海歌斐資產管理有限公司合作，為其“福州項目公司”與“蘇州項目公司”融資不超過45億元。此前的9月7日，陽光城再次為旗下子公司新南城房地產設立信托計劃提供擔保，通過華潤信托融資9.5億元，合同年利率11%。此外還有平安信托為其福建公司設立規(guī)模不超過15.5億元的信托項目，中融信托設立4億元信托項目等等。
有分析師認為，企業(yè)需要靠不斷的融資來維持現金流，這是陽光城“左手拿地、右手融資”動作頻頻的主要原因。
對于陽光城這類房地產公司而言，不僅債務率高，而且債務成本高。“現在開發(fā)商的融資成本都比較高，銀行開發(fā)貸的額度還是很緊，而且資質審批嚴格。項目前期的融資，包括拿地，大多靠信托、基金這些通道用‘明股暗債’的方式操作。通常都是信托資金對項目公司增資，雙方再簽訂一個股權回購條款，這種融資方式的成本很高。”一位信托公司的產品經理對《經濟參考報》記者說，這種方式在監(jiān)管層面可以說是灰色地帶，而且融資的成本頗高。雖然信托產品的收益率只有百分之十幾，但房地產公司的融資成本大多超過20%，有些甚至超過25%。
曾有媒體報道引述陽光城集團總裁陳凱的表述稱，該公司的融資成本處于15%的高位，而這一數據短期內難以降低。也有報道稱，陽光城的融資中，銀行貸款占比僅16.8%；其余均為信托或基金借款。顯然，其融資成本遠高于其他開發(fā)企業(yè)。
能否順利完成增發(fā)存疑
即便是高成本融資，對于陽光城這樣快速擴張中的房企，仍是無奈的必須選擇。“陽光城的土地儲備，本就相對于同規(guī)模房企較少，消化期僅夠3年左右。在此背景下，擴張步子邁得太大，一旦經營管理能力跟不上，或者融資遇到阻礙，很容易導致企業(yè)資金鏈緊張甚至斷裂。”楊小貝說，這也是陽光城必須依靠“左手拿地、右手融資”進行高周轉的主要原因。若周轉速度一旦下降，一旦貸款收緊無法融到資金，企業(yè)便會陷入停滯、周轉不下去的情況。
在最近幾年的宏觀調控中，房地產企業(yè)的融資難度不斷提高，對于陽光城這樣的上市公司同樣如此。
一位房地產基金人士告訴記者，陽光城的實際控制人陽光集團，擁有全資子公司———東方信隆融資擔保有限公司，“類金融模式”擴張就有了股東基礎，可以通過股權質押、擔保、委托貸款等形式為陽光城融通資金。同時，利用房地產業(yè)滾動開發(fā)的特點，陽光城還通過信托公司、基金子公司和券商的集合理財等通道業(yè)務，以向項目公司增資的方式融資，這就是業(yè)內常說的“明股暗債”。
陽光城必須保證每個環(huán)節(jié)不出問題。“股價必須堅挺，不能跌破質押比率；以信托、基金等多元化的方式為拿地融資；房地產開發(fā)必須保持高周轉，以量補價，以對沖資金的高成本；母公司還要隨時能提供必要流動性支持。如果資金鏈出現問題，或者股價大幅波動，都會給陽光城帶來極大壓力。”上述房地產基金人士說。
但是，最近一段時間，信托、私募基金等影子銀行風險頻發(fā)，房地產信托或將接替涉礦信托成為下一個風險點，房地產企業(yè)通過影子銀行體系融資的難度和成本在不斷提高。對于陽光城而言，只有盡快完成26億元的增發(fā)，其緊繃的資金鏈條才能有所緩解。但是，在市場預期出現拐點，二三線乃至一線城市房價開始回落，房地產投資大幅下滑的整體背景之下，順利完成再融資的難度頗高。
一位投行的保薦人告訴記者，根據中央提出的“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的要求，房企再融資傾向于將資金引向城鎮(zhèn)化建設項目、保障房項目以及棚戶區(qū)改造這類政府保障性項目。北京城建39億元的定增項目之所以能獲得通過，就與其在募投項目中大量配建保障房密切相關。在陽光城再融資計劃中，太原項目是純商業(yè)，包括5A寫字樓、商業(yè)街和高星級酒店，而在福州48萬平方米的住宅項目中，配套的公租房僅500套，單套面積在60平方米以內，也就是說配套公租房不足3萬平方米。在排隊的房企再融資中，許多都配套了更高比例的政府保障性住房項目，應該更有優(yōu)勢。
而且，即便完成增發(fā)，陽光城的財務壓力也不能明顯改善，以去年三季報的數據計算，完成再融資后的資產負債率仍高達78.55%，而48家已發(fā)2013年報的上市房企，資產負債率平均數僅為64.4%。
不少分析認為，房企今年的資金狀況將趨向緊張。國金證券曹旭特表示，今年將是房企資金緊張的一年，一是銷售放緩是大概率事件，影響企業(yè)的銷售回款。同時，2014年開年各大銀行都或多或少收緊了房貸利率并放緩了放貸速度，部分股份制中小銀行甚至已經暫停了房貸業(yè)務。企業(yè)層面對今年的資金緊張局面也有所預期。
楊小貝說，現階段銀行房地產貸款收緊并不明顯，陽光城借貸難度并不大，但是必須防范其債務壓頂的風險，在市場轉向的背景下，高負債情況下企業(yè)融資難度加大，資金鏈一再收緊，增加了企業(yè)未來的運營難度，一旦運營不利極易遭遇較大損失。（來自：經濟參考報 作者：劉振冬 梁倩）
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