約兩年前，另一家項(xiàng)目盈利遠(yuǎn)遜于我們的購(gòu)物商場(chǎng)發(fā)展商(根據(jù)公開(kāi)資料顯示)，以約百分之四點(diǎn)五的資本化率公開(kāi)上市。我們相信彼等項(xiàng)目的增長(zhǎng)前景不及我們。正如上文所述，我們?cè)谏虾Ｒ酝赓?gòu)置的所有土地均已大幅升值。行內(nèi)皆知，在蕓蕓地產(chǎn)商中，我們的地塊位置最好而且成本最低。我們一向較善于掌握時(shí)機(jī)；以百分比計(jì)算，土地成本占我們的項(xiàng)目總成本低于兩成，而行內(nèi)的基準(zhǔn)約為四至五成。
因此，很明顯我們的資產(chǎn)價(jià)值實(shí)應(yīng)較賬面值為高。
最后，我們尚有多達(dá)八百萬(wàn)平方尺的豪宅物業(yè)可供逐個(gè)單位出售。這些物業(yè)分布于沈陽(yáng)、無(wú)錫、昆明和武漢，當(dāng)落成并售出后，其銷售所得的稅后純利輕易超過(guò)港幣一百億元。其現(xiàn)時(shí)的賬面值為何？只以土地成本列賬。這些都是公開(kāi)資料，卻鮮有分析員能指出。
盡管股市長(zhǎng)期而言頗能反映股價(jià)，但短期而言它可造成股價(jià)錯(cuò)配。我們最清楚本公司的核心價(jià)值和潛力，而由于我們可長(zhǎng)期持有股份，我們的表現(xiàn)定必勝過(guò)絕大部分短期炒家。倘母公司恒隆集團(tuán)繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)本公司的股票，本人難以想到有任何不利于雙方股東的情況會(huì)發(fā)生。
電子商務(wù)與購(gòu)物中心
多年來(lái)，管理層一直留意電子商務(wù)的發(fā)展。我們邀請(qǐng)了內(nèi)地專家向董事局(包括非執(zhí)行董事)作出講解并為行政人員提供指導(dǎo)。初步結(jié)論如下：
毫無(wú)疑問(wèn)，包括“企業(yè)對(duì)消費(fèi)者”(B2C)及“消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)者”(C2C)在內(nèi)的電子商務(wù)零售，將在個(gè)人消費(fèi)中占愈來(lái)愈大的比重。二零零九年至二零一二年間，其每年增長(zhǎng)率約為百分之七十，并料以每年百分之三十二的比率繼續(xù)增長(zhǎng)至二零一五年。
在二零零八年至二零一二年間，中國(guó)的非網(wǎng)路零售額增加一點(diǎn)八倍；同期，盡管其起步基數(shù)甚低，網(wǎng)路零售額飆升十九倍。到二零一五年，網(wǎng)路零售額料將占消費(fèi)品零售總額的百分之十以上，在實(shí)體商鋪內(nèi)進(jìn)行的交易將無(wú)可避免受到影響。
電子商務(wù)正迅速成為一種生活模式，情況就如一百年前出現(xiàn)的電話，或約十年前出現(xiàn)的智能手機(jī)一樣。由于人們?nèi)匀恍枰獙?shí)地交往，因此這些早年的革新發(fā)明并沒(méi)有取代汽車(chē)或飛機(jī)；同一道理，網(wǎng)上購(gòu)物也不會(huì)取代購(gòu)物商場(chǎng)。畢竟人是群居動(dòng)物，不僅需要耳聞目見(jiàn)，也需要感受和接觸事物，及與別人交往。就本人而言，不同意這個(gè)看法的人，應(yīng)該是外星人！
某些類型的產(chǎn)品交易較易被網(wǎng)上購(gòu)物取代，首當(dāng)其沖的是標(biāo)準(zhǔn)化和商品類產(chǎn)品，電子用品和廉價(jià)衣履是最佳例子。另一方面，快速消費(fèi)品，如鮮果、度身訂制、具“長(zhǎng)尾效應(yīng)”或高感性產(chǎn)品，如高檔時(shí)裝，以及提供體驗(yàn)為本的商店，如餐廳等，所受到的影響會(huì)較小，甚至毫無(wú)影響。由于我們一直專注于高檔購(gòu)物商場(chǎng)，所受到的沖擊會(huì)較小。
這從中國(guó)電子商務(wù)的一個(gè)現(xiàn)象可見(jiàn)一斑：城市的發(fā)展程度愈低，其受電子商務(wù)的影響愈大。因此，中國(guó)的一線城市對(duì)電子商務(wù)的倚賴程度不及二線城市，如此類推。原因很簡(jiǎn)單，發(fā)展較落后城市的銷售渠道不足，例如缺乏百貨公司和購(gòu)物商場(chǎng)等，市民在缺乏選擇下唯有依賴網(wǎng)上購(gòu)物。
而在北京和上海等大城市，盡管市民的平均教育程度較高因而較多人上網(wǎng)，但由于市內(nèi)店鋪林立，故他們對(duì)網(wǎng)上購(gòu)物的需求較少。這可解釋為何在香港等網(wǎng)民普及的地方，網(wǎng)上購(gòu)物不算十分普及。
同一現(xiàn)象亦顯示，電子商務(wù)的發(fā)展空間總會(huì)有個(gè)上限，盡管該上限離我們?nèi)匀活H遠(yuǎn)。每個(gè)社區(qū)對(duì)某類商品的網(wǎng)上交易需求，占該商品的總銷售額的百分比，總會(huì)有一個(gè)平衡點(diǎn)。隨著網(wǎng)上購(gòu)物增加，一些品牌將毋須大量開(kāi)設(shè)分店，這是一個(gè)必然的結(jié)果。舉例說(shuō)，他們可能在中國(guó)策略性地選擇三十個(gè)地點(diǎn)開(kāi)店，而非在過(guò)百個(gè)地點(diǎn)。無(wú)論如何，實(shí)體商店是必不可缺的。早前美國(guó)有線電視新聞網(wǎng)向一位駐上海的電子商務(wù)專家提問(wèn)：“如西方品牌有意進(jìn)軍中國(guó)網(wǎng)路零售市場(chǎng)，第一步該怎樣做？”這位專家的答案是：先找一個(gè)最佳的地點(diǎn)開(kāi)店！
迄今，我們只在中國(guó)的八個(gè)城市(不包括香港)有十個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，其中六個(gè)已投入營(yíng)運(yùn)，四個(gè)正在興建。由于彼等全部坐落于頂級(jí)商業(yè)城市的最佳地段，即使租戶的數(shù)目減少，我們?nèi)杂心芰ξ麄冞M(jìn)駐，此乃無(wú)人能及。因此，電子商務(wù)零售對(duì)我們不會(huì)帶來(lái)太大負(fù)面影響。相反，正如我在上文所述，隨著品牌在一個(gè)城市減少商鋪，全市的銷售額將會(huì)集中于更少商店，我們置身其中定可受惠。
部分人擔(dān)心，電子商務(wù)將令市內(nèi)尚余的商鋪?zhàn)兂芍皇怯靡哉故酒放频牡胤�，�?shí)質(zhì)的交易少之又少。就此而言，蘋(píng)果專賣(mài)店提供了一個(gè)與眾不同的例子。這家科技公司的店鋪裝修時(shí)尚，簇?fù)碇昵鄦T工，但公司并不期望在商店內(nèi)有龐大的銷售額。該商店除發(fā)揮宣傳效益，亦讓客戶體驗(yàn)和認(rèn)識(shí)產(chǎn)品。隨之而來(lái)的大部分銷售交易有可能在網(wǎng)上完成，原因是蘋(píng)果基本上出售標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。如上文所述，具“長(zhǎng)尾效應(yīng)”或高感性產(chǎn)品所受到的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)較小。
就此，恒隆幸好從一開(kāi)始便堅(jiān)持向租戶收取穩(wěn)健的基本租金，這與許多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法迥然有別。當(dāng)然，能否商議出一個(gè)穩(wěn)健的保證租金，取決于業(yè)主與租戶之間的相對(duì)議價(jià)能力。我們的一貫做法是安位自處，令我們屬意的租戶同樣需要我們。我們能臻此境，乃靠堅(jiān)持旗下所有購(gòu)物商場(chǎng)的四大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即黃金地段、合適規(guī)模、卓越設(shè)計(jì)和優(yōu)質(zhì)施工，均是本人于過(guò)往函件中論及的。
讓本人談?wù)勛鈶舻淖庥贸杀�。就上述蘋(píng)果專賣(mài)店的極端例子而言，該成本可謂極高；但以其商鋪之效用而論，此模式的可持續(xù)性甚高。
某些分析員對(duì)此頗為武斷，認(rèn)定倘租用成本太高，業(yè)主的加租能力必然有限。一般而言這是對(duì)的，但很難界定何謂最佳水平。應(yīng)當(dāng)注意，不同城市之間的成本可迥然有別，例如同一品牌在香港的租用成本便普遍較其在內(nèi)地者顯著為高。即使在同一城市，同一品牌的不同店鋪，其租用成本的可接受水平亦必然互有參差，此乃由于多項(xiàng)因素的影響，包括：購(gòu)物商場(chǎng)的聲譽(yù)、目前和潛在的銷售額、店鋪的宣傳效益、租客和業(yè)主的關(guān)系等。因此，我們切勿以偏概全。以理論理，租用成本在我們這種較佳的購(gòu)物商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)較高。
無(wú)可否認(rèn)，互聯(lián)網(wǎng)已徹底改變我們的生活。對(duì)購(gòu)物商場(chǎng)業(yè)務(wù)而言，互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的影響，并非單單在于網(wǎng)上購(gòu)物奪去我們部分業(yè)務(wù)，更在于它可以幫助我們創(chuàng)造銷售。它確實(shí)是一個(gè)影響深遠(yuǎn)的推動(dòng)者，影響人與人-包括我們的顧客在內(nèi)-以及人與周遭世界的關(guān)系，并帶來(lái)了跨越時(shí)空的效應(yīng)。它徹底改變了我們的生活種種，并將徹底改變我們的購(gòu)物體驗(yàn)。
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