在此背景下，我們?nèi)ツ甓略谌A中最大城市武漢購入一幅黃金地塊。該地塊坐落于市內(nèi)最繁盛的購物樞紐，面積宏大達(dá)八點(diǎn)二六公頃，是迄今為止我們?cè)趦?nèi)地購置的第二大土地，僅次于面積為九點(diǎn)二公頃的沈陽的市府恒隆廣場地塊。我們將首先興建一座購物商場，繼而興建一座辦公樓及數(shù)幢可逐個(gè)單位出售的公寓式酒店。整個(gè)項(xiàng)目的可建面積為四百九十萬平方尺；如計(jì)入停車場則總面積為七百萬平方尺。
我們購地的時(shí)機(jī)頗堪參詳。二零一二年市況疲弱，發(fā)展商缺乏財(cái)力添置地塊，結(jié)果令很多市政府亦面對(duì)財(cái)困。就在那時(shí)，我們購入了武漢的地塊。到了二零一三年，市況好轉(zhuǎn)，發(fā)展商售出不少住宅單位，故有需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備；而由于市政府財(cái)政得到改善，不再急于賣地，地價(jià)因而上升，地王涌現(xiàn)。在此等情況下，在我們購置武漢地塊的七個(gè)月后，有發(fā)展商在附近購置了另一塊面積相若，但無論地點(diǎn)、形狀或獲準(zhǔn)用途均遠(yuǎn)比我們遜色的地塊，其單位價(jià)格卻比我們的高出一倍。這再次說明，我們購置地塊的時(shí)機(jī)，連同武漢在內(nèi)，都是絕佳的。
一些投資者最近問及我們的股價(jià)，也許彼等一直慣見我們跑贏同儕。的而且確，在二零零零年代大部分時(shí)間直至二零一一年初，我們的股價(jià)節(jié)節(jié)上升；由股價(jià)飆升主力帶動(dòng)的總回報(bào)率，縱非超越所有亦必勝過大部分地產(chǎn)股。然則，為何我們最近表現(xiàn)暫時(shí)回軟？
原因包括數(shù)點(diǎn)。首先，許多機(jī)構(gòu)投資者對(duì)中國轉(zhuǎn)趨冷淡，特別是零售業(yè)，我們旗下購物商場等奢侈品的銷售額尤其深受打擊。這個(gè)市場行為其實(shí)可以理解，畢竟過去曾存在著一定的非理性憧憬；而最新一輪反腐反奢措施亦有如雪上加霜。
無用諱言，此乃長久以來首次奢侈品銷售增長落后于一般消費(fèi)�？v使我們旗下多個(gè)購物商場，如上海的港匯恒隆廣場、沈陽的皇城恒隆廣場，以至部分的濟(jì)南的恒隆廣場及無錫的恒隆廣場，均非以高檔時(shí)尚品牌的追隨者為對(duì)象，但我們作為世界級(jí)高檔購物商場發(fā)展商的名聲已根深柢固，以致投資者也許忘記了我們的其他業(yè)務(wù)。
市場還存在一個(gè)觀念，就是在蕓蕓香港地產(chǎn)公司中，恒隆是最精純的內(nèi)地概念股。這個(gè)看法有一定的道理，盡管我們?nèi)杂邪俜种氖叩淖饨鹗杖雭碜韵愀�，而迄今百分之一百的物業(yè)銷售收益亦來自本土市場。雖然如此，但當(dāng)一眾投資者不再鐘情于中國概念時(shí)，我們的股價(jià)便首當(dāng)其沖。
該觀念可能源于三項(xiàng)因素。首先，我們也許是首個(gè)香港頂級(jí)發(fā)展商公開表明以內(nèi)地為未來發(fā)展方向；其次，我們是首批在內(nèi)地市場獲利甚豐的公司之一；第三，我們自二零零一年起甚少在香港購置土地，但在內(nèi)地?cái)?shù)個(gè)城市則購入了多幅面積頗大的地塊。
個(gè)中一個(gè)普遍的誤解是，恒隆乃首家進(jìn)入內(nèi)地市場的公司，故能以便宜價(jià)格購入土地并因而獲利甚豐。實(shí)情是，許多香港公司早于一九七九年或一九八零年已北上投資，而我們直至一九九一年才開始研究內(nèi)地市場，至一九九二年十二月才首次購置土地。由于我們當(dāng)年只屬初試牛刀，因此那兩幅上海地塊其實(shí)是于經(jīng)濟(jì)高峰期購入，需時(shí)將近十年價(jià)格才重返我們的入市水平�？v使當(dāng)年地價(jià)高昂，但我們?nèi)匀猾@利甚豐！
除外在市場因素外，股價(jià)受壓亦關(guān)乎我們業(yè)務(wù)營運(yùn)上的問題。首先是沈陽的皇城恒隆廣場面對(duì)的困難，其在施工時(shí)已挑戰(zhàn)重重，而于二零一零年底開業(yè)后，更多挑戰(zhàn)接踵而來。本人曾以長篇論述，在此不贅言，只消說此乃我們?cè)谏虾Ｒ酝獾氖讉�(gè)內(nèi)地項(xiàng)目，故股東有理由懷疑我們能否在其他地方重演上海的成功故事�，F(xiàn)時(shí)市道持續(xù)放緩，更增加投資者對(duì)本公司業(yè)務(wù)的疑慮。
從管理層的角度來看，我們不怎么憂心本公司的股價(jià)；我們的職責(zé)是管理好公司而非股價(jià)。我們知道本公司的業(yè)務(wù)模式卓越，并作出了多項(xiàng)正確的決策(如土地購置及建筑設(shè)計(jì)等)，很快便會(huì)見到成果。營運(yùn)挑戰(zhàn)或需時(shí)解決，但不會(huì)長期存在，彼等都只是初期問題。
話說回來，我們深諳部分股東(尤其那些短線投資者)感到沮喪。這也許可解釋為何一些股東不時(shí)問我們有否計(jì)劃回購本公司的股份。我的標(biāo)準(zhǔn)答案是：當(dāng)有一天你看到恒隆地產(chǎn)回購本身股份，你應(yīng)在同日沽售。我們現(xiàn)正面對(duì)二十一世紀(jì)以來其中一個(gè)最宏大及絕佳的經(jīng)濟(jì)機(jī)遇-中國的崛起及其持續(xù)不斷的城鎮(zhèn)化和消費(fèi)增長勢(shì)頭。在這有利環(huán)境下，本公司已手執(zhí)致勝之道(即發(fā)展、持有和管理世界級(jí)商業(yè)綜合物業(yè))；而由于市場參與者大多缺乏專業(yè)知識(shí)，因此我們面對(duì)的競爭不太激烈。在中國內(nèi)地，人口逾五百萬的城市有八十五個(gè)，人口介乎三至五百萬的城市有九十一個(gè)，市場發(fā)展空間無限。
同時(shí)，經(jīng)過多年努力，恒隆以成功的項(xiàng)目和扎實(shí)的管理團(tuán)隊(duì)為后盾，建立了一個(gè)卓越非凡的聲譽(yù)。加上我們擁有非常強(qiáng)勁的財(cái)政實(shí)力，因而處于罕能比擬的優(yōu)越地位，足可把握這些巨大的發(fā)展機(jī)遇。
當(dāng)我們實(shí)力雄厚，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足市場需求時(shí)，我們便應(yīng)擴(kuò)大資本，皆因公司規(guī)模乃非常重要。既然如此，我們又何需回購本身股份致令資本縮少？！這等于向投資界表明：我們不懂得如何妥善調(diào)配資金。
然而，我們認(rèn)為，由母公司恒隆集團(tuán)購買恒隆地產(chǎn)的股份，卻是完全合理及審慎之舉。我們一直以來如此做，并已開誠布公。事實(shí)上，要證明恒隆地產(chǎn)近期股價(jià)相宜并非難事，只需略看其資產(chǎn)表內(nèi)，包括香港和內(nèi)地的銷售物業(yè)及租賃物業(yè)的主要資產(chǎn)類別，便略知一二。
首先，香港可供出售的已落成單位乃根據(jù)會(huì)計(jì)規(guī)則以成本入賬，其賬面值約為港幣五十七億元。以今天稍為疲弱的市道來計(jì)算，其價(jià)值可能仍達(dá)港幣二百億元。
其次，當(dāng)我們于二零一二年把賬面值約港幣五十三億元的香港非核心投資物業(yè)出售時(shí)，彼等之作價(jià)較賬面值平均高出百分之七十四。由于我們是每六個(gè)月為該等物業(yè)重新估值，因此有關(guān)賬面值之列賬時(shí)間不會(huì)超過半年。這說明該等物業(yè)擁有很大的潛在價(jià)值。
再看看我們?cè)趦?nèi)地的投資物業(yè)。在上海的兩項(xiàng)成熟項(xiàng)目，由獨(dú)立專業(yè)估值師采用的資本化率，介乎百分之七點(diǎn)五至八點(diǎn)二。
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