把握熊市機(jī)遇
紅商網(wǎng)訊：與上年度相比，營(yíng)業(yè)額上升百分之二十四，至港幣九十一億三千八百萬(wàn)元。由于出售的香港非核心投資物業(yè)較少，所得收益相對(duì)而言并不顯著，因此股東應(yīng)占純利減少百分之十四，至港幣七十二億一千二百萬(wàn)元；每股盈利相應(yīng)下降百分之十四，至港幣一元六角一仙。
倘扣除重估收益的所有影響，股東應(yīng)占基本純利下降百分之十八，至港幣五十億五千萬(wàn)元；每股基本盈利亦相應(yīng)下調(diào)至港幣一元一角三仙。
整體而言，倘不計(jì)入已售出的香港非核心投資物業(yè)的影響，租金收入及營(yíng)業(yè)溢利同告上升百分之十二�？v使香港的投資物業(yè)組合略為縮減，兩項(xiàng)數(shù)字仍見(jiàn)增長(zhǎng)百分之九。單從香港本土市場(chǎng)來(lái)看，倘按上述同比基準(zhǔn)，租金收入及營(yíng)業(yè)溢利分別上升百分之十及百分之十一；否則兩者分別增長(zhǎng)百分之三及百分之五。
內(nèi)地方面，租金收入上升百分之十四，營(yíng)業(yè)溢利則上升百分之十三。單以購(gòu)物商場(chǎng)計(jì)算，租金收入增長(zhǎng)百分之十七；倘不計(jì)入沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)及無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)，租金收入上升百分之五。辦公樓方面，租金收入上升百分之七。將這些數(shù)字與十二個(gè)月和六個(gè)月前的數(shù)字相比，增長(zhǎng)較一年前慢，但過(guò)去六個(gè)月開(kāi)始有所改善。
單看上海這成熟市場(chǎng)，恒隆廣場(chǎng)和港匯恒隆廣場(chǎng)兩座購(gòu)物商場(chǎng)的租金收入，均錄得百分之六的升幅；前者的辦公樓租金收入增加百分之七。以投資成本計(jì)算，兩者的無(wú)杠桿租金回報(bào)率約為百分之四十二。購(gòu)物商場(chǎng)的租出率為百分之九十九，辦公樓的租出率為百分之九十五。
在我們較新的市場(chǎng)-沈陽(yáng)和濟(jì)南(不計(jì)算營(yíng)運(yùn)期僅三至四個(gè)月的無(wú)錫) -我們觀察到一個(gè)有趣的現(xiàn)象：即使我們首次續(xù)訂租約時(shí)引致重整租戶組合，租出率難免有所下降，但實(shí)質(zhì)零售額較一年前卻有頗佳升幅，而下半年的租戶零售額亦較上半年明顯上升。這非市況改善所致，而是管理層之努力成果。事實(shí)上，過(guò)去一年市況仍乏善可陳。
我們大部分的租約期為兩至三年。踏入二零一三年，沈陽(yáng)的皇城恒隆廣場(chǎng)和濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)已分別落成三年及兩年，更換部分租戶難免導(dǎo)致較高的空置率；這是購(gòu)物商場(chǎng)之業(yè)務(wù)性質(zhì)使然，乃其長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展所需。因此，兩者的租出率維持于百分之八十八。彼等之租金收入與一年前比較并無(wú)改變，但與此同時(shí)，其租戶的零售額卻有增長(zhǎng)-以同比計(jì)算，沈陽(yáng)的皇城恒隆廣場(chǎng)上升百分之九，濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)上升百分之八。倘以下半年與上半年相比，兩個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)的升幅分別為百分之二十及百分之七。
零售額與租金收入同樣重要，因?yàn)榍罢叩脑鲩L(zhǎng)必然會(huì)帶動(dòng)后者的上升，這道理顯淺易明。最近的數(shù)據(jù)顯示，我們重整租戶組合已開(kāi)始取得成效；經(jīng)汰弱換強(qiáng)后，我們引入的新店已提升零售額。我亦很高興看到，我們配置的新管理團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)良佳。
盡管皇城恒隆廣場(chǎng)的租出率的上升速度未如我們所愿般快，但大部分空置樓面現(xiàn)已租出，其租出率在未來(lái)數(shù)月將會(huì)回升。
另一項(xiàng)較新的物業(yè)-沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)，現(xiàn)時(shí)表現(xiàn)理想。由于其開(kāi)業(yè)僅有一年多，故衡量其進(jìn)展的較有效的方法是采用日均數(shù)，例如其二零一三年的日均租金收入較二零一二年上升百分之四，同期的日均零售額上升百分之十五。然而，當(dāng)該購(gòu)物商場(chǎng)于未來(lái)一、兩年進(jìn)入首個(gè)續(xù)訂租約期后，在皇城恒隆廣場(chǎng)和濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)發(fā)生之情況勢(shì)必重演-租出率會(huì)暫時(shí)下降，但租戶零售額及購(gòu)物商場(chǎng)的租金收入可望持續(xù)上升。
于年結(jié)時(shí)只開(kāi)業(yè)了三個(gè)半月的無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)情況理想，其租出率達(dá)百分之九十五，并正拾級(jí)而上。
租金邊際利潤(rùn)方面，皇城恒隆廣場(chǎng)維持在百分之二十二至二十三；濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)仍約為百分之五十四，與市府恒隆廣場(chǎng)相同；無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)則為百分之十六。
以投資成本計(jì)算初期無(wú)杠桿租金回報(bào)率，是一個(gè)有效的衡量指標(biāo)。我們從數(shù)家機(jī)構(gòu)投資者中聽(tīng)聞，某些市場(chǎng)參與者承諾回報(bào)率約百分之九，但實(shí)際上，其以模糊的成本定義所達(dá)至的回報(bào)率卻僅有百分之一至二，令人愕然。至于本集團(tuán)，我們經(jīng)常對(duì)股東表示，以百分之四至五為目標(biāo)，但過(guò)去四年，旗下所有新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物商場(chǎng)，除其中一座外，全部表現(xiàn)均遠(yuǎn)勝預(yù)期。濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)的首年回報(bào)率達(dá)百分之七點(diǎn)九，沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)約為百分之十，而無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)按其現(xiàn)況應(yīng)與濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)相約。換句話說(shuō)，我們一諾而倍于千金。由于市況甚為疲弱，該等物業(yè)的回報(bào)率尚未見(jiàn)銳升，但這將指日可待。事實(shí)上，在未來(lái)一或兩年，沈陽(yáng)的皇城恒隆廣場(chǎng)很有可能從后趕上，現(xiàn)時(shí)其回報(bào)率仍處于約百分之五。
本人現(xiàn)轉(zhuǎn)談內(nèi)地物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的宏觀市況。十八個(gè)月前，本人在致股東函中表示，雖然二零零八／二零零九年的金融危機(jī)更為嚴(yán)重，但今趟中國(guó)奢侈品之低迷銷售情況，可能需要更長(zhǎng)時(shí)間復(fù)蘇。本人不幸而言中�，F(xiàn)時(shí)的疲弱市道除了是因?yàn)檎５慕?jīng)濟(jì)周期外，部分亦是政府所促成。新政府針對(duì)政府官員推出的反腐反奢措施，其影響可謂立竿見(jiàn)影。
雖然該等措施對(duì)本集團(tuán)的業(yè)務(wù)帶來(lái)短期利淡影響，但我們?nèi)远αχС�。任何行業(yè)，例如我們的地產(chǎn)業(yè)，均不應(yīng)依賴社會(huì)歪風(fēng)以奢求致遠(yuǎn)，否則社會(huì)道德價(jià)值淪落，對(duì)經(jīng)濟(jì)必有禍殃。我們是長(zhǎng)期參與者，希望看到一個(gè)健康廉潔的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。再者，由于我們的財(cái)政極為穩(wěn)健，故在市道放緩下，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)較我們受創(chuàng)，歷史亦證明我們善于把握熊市帶來(lái)的機(jī)遇。
如股東所知，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)下滑，我們負(fù)責(zé)土地購(gòu)置的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)便特別忙碌。當(dāng)市政府無(wú)法售出土地致財(cái)政緊絀之際，恒隆便翩然而至！每當(dāng)全國(guó)各地的市領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)始靠攏時(shí)，我們便知道機(jī)會(huì)正向我們招手。數(shù)一數(shù)有多少位市領(lǐng)導(dǎo)代表出席我們的開(kāi)工剪彩儀式或商場(chǎng)開(kāi)幕典禮等公開(kāi)活動(dòng)，便知道市道放緩的程度。
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