“發(fā)展20年有余，景瑞至今仍然是一家聚焦于長三角的中小型房企，其發(fā)展速度顯然有點偏慢，與公司同時段成立的雅居樂、碧桂園等，現(xiàn)都已經(jīng)是全國性的標桿企業(yè)，”有景瑞知情人士對時代周報記者介紹稱，景瑞錯過了前一輪的擴張機會，上市后希望利用更大的平臺加速擴張。
上述景瑞知情人士續(xù)稱，事實上，與其他同類房企相比，景瑞土儲基礎也略顯薄弱。以旭輝和新城為例，同樣成長于長三角，這兩家企業(yè)2012年11月下旬在香港上市前，土儲存量分別達到616萬平方米和1371萬平方米。而景瑞上市招股書里的土儲僅有481萬平方米，公司內(nèi)部也在提發(fā)展加速，要快起來。
許朝輝雖未對時代周報記者透露接下來的具體拿地投入計劃，但他坦言，公司現(xiàn)在主要是通過快周轉(zhuǎn)來實現(xiàn)高速成長，這是公司階段性的核心目標。而按照景瑞總裁閆浩的意思，景瑞要做一條“快魚”，要在行業(yè)洗牌中快速、靈活地潛游，就要不斷補充土地儲備，所覆蓋的城市主要集中在長三角區(qū)域以及作為戰(zhàn)略布局的重慶和天津。
景瑞內(nèi)部提出高周轉(zhuǎn)，目標是獲取土地后3個月開工，6個月開始銷售，12個月令現(xiàn)金流實現(xiàn)正數(shù)。“為實現(xiàn)上述目標，景瑞要購入10萬－40萬平方米的中規(guī)模地塊，并會選擇配套設施相對成熟的地域，”閆浩指出，另外，亦會推行標準化產(chǎn)品，使產(chǎn)品可復制及快速開發(fā)。
而在土地成本管控方面，該公司認為，必須在堅持廣泛參與的同時理性出價。“景瑞制定的拿地目標，是要在公司所有的目標城市做到全覆蓋，不漏掉任何機會，廣泛參與，”景瑞常務副總裁楊鐵軍稱，“別人可能投五塊地中一塊，而我們基本上是投十塊地才能中一塊。”
毛利率逐年下滑
不難看出，景瑞正面臨著從區(qū)域性中小企業(yè)向標桿企業(yè)“蝶化”的關鍵時期。但眼下棘手的問題是，錢何從來？
據(jù)時代周報記者了解，景瑞上市時約10億元的募資款，并不足以支撐景瑞龐大的擴張計劃。上市后，景瑞還未從資本市場成功發(fā)債融資。許朝輝拒絕透露景瑞接下來在融資方面的打算，他稱，“上市理論上是獲得一張入場券，具體以后怎么做，還是要看資本市場和自身業(yè)績。資本市場不是均勻的，不是說隨時都是好時機，現(xiàn)在也很難做一個特別長的規(guī)劃。”
對于拿地資金來源，許朝輝坦言，上市募資的10億元，可能就是拿一兩塊地，對公司增長沒有特別大的變化，土地投資的主要款項還是要靠銷售回款來支撐。景瑞1月14日公布2013年度未經(jīng)審計營運數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月31日，該公司已簽約銷售額總計約為82.6億元，較2012年同期增加逾75%。
許朝輝稱，這個增長和上市是沒關系的，是不考慮募集資金就能實現(xiàn)的，增長動力還是靠自己形成的產(chǎn)品線和快速周轉(zhuǎn)的模式。
其實，為沖刺上市，景瑞這幾年的財務數(shù)據(jù)都不好看。公司招股書內(nèi)容顯示，景瑞前兩年多達12次信托融資，頻度之高在國內(nèi)房企中也很少見，其中2013年年中公司信托融資額22.34億元，已占到同期借款總額的一半左右，所對應的年息在15%左右；2010－2012年，公司連續(xù)三年經(jīng)營現(xiàn)金凈額為負數(shù)，直到去年年中，這一數(shù)字扭虧為正為1.4億元；公司凈資產(chǎn)負債率自2010年的86.6%一路飆升，并在2013年6月底達到最高值，為172.9%。
克爾瑞研報稱，由于景瑞土儲偏向于三、四線城市，因此短期內(nèi)仍將較依賴這些城市的銷售。近些年來，三、四線城市的銷售處于偏低的水平，一旦景瑞上市后獲得的一、二線城市的項目無法立即上市，將存在一定的業(yè)績風險。“由于凈負債率較高，一旦政策收緊，影響項目去化速度，景瑞短期資金面將面臨較大考驗。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進對時代周報記者如是分析稱。
“對于中小房企來說，高額的融資費用會吞噬公司相當一塊利潤，而這塊成本逐年攤銷的同時，對利潤和毛利率的吞噬是長期的，阻礙公司盈利能力的提升。”中房信研究總監(jiān)薛建雄對時代周報記者稱，而企業(yè)負債率一直處于高位，對政策風險的敏感性較高。
現(xiàn)實亦然。時代周報記者根據(jù)景瑞招股書內(nèi)容統(tǒng)計，在2010-2013年6月底的三年半時間里，景瑞地產(chǎn)總資產(chǎn)從92.93億元壯大至128.14億元，資產(chǎn)規(guī)模擴張了僅約1.4倍。對應的營業(yè)收入從2010年底25.3億元增長到2012年底的40.6億元，僅增長1.6倍，而凈利潤也僅相應從3.37億元到3.41億元，只增長1.01倍。公司毛利率水平不斷下滑，2010-2012年，景瑞毛利率分別為37.4%、31.6%、22.1%，這一數(shù)據(jù)在去年6月底進一步下降到21.4%。
但按照景瑞管理層的觀念，從股東回報或者從商業(yè)模式來講，景瑞不追求過高的利潤率，只需要有一個相對比較合理的利潤率水平。“還是希望從高周轉(zhuǎn)著手，追求凈資產(chǎn)回報。” 許朝輝稱，具體目標為凈利潤率維持在大概10%的水平，對應的毛利率在不到30%，然后靠提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，讓股東回報較高。
相關鏈接
當代置業(yè)：缺乏土地成硬傷
發(fā)展了13年的老牌房企當代置業(yè)中國有限公司(以下簡稱“當代置業(yè)”)，如今的銷售額僅有43.65億元，甚至在2013年7月上市時，當代置業(yè)的募資額僅4億元，這被戲謔成“迷你版IPO”。缺乏土地儲備是當代置業(yè)融資不力的一大硬傷，上市時223.5萬平方米的土地規(guī)模，僅相當于一個二線房企一年的銷售量。擴張土儲已經(jīng)成為當代置業(yè)上市后的第一要務。公司以1.37億元向董事長張雷及其女兒張心雨回購北京當代摩碼投資管理有限公司持有的遼寧綏中長龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%權益，還以總價6.85億元獲得北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)一住宅地塊。
旭輝控股：2014年沖刺220億元
旭輝控股集團有限公司（以下簡稱“旭輝控股”）持續(xù)高速增長的故事正成為香港內(nèi)房股中的新亮點。2012年11月份，旭輝控股選擇折價上市，短期的犧牲，卻為旭輝控股贏得了大發(fā)展的機遇。2013年銷售累計達到153.2億元，同比大增60.59%。在拿地方面，旭輝2013年在土地市場頻頻亮相，共拿下20余塊優(yōu)質(zhì)地塊，并把集團2014年的銷售目標定為220億元。
龍光地產(chǎn)：一線城市土儲僅3%
龍光地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“龍光地產(chǎn)”）終于在2013年末擠上了香港聯(lián)交所掛牌上市的末班車。龍光地產(chǎn)擁有低成本土地優(yōu)勢，截至去年10月底，龍光地產(chǎn)在11個城市有70個項目，土地儲備為1119萬平方米，平均樓面價僅為1001元/平方米。但龍光低成本背后亦有布局風險，其48%的土地儲備位于華南區(qū)域市場風險最大的惠州，其他剩余土地儲備主要集中在汕頭、佛山與南寧等三線城市，一線城市的土地儲備占比僅3.4%。平衡業(yè)務布局成為龍光地產(chǎn)接下來的選擇。龍光地產(chǎn)上市成功融資14.84億港元當中的約70%，將用于在公司目前營運所在地區(qū)及中國其他高增長地區(qū)收購合適地塊，進一步發(fā)展壯大業(yè)績。（來自：時代周報 記者：劉娟）
共2頁 上一頁 [1] [2]
景瑞地產(chǎn)20.76億獲雅戈爾杭州兩退地 加碼長三角土儲
雅戈爾棄地獲接盤 景瑞20億發(fā)力長三角市場
景瑞集團揮師社區(qū)商業(yè) 沖擊年銷售40億
上海市寶山區(qū)將新添景瑞財富廣場
搜索更多: 景瑞
