紅商網訊:當下,開發(fā)商似乎越來越熱衷于“拿地在先、合作在后”的玩法。
就在綠地香港豪擲60億拍下上海黃浦區(qū)黃金熱地近一個月之后,該公司突然宣布,計劃將該地塊50%的股本權益出售予華潤置地,兩家公司將合作發(fā)開。
引入華潤
綠地香港控股有限公司1月14日晚間公告稱,已與華潤置地有限公司訂立合作協議,雙方將通過各自的全資子公司分別間接持有黃浦地塊項目公司50%的股權。
與此同時,兩家公司將以50:50的股權比例承擔項目公司的注冊股本、股東貸款、土地代價、未來資金需求以及安排溢利分派等。
據資料,該幅地塊是上海2013年總價第二高的經營性用地,由綠地香港在當年12月11日以底價59.5億元競得。照此粗略計算,此次交易之中,華潤置地需要支付的交易金額主要是土地款的一半,即約30億元。
除此之外,公告還披露了更多交易細節(jié)。
根據合作協議,華潤置地將認購合營企業(yè)將配發(fā)及發(fā)行新股份,這部分相當于合營企業(yè)在認購事項后擴大已發(fā)行股本的50%,認購價為1.00美元。與此同時,盛高置地管理(綠地香港的全資子公司)將按一元換一元的基準出銷售貸款給華潤置地。
在合作協議日期前,盛高置地管理向True Thrive(合營企業(yè)的全資子公司)墊付1.95億美元,以就該土地支付拍賣擔保付款,而銷售貸款就相當于盛高置地管理向TrueThrive墊付有關股東貸款的50%。
對于此次與華潤置地的合作,綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍表示滿意,并指出合作雙方在關于該項目的未來發(fā)展的規(guī)劃和方向上理念一致,與華潤置地聯手組建策略聯盟能夠為開發(fā)項目增添更多財務、發(fā)展、管理等資源的靈活性,有助于將該項目打造成為上海市的新地標。
資料顯示,黃埔地塊位于上海市中心,東至蒙自路,南至龍華東路,西至魯班路,北至規(guī)劃綠化,緊靠南北高架路,土地面積為6.498萬平方米,規(guī)劃建筑面積為24.6萬平方米。土地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅和辦工綜合用地,交地狀況為凈地。
壓力與合作
對于投資者來說,綠地香港與華潤置地合作開發(fā)60億地塊應該是一件喜聞樂見的事情。
1月15日,穆迪助理副總裁及分析師梁鎮(zhèn)邦在接受觀點地產新媒體采訪時表示,黃浦區(qū)地塊差不多60億的土地款,盡管對于綠地集團來說并不是很大,但對于綠地香港來說還是挺大的。
“綠地香港的總資產不算很大,如果他們獨自去做這個項目的話,財務上的負債、資金流動性的負擔會比較重,引入華潤置地對資金和負債也是有幫助的。”
截至2013年6月底,綠地香港的負債杠桿率(即調整后債務/資本比率)約為60%。鑒于綠地香港的擴張迅速,穆迪預計未來12個月該公司的負債杠桿率將升至顯著高于60%的水平。
穆迪在最新發(fā)布的評級報告中亦指出,這次出售上海地塊部分權益的所得資金,將相等于截至2013年6月底綠地香港總資產約18%及現金余額的165%。因此,該公司在未來3-6個月的土地金成本將可大幅減少。
另有專業(yè)人士指出,在商業(yè)方面,華潤置地的開發(fā)運營能力比綠地更強,這個項目商業(yè)所占比重也較大,所以華潤的進入對于整個項目價值的提升有幫助。
但值得注意的是,談及合作,綠地方面似乎并沒有大規(guī)模推進的意愿。
“從總體上來看,我們仍然會以獨資為主來做,這是我們一貫的風格跟模式。”不久之前,綠地集團董事長、總裁張玉良在接受觀點地產新媒體采訪時表示,綠地集團旗下的合作項目較少,僅從去年開始在一些較大亦或較敏感的項目有所合作。
他指出,在特殊的情況下,綠地才會選擇以合作的方式進行開發(fā)。
“比如別人需要我們合作,或者我們確實也需要一些單位,需要進入一些項目。除此之外,有些公司可能在某些地區(qū)市場份額很大,我們可以在當地市場跟對方合作。”
據張玉良透露,合作項目在綠地集團整個收入當中占的比重很少,不會超過10%。(來自:觀點地產網 記者 李雯露)
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