學(xué)習(xí)九龍倉(cāng)負(fù)債低于50%
綠城得以涅槃重生，離不開(kāi)去年6月份那兩次重要的合作。
綠城先是從香港請(qǐng)來(lái)“過(guò)江龍”九龍倉(cāng)當(dāng)救兵，九龍倉(cāng)的戰(zhàn)略入股，為綠城帶來(lái)約51億港元的資金。宋衛(wèi)平個(gè)人為此付出的代價(jià)是：作為綠城第一大股東，他的股份被稀釋至25.45%，僅略高于九龍倉(cāng)的24.6%。
從現(xiàn)在的眼光看，后者更為重要，九龍倉(cāng)成為了綠城的第二大股東，在綠城凈負(fù)債率超過(guò)100%后的拿地和投資計(jì)劃，九龍倉(cāng)具有一票否決權(quán)，這種股權(quán)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化可以改變綠城以往激進(jìn)的步伐。宋衛(wèi)平也稱，九龍倉(cāng)在風(fēng)險(xiǎn)管控和財(cái)務(wù)安排上的過(guò)硬本事也值得綠城學(xué)習(xí)。
事實(shí)上，與九龍倉(cāng)的合作，綠城在此后借款融資上也得到較大的便利。
“綠城與九龍倉(cāng)在香港組建了一個(gè)公司。比如，我們?cè)趪?guó)內(nèi)買地是不能用銀行借款的，但這個(gè)香港公司可以跟香港銀行借款去買地，而且是有九龍倉(cāng)的信譽(yù)，所以就基本是用他的會(huì)計(jì)去借錢。”馮征稱，“我們已經(jīng)享受了香港藍(lán)籌股的待遇，借款利息非常低，相信很多內(nèi)房股都會(huì)非常羨慕綠城可以借到這么便宜的錢。”
時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2013年，綠城截至目前已發(fā)起六次海外融資，合計(jì)金額超過(guò)120億元人民幣。相比其在2011年融資利息率高達(dá)20%甚至25%的情形，眼下綠城融資成本已降低至8%上下浮動(dòng)的行業(yè)平均水平，其在今年5月發(fā)起的美元優(yōu)先票據(jù)年利率更僅為5.625%。
“到去年底，綠城財(cái)務(wù)方面已經(jīng)日趨于健康，今年仍花大力氣讓財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理化。”有港股分析人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹稱，綠城以往短期債務(wù)負(fù)重的情況已緩解。綠城今年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司一年內(nèi)的短債已從去年底的156億元減少為上半年的77億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為49.5%，維持在一個(gè)較低水平。標(biāo)普發(fā)布報(bào)告稱，截至2013年7月底，綠城已償還所有高成本信托貸款。
不過(guò)馮征也表示，負(fù)債率太低了也不太正常，對(duì)公司的發(fā)展也不是太有利。他對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，現(xiàn)在沒(méi)有拿到多少地，公司凈負(fù)債率維持在一個(gè)較低的水平，但為了拿地做準(zhǔn)備，凈負(fù)債率可以放大到70%，從企業(yè)角度，這也是健康安全的水平。
學(xué)習(xí)融創(chuàng)銷售效率提升20%
如果說(shuō)九龍倉(cāng)為綠城提供了財(cái)務(wù)信心，那么引入融創(chuàng)則在銷售模式上改變綠城。
從最初生意的角度解讀，融創(chuàng)與綠城的合作也不過(guò)是各取所需，融創(chuàng)借綠城開(kāi)拓長(zhǎng)三角市場(chǎng)，綠城借融創(chuàng)過(guò)橋，雙方不過(guò)是“出錢、出力”的關(guān)系。
最終效果卻是喜人的。今年7月，上海融綠總經(jīng)理田強(qiáng)向融創(chuàng)和綠城雙方股東匯報(bào)合營(yíng)平臺(tái)的情況，宋衛(wèi)平評(píng)價(jià)，上海融綠合作一年取得“1+1大于2、3，甚至5的效果”。
今年以來(lái)，融綠平臺(tái)頻頻拿地，這個(gè)平臺(tái)的可售資源已經(jīng)由最初的675億元增加到1300億元，幾乎翻番。高盛高華6月初的報(bào)告預(yù)計(jì)，合作項(xiàng)目產(chǎn)生的合約銷售，將會(huì)占到融創(chuàng)2013年全年合約銷售額的38%，在綠城方面則占到30%。
馮征告訴記者，與融創(chuàng)合作最重要的訴求，除了緩解現(xiàn)金流之外，是要把項(xiàng)目全權(quán)交給融創(chuàng)操盤，借助融創(chuàng)“狼性”的銷售模式加快項(xiàng)目的去化率。這或許就是出售9個(gè)項(xiàng)目股權(quán)當(dāng)天，宋衛(wèi)平說(shuō)“一來(lái)一去，絕非33.7億元那么簡(jiǎn)單”的含義。
事實(shí)上，宋衛(wèi)平對(duì)融創(chuàng)的管控力極為贊賞，并迅速“拿來(lái)”，用其招牌式的“尖刻程度”加以應(yīng)用。在今年中的經(jīng)營(yíng)會(huì)議上，他甚至將畫(huà)有“骷髏頭”的紅牌，和“登至半山”的黃牌，放在未完成經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的項(xiàng)目總經(jīng)理的名字標(biāo)牌旁。
宋衛(wèi)平用航海來(lái)比喻如今綠城的銷售提升難點(diǎn)，“速度提高一倍，耗油量是立方數(shù)”。他坦承，綠城銷售隊(duì)伍年輕化，重新訓(xùn)練，培訓(xùn)量非常大。在去年進(jìn)步比較明顯，銷售能力增加了20%-30%，但需要持續(xù)的改進(jìn)，提高素質(zhì)是一個(gè)綜合性問(wèn)題。如今，綠城自身銷售管控還是不太理想，已不是管控體制的問(wèn)題，而是個(gè)體素質(zhì)提升的問(wèn)題，這是一個(gè)艱苦的過(guò)程。
截至目前，綠城雖然沒(méi)有積累出最有效的銷售經(jīng)驗(yàn)，但嘗試未有中斷。據(jù)內(nèi)部人士跟時(shí)代周報(bào)記者透露，去年下半年至今，公司反復(fù)研究合作伙伴融創(chuàng)的“狼性營(yíng)銷”。在綠城的內(nèi)刊里，仍清楚記載著綠城一大批高管多次赴上海融綠平臺(tái)學(xué)習(xí)的記錄，甚至可以查到他們學(xué)習(xí)融創(chuàng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、銷售管理、成本管理和績(jī)效管理等方面的筆記記錄。用孫宏斌的話，通過(guò)合作，融創(chuàng)也向綠城輸入一項(xiàng)重要的東西，就是一種強(qiáng)烈的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
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