紅商網(wǎng)訊：從懸崖邊到強(qiáng)勢(shì)回歸，商界所有的反轉(zhuǎn)劇都是這么演的。
綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城”）公布最新業(yè)績數(shù)據(jù)，公司今年前11月共錄得合同銷售576億元，較去年同期增長27%，提前完成了550億的年銷售目標(biāo)。
這是綠城史上最好業(yè)績。在2009-2010年之間，綠城的年度銷售額先后達(dá)513億元和553億元。然而，2011年的危局卻使其銷售額一度重挫至353億元，2012年，求生存、轉(zhuǎn)型成為綠城的主基調(diào)，并以546億元逆襲重生。
“繼續(xù)搞好銷售，加大轉(zhuǎn)型力度，”這是年初綠城掌舵手宋衛(wèi)平給公司定下的基調(diào)，在業(yè)績向好的如今，謹(jǐn)慎仍將成為綠城執(zhí)行的關(guān)鍵詞。宋衛(wèi)平性格大變，他說，要謹(jǐn)記曾經(jīng)有過的慘痛教訓(xùn)，“如果把企業(yè)當(dāng)成一個(gè)人，我們生病了，至今仍未脫離危險(xiǎn)，說略有好轉(zhuǎn)，也只是暫時(shí)從重癥監(jiān)護(hù)室中出來透透氣而已。”
拿地方面變得保守
2013年前11月銷售576億元，是綠城近年業(yè)績的巔峰。經(jīng)歷了前兩年破產(chǎn)危局與斷臂逃生的劇情后，綠城再度光鮮地走到臺(tái)前。
“公司今年的重點(diǎn)仍在銷售、去庫存，加快周轉(zhuǎn)。”綠城集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官及董秘馮征對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹稱，公司年度550億元銷售目標(biāo)已經(jīng)在前11月超標(biāo)完成，但目前沒有上調(diào)目標(biāo)計(jì)劃。近期，國內(nèi)核心城市限購加嚴(yán)的舉措打亂了公司一些部署，高端房源也面臨銷售壓力，不能說沒有影響，所以暫不對(duì)未來業(yè)績做預(yù)測(cè)。而用綠城常務(wù)副主席壽柏年的話，公司的基本策略就是不去做算命先生，就算在逆境中也要能發(fā)展。
翻閱綠城近年財(cái)報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，連番的調(diào)控政策，讓綠城在前幾年屢吃苦頭。2009 -2011年間，較高的地價(jià)和建安成本，使得綠城的毛利率水平較低，彼時(shí)綠城的平均毛利率維持在30%上下，較內(nèi)房股平均37.5%的毛利率低。此外，由于產(chǎn)品定位相對(duì)單一，主打高端精品總價(jià)高且分布城市廣泛，綠城此前的產(chǎn)品去化率也很低，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均在0.144，顯著低于內(nèi)房股平均0.27的水平，位于行業(yè)最下端。
2011年12月，歷史專業(yè)出身、當(dāng)過體育教師的宋衛(wèi)平在綠城內(nèi)刊上寫下了《自助者天助》那篇幾乎令人心碎的卷首語，言語中的傷感倔強(qiáng)一如大多數(shù)房企當(dāng)時(shí)在生死存亡中的煎熬，這一年度綠城負(fù)債率高達(dá)148.7%，綠城處于“破產(chǎn)”邊緣—找出一條活路，穿越寒冬幾乎構(gòu)成了宋衛(wèi)平2012年的全部。
“這和綠城此前實(shí)施的是內(nèi)部集中控制的管理體系有關(guān)。”一名長期跟蹤綠城的券商分析師張磊（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，雖然2006年綠城就已上市，但宋衛(wèi)平及其夫人占有42.3%的股份，宋的盟友壽柏年占有28.5%的股份，本質(zhì)上依然是一家經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)高度統(tǒng)一的企業(yè)。
在張磊看來，在企業(yè)規(guī)模較小和房地產(chǎn)上行的時(shí)候，綠城原先的體制能形成快速有效的開發(fā)和擴(kuò)張決策，而公司追求的精品物業(yè)品質(zhì)也能掩蓋風(fēng)險(xiǎn)管理不完善的致命傷；但在下行時(shí)候，內(nèi)部集權(quán)的弱點(diǎn)就凸顯，流動(dòng)性管理不善立即困擾了公司的成長，凈負(fù)債率最高能到150%左右甚至能威脅到生存。
在2012年起，綠城開始強(qiáng)調(diào)銷售為王的思路，而在去年下半年至今銷售好轉(zhuǎn)后，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率升高至0.3左右。事實(shí)上，高周轉(zhuǎn)成為綠城提高效率的一大訴求。2013年11月1日，在綠城集團(tuán)經(jīng)營工作會(huì)議上，綠城杭州項(xiàng)目建德春江明月作為“050912”代表項(xiàng)目作專題報(bào)告。所謂“050912”，即拿地后5個(gè)月內(nèi)開工，9個(gè)月內(nèi)開盤，12個(gè)月內(nèi)回款。該項(xiàng)目總經(jīng)理張赟算了一筆賬：按此速度，相當(dāng)于銷售定價(jià)提升10個(gè)點(diǎn)的利潤。
打了翻身仗后，綠城在拿地上變得保守謹(jǐn)慎起來。在今年上海、杭州等地的地王熱潮中，不見綠城的身影，即使是家門口的華家池地塊拍賣，綠城也只是走了個(gè)過場(chǎng)。
“以前宋總出去考察，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人總會(huì)拉著他到處看地，現(xiàn)在這種情況已經(jīng)很少了。”綠城內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露稱。“我們現(xiàn)在對(duì)地王不感興趣，”兩度受傷后，讓宋衛(wèi)平變得謹(jǐn)慎，他說，“中國的房地產(chǎn)在一個(gè)混沌的環(huán)境里面要作清晰的定位是件很難的事情，就像刻舟求劍。我們自己需要作一個(gè)調(diào)整和恢復(fù)。夏天光膀子，冬天穿棉襖，不同的溫度穿不同的衣服，還是要做得穩(wěn)妥些。”
馮征也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，“以往宋總希望公司越做越大，規(guī)模上面也有追求，但去年轉(zhuǎn)型之后我們要健康地成長，穩(wěn)定地經(jīng)營，現(xiàn)在不會(huì)去爭什么地王，拿不到地就算了。”但馮征強(qiáng)調(diào)，“不能說綠城沒拿地的打算或者不積極，我們還是想去拿地的，也有一定資金實(shí)力去拿地并做了一些準(zhǔn)備，但是之前地價(jià)拍得超過預(yù)算，沒法拿下來。今年綠城的土儲(chǔ)也不是完全沒增長，和融創(chuàng)等合作方一起也拿了9塊地。”時(shí)代周報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，綠城為上述地塊權(quán)益出資約為84.59億元。
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