紅商網(wǎng)訊：走走停停長(zhǎng)達(dá)10年之久的中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合終于邁出一大步，中糧集團(tuán)旗下業(yè)務(wù)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)分野格局已定。

　　9月24日，中糧集團(tuán)此前收購(gòu)的僑福企業(yè)(00207.HK)宣布對(duì)母公司資產(chǎn)進(jìn)行反向收購(gòu)，意味著中糧集團(tuán)的注資將取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　與具有相同央企背景的保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商地產(chǎn)以及華僑城相比，中糧系的地產(chǎn)實(shí)力堪稱微不足道。

　　對(duì)僑福企業(yè)的注資，將中糧集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)從單資本平臺(tái)推向雙資本平臺(tái)時(shí)代，但中糧系地產(chǎn)能否后來(lái)居上仍充滿懸念。

　　142億港元資產(chǎn)收購(gòu)

　　僑福企業(yè)公告顯示，9月23日，該公司計(jì)劃向母公司中糧集團(tuán)收購(gòu)目標(biāo)公司連股東貸款，收購(gòu)總代價(jià)為141.67億港元。

　　這項(xiàng)涉資超過(guò)百億的收購(gòu)案例，主要是僑福企業(yè)將收購(gòu)中糧置地所持有商用物業(yè)組合目標(biāo)公司的股權(quán)，以及相關(guān)物業(yè)組合。這些物業(yè)組合主要為商業(yè)地產(chǎn)，包括位于成都及北京的兩項(xiàng)綜合體項(xiàng)目，香港及上海的兩項(xiàng)商用物業(yè)項(xiàng)目，北京、南昌及蘇州的四項(xiàng)酒店項(xiàng)目，三亞的一項(xiàng)綜合旅游項(xiàng)目及上海、三亞及成都三項(xiàng)擁有少數(shù)權(quán)益的項(xiàng)目。

　　為完成這項(xiàng)收購(gòu)，僑福企業(yè)建議進(jìn)行股份配售，按每股不低于2元的配售價(jià)，較停牌前收市價(jià)折讓50%，配售不超過(guò)23.2億股。

　　上述收購(gòu)?fù)瓿珊螅瑑S福企業(yè)建議將該公司名稱改為“中糧置地控股有限公司”。這意味著中糧置地在香港借殼上市進(jìn)入收官階段。

　　按港交所規(guī)定，買殼后24個(gè)月內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模注資即被視為反收購(gòu)，需要按照IPO的嚴(yán)格程序處理。因此此次收購(gòu)仍需經(jīng)香港上市委員會(huì)批準(zhǔn)。

　　此前2012年7月，中糧集團(tuán)收購(gòu)僑福企業(yè)約73.5%的股本。此次注資完成后，中糧集團(tuán)的持股量將增至75%。

　　僑福企業(yè)公告稱，注資后的僑福企業(yè)將成為中糧集團(tuán)的境外上市平臺(tái)，擁有其綜合體及其他商用物業(yè),將擁有強(qiáng)大實(shí)力為物業(yè)開發(fā)籌集資金。

　　商業(yè)地產(chǎn)宏圖

　　目前，中糧集團(tuán)旗下有兩家地產(chǎn)公司，即已經(jīng)上市的中糧地產(chǎn)(000031.SZ)和2007年在中糧集團(tuán)原物業(yè)投資部基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的中糧置業(yè)。此外，其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)還包括酒店事業(yè)部和亞龍灣開發(fā)股份有限公司。

　　此次注資的物業(yè)主要來(lái)自于中糧置業(yè)，此后中糧地產(chǎn)主攻住宅和工業(yè)地產(chǎn)、中糧置業(yè)主攻商業(yè)地產(chǎn)的分工更加清晰。

　　實(shí)際上，自寧高寧于2004年入主中糧集團(tuán)以來(lái)，中糧集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)就一直都在不斷調(diào)整和整合當(dāng)中，但進(jìn)展頗為緩慢。

　　曾有媒體報(bào)道稱，2011年3月，寧高寧表示，中糧集團(tuán)在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)合并完成后，將會(huì)以A+H的方式整體上市。

　　但2012年3月，寧高寧又公開表示，計(jì)劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在香港單獨(dú)上市。此后，中糧集團(tuán)走上了香港借殼之路。

　　寧高寧成功打造的華潤(rùn)置地模式，對(duì)中糧集團(tuán)亦產(chǎn)生不小的影響。2009年初，中糧集團(tuán)正式提出了打造“全產(chǎn)業(yè)鏈的食品企業(yè)、全服務(wù)鏈的城市綜合體”的兩鏈戰(zhàn)略，全力發(fā)展以大悅城購(gòu)物中心為核心的城市綜合體，并將大悅城品牌進(jìn)行全國(guó)復(fù)制。

　　按照當(dāng)時(shí)戰(zhàn)略部署，未來(lái)5~10年，中糧集團(tuán)將在全國(guó)拓展20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)達(dá)到700億元規(guī)模，占中糧集團(tuán)總資產(chǎn)的30%。

　　但由于受制于房地產(chǎn)調(diào)控和融資渠道單一，中糧集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)版圖擴(kuò)張并不理想，部分大悅城的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不盡如人意。

　　因此，借助資本平臺(tái)助推商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，成為中糧集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展的應(yīng)有之義。早在華潤(rùn)之時(shí)，對(duì)于通過(guò)資本市場(chǎng)做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)，寧高寧早已是“爛熟于胸”。

　　尷尬的中糧地產(chǎn)

　　在一定程度上，中糧置地在香港借殼也存在客觀無(wú)奈因素，一方面是國(guó)內(nèi)調(diào)控“逼迫”萬(wàn)科、金地集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)紛紛赴港上市，另一方面是上市平臺(tái)中糧地產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展一直萎靡不振，核心凈利潤(rùn)甚至一度虧損。

　　作為中糧集團(tuán)已有的A股上市平臺(tái)，中糧地產(chǎn)曾被母公司寄予厚望，一度被選作集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合平臺(tái)。

　　但中糧地產(chǎn)卻難擔(dān)重任，年報(bào)數(shù)據(jù)披露，2009年至2011年，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額分別為4.5億、7.45億以及10.72億元，投資收益分別約為1.81億、5.24億以及4.09億元，占比分別為40%、70%以及38%。

　　在剔除投資收益、補(bǔ)貼收益以及營(yíng)業(yè)外收入等非經(jīng)常性損益之后，其2009年~2011年歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)分別為2.75億元、1.64億元、1.81億元。

　　2013年上半年，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.08億元，較上年同期增長(zhǎng)78.05%。但研究其上半年?duì)I業(yè)收入來(lái)源卻不難發(fā)現(xiàn)，其1.08億元的凈利并非依靠房地產(chǎn)開發(fā)銷售獲得，而是靠變賣投資性房產(chǎn)和金融資產(chǎn)換取。

　　瑞銀證券分析師李宗彬針對(duì)中糧地產(chǎn)2013年半年報(bào)分析稱，該公司上半年的核心凈利潤(rùn)為-1.1億元，同比少虧損13%。

　　如此來(lái)看，中糧集團(tuán)重新梳理業(yè)務(wù)架構(gòu)，拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，恐與此不無(wú)關(guān)系。但集團(tuán)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的大力推動(dòng)，讓中糧地產(chǎn)亦顯得更加尷尬。
　�。▉�(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者：黃樹輝）

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