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從整合轉型單干
10年前，深國投商置的成立僅僅只是為沃爾瑪商量身定做購物廣場，以配合后者的在華擴張。
2003年，深國投商置作為沃爾瑪新店的開發(fā)建設工具在深圳注冊成立。2004年開始，新加坡嘉德置地、摩根士丹利、美國西蒙地產、高摩盛、蓋里提國際等紛紛與深國投商置進行合作，共同投資創(chuàng)建嘉興茂、印象城、GMS恒光等購物中心品牌。
“成立之初的原因確實是這樣，沃爾瑪提出來要在中國發(fā)展，我們配合沃爾瑪的發(fā)展，但是隨著公司慢慢的成長起來，雙方都在變化，現在我們不是唯一 幫他們建造購物廣場的公司。不過我們的發(fā)展不是依靠沃爾瑪提高的便利，而是因為公司整體的形象、實力。”丁為眾向記者表示。
在上述合作關系中，深國投商置主要是以沃爾瑪股東的身份參與各地政府的招商引資，以便拿到廉價的商業(yè)地塊，并根據商業(yè)規(guī)劃進行前期建設。而整個商業(yè)地產項目開發(fā)流程中，前期整體商業(yè)規(guī)劃、中期商場招商及后期商場運營管理基本都是外資合作方擔當。
2010年，深國投商置收購深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司，正式轉型為集商業(yè)地產項目開發(fā)建設、經營管理于一體的商業(yè)地產商，并宣告以深國投廣場、印象城和新一城為核心的SCP新品牌體系正式確立。
丁為眾表示：“公司成立之初跟摩根士丹利、美國西蒙地產等有一些合資的項目，雙方共同經營，他們是管理占主，我們是開發(fā)占主�，F在我們公司下面有一個百分百商業(yè)運營咨詢管理公司，我們有這樣的團隊自己來做后期的管理。”
“開發(fā)、運營和資本三條腿在支撐我們公司的全產業(yè)鏈。”丁為眾向時代周報記者表示，“現在我們公司從拿地，到設計，然后開發(fā)、運營管理，包括招商等后期的運營都是我們自己在做，現在在資本市場我們也發(fā)了基金，希望在資本市場根據各種業(yè)務的需要做不同的融資。”
而事實上，業(yè)內人士認為，一個商業(yè)地產項目的風險和收益往往都集中在經營環(huán)節(jié)上，商業(yè)地產經營管理環(huán)節(jié)的技術要求比開發(fā)環(huán)節(jié)的要高很多。
項目投資回報率低
據丁為眾介紹，目前深國投商置持有的商業(yè)物業(yè)多數在二、三線城市，“我們公司拿地基本上都不是在市中心，我們會經過測算后再來進行拿地，測算結果合適的，我們才去拿地。”
“二、三線城市最大的優(yōu)勢就在于深刻的需求洼地。二、三線城市的消費者對物質生活的追求，對高品質生活的向往，就近實現購物、游樂、娛美，這是這種需求引發(fā)大量商業(yè)企業(yè)青睞。”夏強如此認為。
不過，鄧國堅告訴時代周報記者，隨著商業(yè)地產商扎堆進入二、三線城市拿地，目前已經出現了商業(yè)用地過剩的現象。“風險是永遠都存在的，主要看他們有沒有專業(yè)水平去把控。”
深國投商置主要依靠以大型綜超作為核心主力店的這種購物中心的模式，開發(fā)的購物廣場除了與沃爾瑪建立合作之外，也與其他超市華潤萬家、大潤發(fā)、永旺等國際零售商捆綁合作。
深國投商置的業(yè)態(tài)組合較單一的情況同樣值得注意。鄧國堅告訴記者：“這一模式是有它的獨特性，但仍然模式單一，并非是一個模式就能打遍全國或者打遍全球。”
此外，深國投商置開發(fā)項目的投資周期長，投資回報率低等也是其發(fā)展的瓶頸。據了解，深國投商置目前持有項目中，除南海項目和2個深圳項目的投資回報率超過6%外，大量項目回報率在2%左右，低于銀行貸款利率，其回報率尚不夠資金成本。
據業(yè)內人士介紹，在商業(yè)地產領域，有個“一三五”法則，即一年開發(fā)期、三年培育期、五年成長期。對于投資者來說，商辦物業(yè)獲利空間在于長期持有 的租金收益以及5-10年經營成熟后的增長空間，這個增長空間約在30%-50%之間。但重要的是，商業(yè)項目需要長期的“養(yǎng)護”和持有，才能將其價值逐漸釋放。
�。〞r代周報 項義妹） 共2頁 上一頁 [1] [2] 深國投商置擬赴港IPO 將著眼二三線城市發(fā)展印象城 深國投商用置業(yè)計劃香港上市 旗下商場達10個 凱雷收購深國投印象城購物中心49％股權 深國投將開發(fā)西安首個“印象城”系列項目 深國投：印象城或攜沃爾瑪落戶南通崇川區(qū) 搜索更多: 深國投 |
