《萬達招商管理制度》規(guī)定，在試營業(yè)日的230天前，萬達招商中心便要完成主力店和次主力店的目標品牌落位，6個月前便要組織主力店進場對接會，對項目所有主力店房產(chǎn)條件、平面布置圖進行移交。
同時萬達規(guī)定，“每個廣場原則上引進3個快速時尚品牌”“次主力店主要就是指ZARA、HM、優(yōu)衣庫等時尚服飾品牌，”上述萬達招商人員介紹。
加強體驗性業(yè)態(tài)
上述《萬達招商管理制度》顯示，其自持的室內(nèi)步行街定位為時尚潮流，主要目標顧客群體為18-35歲的時尚人群，其中餐飲美食占到35-45%，服裝服飾占到35-45%，生活精品占到15-25%，“原則上不引進經(jīng)營單一品牌化妝品、藥妝、皮鞋、內(nèi)衣、手機、美容等品類商品。”
“這樣可以避免與萬達百貨的品牌沖突，比如萬達百貨有珠寶，在萬達廣場就不再招珠寶品牌。”萬達內(nèi)部人士介紹，萬達百貨主要為化妝品、皮鞋、珠寶等產(chǎn)品，與商家采用返點的合作模式，具體返點比例因品牌和產(chǎn)品的不同而有所區(qū)別。
“餐飲業(yè)態(tài)在招商時，必須對項目所在城市進行調(diào)研，引進餐飲品牌的65%，必須為當?shù)嘏琶?0位的餐飲品牌。”《萬達招商管理制度》規(guī)定，室內(nèi)步行街一層原則上不引進餐飲品牌，洋快餐品牌盡可能落在三層。
“這樣布局更合理，而且還可以為一樓和二樓的商家?guī)砣肆鳌?rdquo;上述萬達內(nèi)部人士介紹。
除此之外，《萬達招商管理制度》還規(guī)定，除室內(nèi)步行街的個別端頭餐飲商鋪外，單個品牌租賃面積不得超過600平方米，并且不得同時引進同類業(yè)態(tài)、同類菜品的競爭性品牌。
“這都是過去的經(jīng)驗積累，以前我們有一個廣場引進好幾個火鍋店，結(jié)果大家都活不好，”上述萬達內(nèi)部人士稱，“所以現(xiàn)在嚴格規(guī)定，形成制度，因為萬達廣場擴張的這么快，員工這么多，不嚴格規(guī)定，下邊執(zhí)行的時候，不知會怎么變形。”
正因此，萬達廣場也贏得了眾多商家的信任和追隨。廈門蘇喜餐飲有限公司總經(jīng)理蘇帆2011年在廈門湖里萬達廣場開了一家400多平方米的餐廳，純利如今已經(jīng)由2011年的20%增長到2012年的27%，因此她還計劃進入龍巖和福清的萬達廣場。
“我們?nèi)ツ晗掳肽觊_了業(yè)態(tài)調(diào)整會議，繼續(xù)加大體驗業(yè)態(tài)在萬達廣場的占比，從原來占比不低于50%，現(xiàn)在調(diào)整到60%，”9月11日王健林在達沃斯論壇接受經(jīng)濟觀察報采訪時稱，“這是萬達廣場今后發(fā)展的方向，進一步加大體驗業(yè)態(tài)的調(diào)整，減少零售業(yè)態(tài)，特別是減少服飾業(yè)態(tài)。”
王健林在今年上半年的工作報告中介紹，萬達將今年開業(yè)的大連高新和宜興兩個萬達廣場作為業(yè)態(tài)調(diào)整的試點，調(diào)整后萬達廣場二樓的客流比未調(diào)整前增加10%以上，銷售額增加8%。“今年四季度以后開業(yè)的萬達廣場二樓全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭不招零售業(yè)態(tài)，2015年前把已開業(yè)的72個廣場二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完。”王健林稱。
同時，王健林表示，要研發(fā)綜合兒童業(yè)態(tài)，“盡管已有公司表態(tài)愿意跟萬達長期合作發(fā)展兒童業(yè)態(tài)，但為了做得更好，我們決定自己研發(fā)。”萬達廣場兒童業(yè)態(tài)將零售、游樂、教育、美食綜合，推出后將使萬達廣場的黏性更高，萬達商業(yè)管理公司今年三季度將完成前期工作，明年開業(yè)店全面推廣。
“平等租金”
無論是像廈門蘇喜這種當?shù)夭惋嬈放�，還是太平鳥中國時尚服飾品牌，亦或是家樂福等國際巨頭，在與萬達廣場的合作中，在租金問題上，好像并沒有太多的話語權(quán)。“除了有半年的裝修期免租外，萬達廣場并沒有其他租金減免措施，”蘇帆稱，“租金每2年上漲10%，租期5年。”
在萬達廣場已經(jīng)開了61家男裝、51家女裝店的太平鳥，也沒有享受到租金減免的優(yōu)惠，寧波太平鳥時尚服飾股份有限公司CEO歐利民向本報記者表示，“沒聽說過免租”。萬達的主力店品牌合作伙伴家樂福、永輝超市也表示，沒有免租。
“除了裝修期外，我們沒有免租期，也沒有裝修補貼，”上述萬達招商人員稱，“少量快時尚的服飾等次主力店，因為裝修成本很高，我們會通過其他方式有一些補貼，但是不會直接給予裝修補貼。”
人和商業(yè)對萬達廣場的一份研究報告顯示，萬達把全國城市劃分為一線城市、省會城市和其他城市三等，每一等城市的租金多少，事先確定下來，“從而節(jié)約了談判時間，保證了快速擴張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。”上述《萬達招商管理制度》規(guī)定，在交地后的10個月內(nèi)，項目發(fā)展部與招商中心便要完成租賃決策文件的編制，同時編寫完成包括《室內(nèi)步行街鋪位租金分解表》、《業(yè)態(tài)落位圖》在內(nèi)的《招商政策執(zhí)行書》。同時在開業(yè)的90天前，室內(nèi)步行街商戶便要將店鋪裝修設計方案上報至招商中心審批。
對于次主力店，萬達收取的租金每年環(huán)比遞增3%，租期通常為5年。而主力店中百貨、院線、KTV都是萬達自有品牌，沃爾瑪、家樂福等國外超市巨頭的租金相對較低，“因為他們面積很大，聚客能力很強。”上述萬達內(nèi)部人士稱，“因此我們近兩年也加大與其他超市品牌的合作，尤其是華潤和永輝。”國內(nèi)超市品牌永輝和華聯(lián)等近幾年大舉開設萬達廣場店，“分享”了每年新增的20家左右萬達廣場。
在快速擴張的過程中，萬達的租金收入也保持著較高的增長。王健林在工作報告中稱，2011年萬達租金收入實現(xiàn)35億元，同比增長77%;2012年實現(xiàn)52億元，同比增長50.5%;今年上半年實現(xiàn)37億元，同比增長55.5%。
“2013年總目標是，資產(chǎn)3500億元，收入1800億元，凈利潤超過140億元。”王健林稱，“在完成全年目標的基礎上，力爭實現(xiàn)更高目標，確保萬達今年成為世界500強企業(yè)。”
（經(jīng)濟觀察網(wǎng) 郭海飛 吳海）
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