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2013年上半年，在國(guó)家大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)和發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)的有利背景下，北辰實(shí)業(yè)著力強(qiáng)化以會(huì)展為龍頭的投資物業(yè)群綜合經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，投資物業(yè)（含酒店）實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)10億元，同比上升4.28%；在不考慮利息費(fèi)用分?jǐn)偟那闆r下，其稅前利潤(rùn)達(dá)到3.3億元，同比上漲13.32%，其中，國(guó)家會(huì)議中心、北辰時(shí)代大廈和北辰世紀(jì)中心等新項(xiàng)目就實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)2.3億元，占整個(gè)投資物業(yè)（含酒店）板塊利潤(rùn)的69.7%。
中誠(chéng)信認(rèn)為，隨著新增物業(yè)的全面投入使用，北辰實(shí)業(yè)的投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)整體趨于成熟，成為公司重要的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主體，和公司較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)源，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控下的公司業(yè)績(jī)提供了一定保障。
商業(yè)地產(chǎn)壓力漸增
在2009年年報(bào)中，北辰實(shí)業(yè)曾提出要落實(shí)發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)、商業(yè)物業(yè)“5:3:2”的資本配置原則，此后這一原則未再出現(xiàn)于定期報(bào)告中，不過(guò)在北辰實(shí)業(yè)2010年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，公司董事長(zhǎng)賀江川曾公開(kāi)提出，2010年的實(shí)際情況大概是“6:3:1”，也就是說(shuō)，發(fā)展物業(yè)占60%，投資物業(yè)占30%，商業(yè)物業(yè)是占10%，未來(lái)公司大約也是維持在這個(gè)比例。
從實(shí)際發(fā)展的效果來(lái)看，2010年和2011年，北辰實(shí)業(yè)投資物業(yè)收入對(duì)營(yíng)業(yè)收入的貢獻(xiàn)率越來(lái)越高，其收入占比分別為25.42%、44.35%，然而2012年和2013年上半年，該指標(biāo)卻降至35%左右；商業(yè)物業(yè)的收入占比亦有此類規(guī)律，即2010年和2012年分別為6.33%、10.20%，2012年和2013年上半年該指標(biāo)卻回到6%左右。
從稅前利潤(rùn)的情況看，北辰實(shí)業(yè)商業(yè)物業(yè)稅前利潤(rùn)占比非常小，2010年為5.56%，2012年后則降為不到1%；反觀投資物業(yè)對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)非常突出，2010年其稅前利潤(rùn)超過(guò)公司總稅前利潤(rùn)的一半，2012年稅前利潤(rùn)占比超過(guò)70%。無(wú)論如何，北辰實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)銷售、投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)三分天下的局面已基本形成，這其中最弱的一環(huán)莫過(guò)于商業(yè)物業(yè)。
值得一提的是，多年來(lái)，北辰實(shí)業(yè)投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的新增項(xiàng)目規(guī)模龐大、投資額較高，每年均會(huì)產(chǎn)生包括折舊和利息在內(nèi)的大量固定費(fèi)用，這也給公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)帶來(lái)壓力。記者從公開(kāi)信息中統(tǒng)計(jì)得知，2008年至2012年，公司的投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷金額從6891萬(wàn)元上升至1.8億元，增長(zhǎng)了1.6倍多，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)的侵蝕也非常嚴(yán)重，如2012年投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷金占商業(yè)地產(chǎn)稅前利潤(rùn)的比例接近30%。
近兩年商業(yè)物業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)下滑也給北辰實(shí)業(yè)敲響了警鐘。賀江川今年曾表示，下一步考慮整體的戰(zhàn)略性合作或者重組來(lái)扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面，希望把商業(yè)板塊的問(wèn)題解決掉。
事實(shí)上，資金壓力已是該公司未來(lái)發(fā)展重要制約因素。其2013年中期報(bào)告顯示，截至2013年6月末，公司的貨幣資金為50.16億元，而短期貸款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債就有54.07億元，應(yīng)付款項(xiàng)為27.62億元，公司大量的資金積壓在191億元存貨中，此外還背負(fù)著66.93億元的長(zhǎng)期貸款和14.93億元的應(yīng)付債券，資金缺口巨大。
此外，據(jù)公開(kāi)財(cái)務(wù)信息，2013年，北辰實(shí)業(yè)全年開(kāi)復(fù)工面積252萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)工程支出50億元，三項(xiàng)費(fèi)用及稅收支出約5億元，加上54.07億元短期貸款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，因此預(yù)計(jì)北辰實(shí)業(yè)今年現(xiàn)金流出將超過(guò)100億元。
如中誠(chéng)信在公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)中所言，“公司將繼續(xù)推進(jìn)北京、長(zhǎng)沙兩地項(xiàng)目建設(shè)，需求資金較多，在融資渠道較緊和政策持續(xù)調(diào)控背景下，公司可能面臨一定的資金壓力”。
資金壓力迫使北辰實(shí)業(yè)加速項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷推廣和資金周轉(zhuǎn)，然而從實(shí)際情況來(lái)看，公司的存貨周轉(zhuǎn)率從2012年的0.17進(jìn)一步降至2013年上半年的0.08，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2012年的0.26下降至2013年上半年的0.12，總的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也2012年的0.2下降至2013年上半年的0.09，可見(jiàn)北辰實(shí)業(yè)在加快周轉(zhuǎn)速度上并未見(jiàn)成效。
倘若資金饑渴癥未解，北辰實(shí)業(yè)恐怕也只能更積極地拓寬融資渠道，如其在2012年年報(bào)中所說(shuō)，公司將通過(guò)對(duì)養(yǎng)老、文化旅游等新型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的研究和低成本擴(kuò)張模式的探索，實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模的擴(kuò)張和可持續(xù)發(fā)展能力的提升。
�。�來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 作者：王姣）
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