今年上半年我們有四個新商場確認了租賃策略，進入開工的狀態(tài)，如杭州下沙的時代天街，是一個24萬平米的商場，因為已經(jīng)開工了，所以就實現(xiàn)了評估增值。
“其他收入”增長比較快最主要的部分是因為我們在一些城市的地塊上率先進去做開發(fā)，率先提升區(qū)域價值，政府給了我們一些補貼收入，這一部分因為不是一個可以持續(xù)的收入，所以把它放入了“其他收入”部分。
現(xiàn)場提問：龍湖將來有四個發(fā)展的策略，“擴縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”，能否具體解釋一下？控規(guī)模是否有具體的限制？另商業(yè)的毛利率是否會一直保持80%左右？
邵明曉：
我們講到策略之一是“擴縱深”，實際上是確定龍湖在未來一段時間內(nèi)進入城市的選擇。我們一直強調(diào)龍湖聚焦于一二線城市，這是過往幾年我們一直在做的，這一點同行也已經(jīng)認識到了，所以現(xiàn)在一二線城市競爭比較激烈。
從2011年之后，龍湖內(nèi)部把一二線城市做得更加聚焦，我們未來的選擇城市范圍就是24個年銷售額超過400億元的城市。
第二個策略是“近城區(qū)”，早期的時候龍湖做了很多郊區(qū)的低密度樓盤，市場上客戶的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化以后，我們更多關(guān)注要在靠近市中心地區(qū)拿地，不一定最核心，但一定是近城區(qū)，我們在去年和今年上半年拿的土地已經(jīng)實現(xiàn)了這樣一個目標。去年一年買了890萬平方米的土地，今年上半年又買了350萬平方米的土地，所以今年下半年我們在土地市場上就可以很從容了，這一輪土地換倉非常成功。
第三個策略是“控規(guī)模”，背后的邏輯是高周轉(zhuǎn)，所以龍湖未來拿地項目主要會從規(guī)�？刂七@個角度考慮，大約是15萬平方米到50萬平方米這樣的規(guī)模，會根據(jù)城市規(guī)模和位置不同做一些選擇。
第四點“持商業(yè)”，大家知道在2003年我們的第一家購物中心就在重慶開業(yè)了，現(xiàn)在是最賺錢的購物中心之一。在那個時點上商業(yè)地產(chǎn)是一個新業(yè)務(wù)，當(dāng)時吳亞軍董事長的考慮是做一個項目，積累一些經(jīng)驗，留一個團隊，邊走邊看，這是當(dāng)時的想法。
我們從2011年開始就提出要把增持商業(yè)作為一個戰(zhàn)略，用時15年。現(xiàn)在回頭看為什么我們要用15年的時間？在2011年的時點上我們開始用資源投入，大概每年開1-2個購物中心，把每年銷售回款的10%以內(nèi)投入到商業(yè)地產(chǎn)。這個步驟實際上并不快，這樣邊做邊成功地往前走，而不是大舉地做，因為我們也預(yù)估到商業(yè)地產(chǎn)將來的競爭會非常激烈，所以我們在選址上、在城市選擇上非常嚴格。比如我們現(xiàn)在商場的布局就是北京、上海、杭州、成都、重慶、西安等。從微觀上說，我們的商場選址要么就是地鐵商業(yè)帶，要么就是一個新核心區(qū)的中心。
在速度上，商業(yè)地產(chǎn)做得其實并不快，我們希望做一個成一個，開業(yè)商場的計劃是今年年底在成都，明年在北京，而不是大規(guī)模一擁而上，就是考慮到商業(yè)地產(chǎn)一定會遭遇到激烈競爭。實際上龍湖還是預(yù)估到這些情況的，我們也有充分的準備，包括堅定地去做了一些鋪排，團隊經(jīng)驗的積累等。
最后一個問題是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的毛利率，超過80%肯定不是常態(tài)，嚴格來講這個區(qū)間在70%左右是正常的，個別新開的場子更低都有可能。但是通常以三年作為一個周期，經(jīng)過幾輪調(diào)整，商場會進入到穩(wěn)定經(jīng)營的層面。
當(dāng)然未來的購物中心、商場的競爭可能會非常激烈，但是有準備的、做得好的在這當(dāng)中還是能夠存活下來的。所以，我們講要用15年的時間，用一個勻速、甚至是保守的速度來慢慢加大我們商業(yè)地產(chǎn)的份額，也不排除過程當(dāng)中如果有好的機會，再調(diào)整一下速度。
現(xiàn)場提問：公司是否有關(guān)注近期深圳前海那邊的拿地？
邵明曉：
深圳是我們比較想進入的城市，但是坦率地講機會非常難，前海跟現(xiàn)在龍湖整體策略的匹配度還沒到那么急迫的程度，所以我們還沒有去參與。
現(xiàn)場提問：之前公司跟市場溝通過毛利率將會降低的信息，請問上半年的毛利率是不是已經(jīng)見底了？這個毛利率會保持一段時間還是會繼續(xù)下滑？
韋華寧：
今年上半年我們的毛利率是31.9%，這跟我們之前對市場溝通的區(qū)間25%-30%相比是要略高的，主要還是因為結(jié)算結(jié)構(gòu)的問題，上半年有幾個較高毛利的項目集中進入結(jié)算。
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