紅商網(wǎng)訊：上周末海印股份(000861.SZ)公告稱，擬以15家綜合性商業(yè)物業(yè)的五年內(nèi)經(jīng)營(yíng)收益權(quán)為基礎(chǔ)，以資產(chǎn)證券化方式融資16億元，這也標(biāo)志著券商開(kāi)始迎接資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)向常規(guī)后的大規(guī)模“實(shí)戰(zhàn)”。這是繼越秀集團(tuán)成立越秀房托(00405.HK)并于2005年在香港上市后，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的再一次資產(chǎn)證券化新嘗試。
3月15日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》(下稱《規(guī)定》)，試點(diǎn)9年的券商資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)終于獲得正式的“名分”。上周末，隧道股份(600820.SH)也公告稱已收到大連路資產(chǎn)證券化項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃募集的資金4.84億元，擬證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)為“大連路隧道專(zhuān)營(yíng)權(quán)文件”中約定的2012年10 月至2016年7月間，應(yīng)收專(zhuān)營(yíng)權(quán)收入扣除隧道運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的合同債權(quán)。
有分析人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)海印股份的融資利率在7%~8%之間;而相比之前2月底的征求意見(jiàn)稿，《規(guī)定》對(duì)二級(jí)市場(chǎng)交易的規(guī)定顯得保守;另一方面，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有可能降低政府對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控能力。
海印自行承擔(dān)1億次級(jí)風(fēng)險(xiǎn)
海印股份稱，擬進(jìn)行資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)為“原始權(quán)益人因經(jīng)營(yíng)管理特定商業(yè)物業(yè)而享有的商業(yè)物業(yè)自專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃成立之次日起五年內(nèi)的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)”，擬募集資金不超過(guò)16億元，其中優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券不超過(guò)15億元，由機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu);次級(jí)資產(chǎn)支持證券不超過(guò)1億元，由海印股份代表原始權(quán)益人全額認(rèn)購(gòu)。海印股份承諾，若基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流不足以償付完畢資產(chǎn)支持證券的本金和預(yù)期收益，則海印股份將代表原始權(quán)益人進(jìn)行差額補(bǔ)足。
中投證券研究報(bào)告稱，不考慮租金提升，預(yù)計(jì)海印股份上述標(biāo)的資產(chǎn)未來(lái)5年的凈租金收入約為21億元，這次擬融資16億元，質(zhì)押率為71%;海印股份以自有資金約1億元全額認(rèn)購(gòu)次級(jí)資產(chǎn)支持證券，相當(dāng)于對(duì)15億元優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券擔(dān)保，若因風(fēng)險(xiǎn)使得優(yōu)先級(jí)遭受損失，則損失由公司的1億元次級(jí)資產(chǎn)支持證券先行承擔(dān);預(yù)計(jì)本次融資的利率在7%~8%之間。
一位從事房地產(chǎn)相關(guān)信托產(chǎn)品的業(yè)內(nèi)人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率不高，年租金回報(bào)率僅為4%~5%，跟其他投資工具相比沒(méi)有特別吸引力。對(duì)海印股份而言，如果不能給予投資者較高的收益率，未來(lái)在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中可能會(huì)使得初始認(rèn)購(gòu)的投資者面臨虧損，如果要使得這種融資模式可持續(xù)下去，需要讓投資者先嘗點(diǎn)“甜頭”。
此前，華僑城(000069.SZ)設(shè)立的歡樂(lè)谷主題公園入園憑證專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，募集資金18.5億元，優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品1年期預(yù)期收益率5.5%，兩年期預(yù)期收益率為5.8%，三至五年期預(yù)期收益率均為6%。隧道股份項(xiàng)目中，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券01預(yù)期年收益率為5.1%，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券02為5.63%，次級(jí)資產(chǎn)支持證券暫無(wú)預(yù)期收益率。
二級(jí)市場(chǎng)之惑
廣發(fā)證券認(rèn)為，隨著未來(lái)資產(chǎn)證券化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，存量資產(chǎn)的融資方式將更為靈活，例如目前高達(dá)幾百家企業(yè)排隊(duì)IPO的融資需求，完全可以通過(guò)更為靈活的資產(chǎn)證券化方式獲得滿足，進(jìn)而緩和證券市場(chǎng)融資壓力。
海印股份在公告中稱，企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要面向基金、券商、財(cái)務(wù)公司、企業(yè)等交易所的機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行，并在滬、深證券交易所的固定收益證券綜合電子平臺(tái)(綜合協(xié)議交易平臺(tái))掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒖赏ㄟ^(guò)券商做市、協(xié)議回購(gòu)等途徑增加二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性;且資產(chǎn)證券化通過(guò)非公開(kāi)方式發(fā)行，可以針對(duì)公司和投資者的具體情況，設(shè)計(jì)更加貼合雙方需求的證券品種。
不過(guò)，證監(jiān)會(huì)在3月中公布的《規(guī)定》，與之前2月底公布的征求意見(jiàn)稿相比，征求意見(jiàn)稿中有關(guān)資產(chǎn)支持證券公開(kāi)發(fā)行和在交易所上市的規(guī)定不見(jiàn)蹤影。上述變動(dòng)可能來(lái)自于其他金融監(jiān)管部門(mén)的不同意見(jiàn)，目前資產(chǎn)證券化除了證監(jiān)會(huì)的證券公司版本之外，央行與銀監(jiān)會(huì)也在推動(dòng)信貸資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)。
證券化或與地產(chǎn)調(diào)控相悖?
盡管在國(guó)際上商業(yè)地產(chǎn)收益的證券化早已很普遍，但在中國(guó)至今依然罕見(jiàn)。對(duì)此，華南一家基金公司固定收益研究人士認(rèn)為，要引入資產(chǎn)證券化并使其在市場(chǎng)成功運(yùn)轉(zhuǎn)需要解決幾個(gè)方面問(wèn)題，包括資產(chǎn)證券化專(zhuān)門(mén)的基本法規(guī)，其中稅收優(yōu)惠是吸引投資的重要手段;投資的配套管理措施也很重要，例如需要對(duì)投資渠道、比例、資產(chǎn)組合、收入構(gòu)成、信息披露等方面有所規(guī)范。
香港一位房地產(chǎn)業(yè)研究人士認(rèn)為，過(guò)去國(guó)內(nèi)始終沒(méi)有真正開(kāi)放商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，主要是考慮了具體國(guó)情，由于房地產(chǎn)行業(yè)始終為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，加上越來(lái)越多地產(chǎn)公司是商業(yè)住宅“兩條腿走路”，也有更多融資產(chǎn)品的產(chǎn)生，資產(chǎn)證券化很可能降低國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控能力，而政府也會(huì)謹(jǐn)慎考慮金融工具的穩(wěn)定性。
�。▉�(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）
海印集團(tuán)面臨多重考驗(yàn)：地下商城供過(guò)于求
海印股份儲(chǔ)備項(xiàng)目可支持未來(lái)5年增長(zhǎng)
海�。褐袊�(guó)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)還有30年黃金發(fā)展期
海印股份3月5日將發(fā)行3億元1年期融資券
肇慶再下一城 海印股份加速商業(yè)擴(kuò)張
搜索更多: 海印
