雖然長(zhǎng)實(shí)在香港一直堅(jiān)持“貨如輪轉(zhuǎn)”，但在內(nèi)地，無(wú)論和黃還是長(zhǎng)實(shí)，始終都是慢開發(fā)策略。“香港區(qū)域成熟已經(jīng)到一定程度，捂盤意義不大，上海有很多新城，這些新城剛開始拿地很便宜，捂一段時(shí)間，等區(qū)域配套設(shè)施逐步完善成熟以后再進(jìn)行開發(fā)，整個(gè)區(qū)域價(jià)值提升了，獲得的收益完全不一樣。嘉定新城現(xiàn)在大的開發(fā)商都已進(jìn)入，很多新盤出來(lái)了，這個(gè)時(shí)候再開發(fā)，人氣比較旺。真如項(xiàng)目也是如此，地鐵11號(hào)線已經(jīng)修好了，長(zhǎng)實(shí)點(diǎn)把握得比較準(zhǔn)，選擇開發(fā)時(shí)機(jī)，利潤(rùn)最大化，地價(jià)和售價(jià)都有很大升值空間。”劉爭(zhēng)向時(shí)代周報(bào)記者表示。
普陀真如城市副中心是繼徐家匯、花木、江灣五角場(chǎng)之后上海的第四個(gè)城市副中心，在真如城市副中心范圍內(nèi)，規(guī)劃有軌道交通11號(hào)線、14號(hào)線、15號(hào)線和16號(hào)線經(jīng)過(guò)，形成銅川路站和上海西站兩個(gè)換乘車站。早在真如城市副中心2002年規(guī)劃之初，普陀區(qū)政府就已與李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)系接洽，希望可以進(jìn)駐。
2006年，真如城市副中心推出了第一幅巨量核心地塊A3-A6地塊，擁有兩條地鐵線交會(huì)站上蓋和連接上海西站的交通優(yōu)勢(shì)，地塊面積約19.7萬(wàn)平方米，如此巨型的綜合地塊，一般開發(fā)商并不具備開發(fā)的能力。同時(shí)，標(biāo)書中對(duì)競(jìng)買人資格設(shè)置“世界500強(qiáng)”的門檻，長(zhǎng)實(shí)在毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的情況下，以22億元的底價(jià)將真如A3-A6地塊收入囊中，折合樓板價(jià)3027元/平方米。
在閑置土地“兩年大限”到期的時(shí)候，長(zhǎng)實(shí)最終于2009年4月舉行開工儀式，這是長(zhǎng)實(shí)在上海主導(dǎo)操作的第一個(gè)項(xiàng)目。但此后該項(xiàng)目一直因進(jìn)度緩慢被質(zhì)疑有囤地之嫌。
此前，上海真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)也顯得頗為無(wú)奈，“現(xiàn)在就是拿鞭子抽它也是沒(méi)用的。他們也開工了，不違背國(guó)家政策，慢慢做，那個(gè)地價(jià)對(duì)他們也是九牛一毛，有資金實(shí)力捂得起。我們基本拿它沒(méi)辦法，很難約束它，現(xiàn)在周邊土地收儲(chǔ)也沒(méi)有完成，很多路也沒(méi)開。最好的辦法就是我們自己加速把周邊開發(fā)成熟，拉動(dòng)它加速。”
據(jù)悉，十二五期間，真如副中心所有土地收儲(chǔ)動(dòng)拆遷全部都要完成，土地出讓要持續(xù)5-8年，真如城市副中心整個(gè)成熟運(yùn)營(yíng)要到2020年左右。有了長(zhǎng)實(shí)緩慢開發(fā)的先例，真如城市副中心在推出新的地塊時(shí)，對(duì)開工、竣工時(shí)間均有嚴(yán)格限制，延后會(huì)收取滯納金，不希望長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)象蔓延。
囤地收益超過(guò)百億
與A3-A6地塊相鄰的B1、B2地塊，2009年底由綠地和合景泰富以14.166億元聯(lián)手拿下，折合樓板價(jià)8900元/平方米，該項(xiàng)目2010年12月底動(dòng)工，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目到2013年全面建成。長(zhǎng)實(shí)的真如項(xiàng)目總建筑面積近114萬(wàn)平方米，以此價(jià)格計(jì)算，土地升值收益接近67億元。
即便在2012年上半年土地市場(chǎng)回落的情況下，星浩資本以17億元的底價(jià)投得的真如城市副中心A1、A2地塊，樓板價(jià)也在7400元/平方米左右，并且出讓時(shí)規(guī)定了競(jìng)得人須在簽訂土地出讓合同后10個(gè)月內(nèi)開工，項(xiàng)目開工后3年內(nèi)竣工，竣工后一年內(nèi)營(yíng)業(yè)等極為嚴(yán)苛的條件。
長(zhǎng)實(shí)嘉定南翔湖畔天下項(xiàng)目，2008年1月以11.6億元成交，總建筑面積近60萬(wàn)平方米，折合樓板價(jià)2892元/平方米。此后由于嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，該項(xiàng)目建設(shè)不斷推遲。
2009年11月，江蘇新城曾以樓板價(jià)13200元/平方米競(jìng)得嘉定區(qū)寶翔路以西、吾尚塘以南地塊，此后地價(jià)雖有回落，但目前該區(qū)域的土地成本基本在10000元/平方米。以10000元/平方米計(jì)算，長(zhǎng)實(shí)嘉定項(xiàng)目土地升值約42.6億元。
而從周邊在售樓盤來(lái)看，從拿地到預(yù)售基本不超過(guò)兩年。距離該項(xiàng)目較近的華潤(rùn)中央公園，拿地時(shí)間為2009年7月17日，2011年5月項(xiàng)目首次開盤。新城公館也于2011年9月25日首次開盤。
此外，位于陸家嘴的“東方匯經(jīng)OFC”是長(zhǎng)實(shí)開發(fā)的一個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，2006年10月以樓板價(jià)10400元/平方米從富都世界發(fā)展有限公司手中獲得，可建地上總建筑面積為11萬(wàn)平方米。2011年出讓的辦公用地中，距離長(zhǎng)實(shí)陸家嘴項(xiàng)目最近的是塘橋社區(qū)02-04地塊 ，該地塊樓板價(jià)17288元/平方米，以此計(jì)算，陸家嘴地塊升值7.6億元。
2012年9月，東方匯經(jīng)OFC全球租賃在上海正式啟動(dòng)。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國(guó)雄表示，租金與周邊的金茂大廈、環(huán)球金融中心及上海中心大體相當(dāng)，在15-20元/天/平方米。這意味著，僅按地上面積算，該項(xiàng)目今后每年為長(zhǎng)實(shí)至少貢獻(xiàn)租金6億-8億元人民幣。
郭子威稱，“嘉定項(xiàng)目主要參考周邊現(xiàn)成的樓盤，比如華潤(rùn)，當(dāng)然我們相信自己的能力，有信心港式的物業(yè)管理會(huì)比目前上海任何一個(gè)開發(fā)商要做得好。真如項(xiàng)目首批則將先推出酒店式公寓。”
據(jù)滬上某機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年，華潤(rùn)中央公園的銷售均價(jià)22505元/平方米，新城公館的價(jià)格為20400元/平方米。該機(jī)構(gòu)一位分析師向時(shí)代周報(bào)記者表示，“該區(qū)域高端點(diǎn)的樓盤價(jià)格定位應(yīng)該在2.2萬(wàn)-2.4萬(wàn)元/平方米，高了賣不動(dòng)。真如附近目前沒(méi)有什么可對(duì)比項(xiàng)目，最近的長(zhǎng)風(fēng)公園的幾個(gè)豪宅，中海、雅戈?duì)柕氖蹆r(jià)都在4萬(wàn)元/平方米左右，酒店式公寓拼不過(guò)豪宅，定價(jià)估計(jì)會(huì)在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米之間。”
劉爭(zhēng)指出，如果長(zhǎng)實(shí)今年大規(guī)�；鼗\資金順利的話，未來(lái)可能加快在內(nèi)地拿地與布局。
�。▉�(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：姜燕）
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