開啟“合作模式”，嚴(yán)控負(fù)債率

　　綠城電商是綠城集團(tuán)謀求“多元化轉(zhuǎn)型”的重要一步棋，而作為綠城集團(tuán)最為重要的平臺“綠城中國”，開發(fā)模式、銷售策略、融資渠道的轉(zhuǎn)型都在有條不紊地進(jìn)行。

　　最為明顯的改變是，綠城中國開啟了自己的“合作模式”。另外，綠城中國不再如以往地激進(jìn)拿地擴(kuò)張，而是把孫宏斌在融創(chuàng)反復(fù)強調(diào)的“嚴(yán)控負(fù)債率”作為自己經(jīng)營的一條“準(zhǔn)繩”。

　　2012年的6月，是綠城中國的一個重要轉(zhuǎn)折點。

　　彼時，綠城常務(wù)副董事長兼執(zhí)行主席壽柏年當(dāng)眾宣布，“將向香港九龍倉配股，配股完成后，九龍倉將持有綠城中國24.6%股權(quán)，成為其第二大股東。”

　　根據(jù)協(xié)議，綠城對九龍倉進(jìn)行約3.27億股的股份配售;其后，綠城向九龍倉進(jìn)行約1.62億股的股份配售;同時向其發(fā)行永久次級可換股證券，進(jìn)一步融資港幣25.5億元。整個交易涉資50.98億港元。

　　相關(guān)分析人士認(rèn)為：“這其實是宋衛(wèi)平對自己的一次下注。因為倘若25.5億的可換股證券完成轉(zhuǎn)股，九龍倉在綠城的持股數(shù)將增至35.1%，成為綠城最大股東。宋衛(wèi)平必須在近幾年很好地經(jīng)營綠城，才可能有足夠的資金事先贖回可轉(zhuǎn)債。”

　　宋衛(wèi)平的這一賭這也“刺激”了綠城中國在地產(chǎn)儲備、開發(fā)和銷售的道路上不懈前進(jìn)的步伐。

　　壽柏年就在綠城中國中期報告會上表示，綠城還要拿地。“我們沒有說下半年不買地，但會是很謹(jǐn)慎地買地，這有利于改善我們土地儲備結(jié)構(gòu)。”

　　今年7月25日，綠城與融創(chuàng)合資創(chuàng)立的公司以旗下子公司上海綠順名義豪擲16.44億將上海浦東一地塊收入囊中。9月13日，融創(chuàng)綠城旗下綠順房地產(chǎn)、九龍倉旗下龍潤房地產(chǎn)聯(lián)合以8.34億元競得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)5街坊180/1丘住宅地塊。

　　融創(chuàng)方面透露，“合資公司在上海拿地，是九龍倉、綠城和融創(chuàng)三方面都同意的，原因是價格很低。而且，上述拿地金額才8億多元人民幣，對合資公司的資金并沒有太大影響。”

　　11月14日，綠城旗下的穎澤投資力壓中海、保利等強勁對手，以20.28億元、配建24100平方米公租房摘得大連市中山區(qū)不朽巷住宅地塊。

　　上述地產(chǎn)協(xié)會人士向記者表示：“綠城與融創(chuàng)、九龍倉的合作模式并不相同，但都是采取優(yōu)勢互補的策略。比如說和融創(chuàng)，就是要借用他們較強的項目銷售能力，和九龍倉合作更多的是希望借助其融資能力。”

　　綠城中國11月實現(xiàn)銷售76 億元，今年前11個月累計取得銷售金額約人民幣484億元。綠城集團(tuán)一位高管向記者表示：“11月份的超預(yù)期主要還是市場回暖所致，主要一些新項目銷售得比較好。目前公司正在做全年銷售和經(jīng)營計劃的評審工作，估計明年2月能做出2013年的銷售目標(biāo)計劃。”

　　招商證券一份研究報告顯示：在銷售超預(yù)期的背景下，公司的凈負(fù)債將進(jìn)一步下降，預(yù)計年度凈負(fù)債率水平將從年中的93%下降至70%以下。從去年年底的凈負(fù)債率148%至今，已經(jīng)全面實現(xiàn)健康的水準(zhǔn)。

　　進(jìn)軍農(nóng)業(yè)，綠城產(chǎn)業(yè)鏈再延伸

　　除了在集團(tuán)平臺上的綠城電商，以及上市公司平臺地產(chǎn)的開發(fā)與銷售模式的轉(zhuǎn)變，綠城集團(tuán)似乎還在醞釀著更大的“轉(zhuǎn)型”。

　　今年9月，宋衛(wèi)平已在老家嵊州談好相關(guān)合作，表示“最早會在今年底啟動兩至三個5000畝左右的農(nóng)場，投資5億-10億元”。

　　這番進(jìn)軍農(nóng)業(yè)的計劃很快便得到了推進(jìn)。11月14日，綠城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司在紹興嵊州正式揭幕成立。

　　據(jù)悉，這次綠城集團(tuán)進(jìn)軍農(nóng)業(yè)，也將進(jìn)行“合作模式”。合作的方式會由三方共同出力：由嵊州政府提供土地資源并給予一定的政策優(yōu)惠、農(nóng)科院提供科學(xué)技術(shù)支持、資金以及后期運營則由綠城擔(dān)當(dāng)，預(yù)計總投資20億元。

　　浙江省農(nóng)業(yè)科學(xué)院科研和合作處研究員戚行江介紹道：“該農(nóng)業(yè)基地位于嵊州甘霖鎮(zhèn)與崇仁鎮(zhèn)，種植面積6000畝，輻射面積(包括二級合作社)約4萬畝。產(chǎn)品類型覆蓋果類、蔬菜、水稻、水產(chǎn)品、茶葉、畜禽。”

　　綠城方面相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，目前可以確定的是，有一定比例的業(yè)主會成為綠城農(nóng)產(chǎn)品的意向客戶群，所以即便市場有巨大波動，僅綠城業(yè)主、客戶以及內(nèi)部員工就足以消化綠城農(nóng)產(chǎn)品。

　　對綠城集團(tuán)層面的“大力度”轉(zhuǎn)型會多大程度對上市公司帶來影響，上述綠城集團(tuán)高管表示：“上市公司仍然將會以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心，但在具體產(chǎn)品的布局上會有轉(zhuǎn)型，比如更多地介入一些養(yǎng)老地產(chǎn)、城市綜合體項目等。

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