12月7日，綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司(以下簡稱綠城建設(shè))執(zhí)行總裁許峰向本報記者透露，綠城代建項目的土地面積已超過1100萬平方米，總建筑面積約1600萬平方米，可售貨值達(dá)1300億元，另有近300個項目儲備。

　　但盡管規(guī)模擴(kuò)張很快，綠城中國仍難在短期之內(nèi)改變“重資產(chǎn)”運營模式，而綠城建設(shè)對公司業(yè)績的貢獻(xiàn)或在三年后體現(xiàn)。

　　追求品牌溢價

　　一年前，對破產(chǎn)傳聞忍無可忍的綠城董事長宋衛(wèi)平，發(fā)表了一篇名為自助者天助的刊首語。在反思了2011年的經(jīng)歷之后，宋衛(wèi)平表達(dá)了綠城在2012年的核心戰(zhàn)略：在力求生存的首要目標(biāo)之下，綠城將向輕資產(chǎn)方向發(fā)展;已經(jīng)開始操作的代建模式將得到強(qiáng)化，保障房也將是綠城可能涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　代建業(yè)務(wù)是從2010年9月其開展的，業(yè)務(wù)設(shè)立的初衷是在不增加負(fù)債率的前提下，擴(kuò)大規(guī)模，彼時綠城曾深受高負(fù)債率之困。

　　委托方擁有土地或者資金，由綠城集團(tuán)派出的團(tuán)隊進(jìn)行項目的全方位、全過程的房地產(chǎn)開發(fā)的管理，委托方可以借用綠城的品牌，同時借用綠城所有的合格供方和設(shè)計資源，為產(chǎn)品進(jìn)行整體的規(guī)劃和營造，綠城在過程當(dāng)中收取一定的管理費。

　　代建主要包括三種業(yè)務(wù)模式，其中包括商業(yè)代建、政府代建和資本代建。政府代建業(yè)務(wù)主要集中于保障房、安置房和城市廣場等項目，目前綠城代建的項目中約有三分之一是為政府代建。其余的三分之二為商業(yè)代建項目。資本代建項目仍在洽談中。其中，保障房代建收取的管理費約為工程造價的3%。“這部分收費，主要能覆蓋參與人員的人力成本即可。”許峰說。部分政府代建項目甚至需要企業(yè)墊資，但許峰認(rèn)為，替政府代建項目主要是考慮社會責(zé)任問題。

　　許峰告訴記者，綠城建設(shè)商業(yè)代建的首個項目——杭州·翡翠灣今年7月和9月兩度開盤，第一次開盤當(dāng)日售罄，第二次開盤首日去化率達(dá)到八成。據(jù)杭州余杭房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，綠城·翡翠灣兩次開盤的成交均價分別為12578元/平方米和13297元/平方米。而在不遠(yuǎn)處，另一個同期開盤的非綠城樓盤成交單價不足萬元。

　　“綠城代建的項目，會有15%至20%的品牌溢價。”許峰說。目前，商業(yè)代建業(yè)務(wù)主要來自二三線城市，并以地方性龍頭企業(yè)居多，其中近40%沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。在低迷的市場中，多數(shù)房企很難坐享土地的增值，必須通過高品質(zhì)的開發(fā)創(chuàng)造價值。亦有一些買過綠城房子的“綠粉”，可能只通過一頓飯，就將項目交給綠城代建;但在北京這樣的一線城市，綠城建設(shè)還沒在核心區(qū)域拿到項目。“市場好的情形下，開發(fā)商更傾向于自己做項目，可能他們對綠城的品牌了解也不夠。”綠城北方房產(chǎn)建設(shè)公司副總經(jīng)理虞沁文告訴本報記者。綠城建設(shè)也正在北京尋覓項目。

　　存在感還是漂亮的財務(wù)報表?

　　就在2011年7月，綠城代建的員工還不足一千人，但截至目前，綠城代建員工數(shù)量已經(jīng)達(dá)到2600多人。許峰透露，綠城建設(shè)希望用5年的時間，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上實現(xiàn)項目數(shù)量再翻一番，屆時員工規(guī)模將達(dá)到5000人。

　　據(jù)了解，綠城建設(shè)對商業(yè)代建項目收取的管理費用平均約為銷售額的6%-7%左右，但由于代建的項目將在未來兩至三年左右的時間實現(xiàn)銷售，項目結(jié)算周期不同，且數(shù)量仍在增加，而為政府代建項目利潤微薄。綠城建設(shè)對綠城中國業(yè)績的貢獻(xiàn)還難以在短期之內(nèi)體現(xiàn)。

　　代建業(yè)務(wù)最大成本是人力成本。“如果項目賣得好，這將會是一筆低投入、高產(chǎn)出的生意。”許峰說。最大的挑戰(zhàn)實際上是對推盤節(jié)奏的把握。在市場好的時候，快速上市形成銷售。早一個月上市，就能節(jié)省上千萬的財務(wù)成本。在市場不好的時候，放慢節(jié)奏，也意味著對利潤的保護(hù)。但判斷多源自于操盤手的經(jīng)驗。

　　之于綠城，代建業(yè)務(wù)也在潛移默化地改變企業(yè)。宋衛(wèi)平明白，“代建”這一商業(yè)模式之所以成立，是因為它能為委托方創(chuàng)造利潤，其核心競爭力是成熟的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及制造流程。從一開始有成立代建公司的想法起，他便在集團(tuán)內(nèi)部鐵腕進(jìn)行專業(yè)系統(tǒng)的垂直化和公司化的改革。2011年5月，綠城集團(tuán)正式下發(fā)《綠城集團(tuán)工程精細(xì)化管理指引》(試行)，對工程管理的全過程環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范化管理。以往綠城給人們的印象是“不惜成本打造”，而引入精細(xì)化管理之后的綠城主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒有價值的設(shè)計環(huán)節(jié)。

　　2012年中報顯示，綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率為93.5%，較去年底的近150%大幅改善。目前，綠城降低資產(chǎn)負(fù)債率的主要手段仍依靠減少拿地、拋售項目、增加存貨去化速度來實現(xiàn)。不久前，綠城以11.8億元出售了位于上海黃浦區(qū)福佑路8號的綠恒大廈。

　　綠城首席財務(wù)長馮征透露說，綠城有些在談的項目，還是會繼續(xù)出售。雖然有了和九龍倉(0004.HK)、融創(chuàng)(01918.HK)的合作，今年10月也完成了全年400億元的銷售任務(wù)。綠城的負(fù)債率現(xiàn)在已經(jīng)改變了很多，但在談的項目還是會賣掉，“然后用這個錢換倉，來買地繼續(xù)發(fā)展”。

　　招商證券預(yù)測，2012年度綠城銷售額將突破500億元。這一銷售規(guī)模在目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中排名可進(jìn)前五。公司凈負(fù)債率將進(jìn)一步下降，預(yù)計將降至70%以下。70%的凈資產(chǎn)負(fù)債率仍為重資產(chǎn)運行模式。但在許峰等許多綠城人看來，造好房子，讓開發(fā)商更有存在感，因此而獲得的內(nèi)心滿足是財務(wù)報表不能代替的。

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