紅商網(wǎng)訊：保利與華發(fā)制造的烏龍“血案”熱議余波未過，在同一場土地拍賣會上以底價獲取番禺“巨無霸”地塊的奧園，已開始在地塊上描繪藍(lán)圖。

　　11月30日，廣州本年內(nèi)最大一場土地拍賣會上，“番禺區(qū)鐘村街漢溪村商業(yè)金融用地地塊一至九”因只有奧園一家報價，最終被其以底價34.1087億獲得，折合樓面價約6800元/平方米。

　　番禺拿地

　　奧園此次競得的番禺區(qū)鐘村街漢溪村商業(yè)金融業(yè)用地占地面積120442平方米，容積率為4-5，總建筑面積約為50.1萬平方米。

　　該地塊位于廣州市番禺新城的核心商圈長隆-漢溪板塊，屬地鐵3、7號線交匯點上蓋物業(yè)，臨近奧園早前開發(fā)的南國奧園，地塊附近為長隆旅游度假區(qū)。

　　奧園透露，預(yù)備將地塊發(fā)展為高端城市旅游休閑、購物娛樂商業(yè)綜合體項目，將計劃引入國際知名百貨、國際高檔品牌和旅游娛樂產(chǎn)業(yè)，預(yù)計于2013年開工建設(shè)。

　　同時，奧園集團總裁郭梓寧表示，對于新購地塊的發(fā)展充滿信心，將更有助于奧園在商業(yè)地產(chǎn)方面優(yōu)勢的進一步發(fā)揮，未來將繼續(xù)奉行商住雙線發(fā)展策略。

　　事實上，在土地拍賣會開始之前，番禺區(qū)鐘村街漢溪村商業(yè)金融業(yè)用地就已備受關(guān)注。然而，在拍賣現(xiàn)場卻只有奧園一家報價，令人頗感意外。

　　廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司研究中心總監(jiān)朱欣苑認(rèn)為主要有兩方面原因：“第一，地塊的總價很高，一般發(fā)展商很難拿下;第二，它是一塊商業(yè)用地，而且50多萬平方米的建筑面積將會是一個超大規(guī)模的商業(yè)項目，這對開發(fā)商的商業(yè)項目開發(fā)和運營都提出了很高要求。”

　　朱欣苑稱，以土拍會當(dāng)天參與競拍的房企而言，具備這樣實力的幾家發(fā)展商，像保利、中海、萬科等，幾乎都是集中在住宅開發(fā)領(lǐng)域，商業(yè)涉足比較少。

　　朱欣苑續(xù)稱，奧園旗下就有很多純商業(yè)項目，相對而言經(jīng)驗會豐富一些。

　　開發(fā)前景

　　斥資34.1億拿地是奧園今年以來最大金額的土地款支出。有業(yè)內(nèi)人士指出，以奧園自身的銷售業(yè)績和規(guī)模而言，34.1億巨資拿地是有些冒險的。

　　“土地拿下之后進行開發(fā)，后期還需要有更多資金投入，一旦出現(xiàn)任何問題，容易陷入資金困境。”

　　該名人士還指，奧園需要注意決策機制和風(fēng)險控制，以求更加穩(wěn)健發(fā)展，避免過于冒險激進。

　　朱欣苑則表示，奧園所拿地塊位于一個比較成熟的萬博商圈之內(nèi)，首先會受益于整個商圈相對成熟的商業(yè)氛圍，當(dāng)然也要面對來自周邊眾多大型商業(yè)綜合體的競爭。

　　“這種競爭也要取決于項目自身定位，可以走差異化競爭路線。”朱欣苑指出，奧園需要對商圈做具體調(diào)研后，才能決定究竟哪種定位才是最合適的。

　　廣州地產(chǎn)專家韓世同也認(rèn)為，萬博商圈已經(jīng)具備了各種業(yè)態(tài)，有萬達(dá)廣場、海印又一城等競爭對手，對于即將進入該區(qū)域的奧園來說，競爭壓力可想而知。

　　韓世同建議，奧園所拿地塊和南站較為接近，未來可以考慮發(fā)展為專業(yè)市場，避開過于激烈的競爭，最好不要建設(shè)成為大型超市零售業(yè)。

　　“但如果發(fā)展為專業(yè)市場，6800元/平米的地價又稍微偏貴了。”韓世同指出，關(guān)于地塊未來的定位及發(fā)展，奧園需要慎重考慮。

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