紅商網(wǎng)訊：自2004年寧高寧入主中糧集團(tuán)有限公司(下稱“中糧”)以后，中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)就一直都在調(diào)整和變化當(dāng)中，不過，中糧在整合之路上卻一直步履蹣跚，并且計(jì)劃在左右搖擺。

　　近日，中糧董事長寧高寧表示，旗下中糧香港今年7月收購僑福建設(shè)企業(yè)機(jī)構(gòu)(000207.HK，下稱“僑福建設(shè)”)73.5%的股權(quán)，就是希望僑福建設(shè)未來可以成為中糧的主要地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資平臺(tái)。因此，計(jì)劃將中糧現(xiàn)所持有的所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括“大悅城”逐步注入僑福建設(shè)。不過，中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直錯(cuò)綜復(fù)雜，且兩地政府審批程序復(fù)雜，市場情況也有變數(shù)，整合仍將是一個(gè)漫長的過程。

　　“僑福建設(shè)在香港上市，其主要資產(chǎn)為位于香港中環(huán)的環(huán)球大廈的部分物業(yè)，并已簽訂了租賃合約。我們將繼續(xù)保留現(xiàn)有的業(yè)務(wù)，獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)。同時(shí)，中糧集團(tuán)也會(huì)定期審核僑福建設(shè)的經(jīng)營情況，制定合適的發(fā)展策略，也會(huì)研究是否適宜進(jìn)行任何資產(chǎn)或者業(yè)務(wù)的收購，但目前還沒有明確的計(jì)劃。”中糧董事會(huì)對時(shí)代周報(bào)記者如是表示。

　　而此前，中糧地產(chǎn)在回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者的提問時(shí)卻稱：中糧集團(tuán)將中糧地產(chǎn)作為住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的平臺(tái)，這一定位沒有改變。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來，中糧集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)重心或偏向于商業(yè)地產(chǎn)，并計(jì)劃將僑福打造成一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)。

　　僑福或作商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)

　　中糧系地產(chǎn)整合一直進(jìn)程緩慢，不過，自收購僑福建設(shè)后，擱置已久的整合卻緊鑼密鼓地開展起來。

　　7月17日晚，僑福建設(shè)發(fā)布公告稱中糧擬收購其73.5%的股權(quán)，8月底，僑福建設(shè)就公布董事局名單，委任馬建平、周政、韓石及史焯煒等人進(jìn)入董事局。

　　這項(xiàng)人事名單卻意味深長。周政從去年1月開始就擔(dān)任中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(000031.SZ,下稱“中糧地產(chǎn)”)董事長，韓石及史焯煒現(xiàn)為中糧置業(yè)投資有限公司(下稱“中糧置業(yè)”)的總經(jīng)理及董事長，也是主管“大悅城”項(xiàng)目的管理層，大部分人員都參與過中糧旗下商業(yè)品牌“大悅城”項(xiàng)目，再參照關(guān)于中糧系地產(chǎn)整合“三步走”(人事整合、資產(chǎn)整合、上市)的說法，顯而易見，僑福建設(shè)已經(jīng)開始扮演中糧地產(chǎn)整合平臺(tái)的角色。

　　寧高寧也終于在近日承認(rèn)：“旗下中糧香港今年8月收購僑福73.5%的股權(quán)，就是希望僑福未來可以代表中糧進(jìn)行主要的地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資，因此，計(jì)劃將中糧現(xiàn)所持有的所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括商業(yè)物業(yè)、酒店、辦公樓逐步注入僑福，當(dāng)中包括商業(yè)地產(chǎn)品牌‘大悅城’。”

　　隨后，僑福建設(shè)方面也附和，發(fā)布《自愿性公告》，稱“本公司經(jīng)與本公司之最終控股股東中糧集團(tuán)有限公司查詢后得知，其從長遠(yuǎn)的策略而言，是有可能于未來向本公司注資的意向”，“在適當(dāng)?shù)那闆r下，將考慮向本公司控股股東(或其聯(lián)系人)或其他第三方收購資產(chǎn)或業(yè)務(wù)，以促進(jìn)本集團(tuán)的業(yè)務(wù)增長”。

　　“由于兩地政府監(jiān)管非常嚴(yán)格，批準(zhǔn)需要很多手續(xù)，預(yù)料過程會(huì)較慢。”寧高寧承認(rèn)。根據(jù)香港《反向收購》法律規(guī)定，買方在成為擁有超過30%普通股的股東后的24個(gè)月內(nèi)，累計(jì)注入資產(chǎn)的任一指標(biāo)高于殼公司的收益、市值、資產(chǎn)、盈利、股本等五個(gè)測試指標(biāo)中任何一條的100%，則該交易構(gòu)成非常重大交易，可能要以IPO申請的標(biāo)準(zhǔn)來審批。

　　“這意味著，未來24個(gè)月內(nèi)，中糧只能作為僑福企業(yè)的大股東，雙方可以一起投資和拿地，但不能實(shí)現(xiàn)龐大的地產(chǎn)資產(chǎn)注入計(jì)劃。”一投行負(fù)責(zé)人表示。

　　僑福建設(shè)方面也透露，到“目前為止并未有任何注資計(jì)劃或時(shí)間表，其是否執(zhí)行及何時(shí)執(zhí)行，皆取決于市場情況及相關(guān)政府審批程序”。

　　除去程序上的問題及市場情況，另一個(gè)關(guān)鍵就是中糧如何徹底理清復(fù)雜的資產(chǎn)，這將是一個(gè)漫長的過程，且也充滿了變數(shù)。

　　傾向于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)

　　中糧的地產(chǎn)業(yè)務(wù)錯(cuò)綜復(fù)雜，以前是由中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)兩個(gè)平臺(tái)分食，但實(shí)際上，仍有不少交叉，比如在沈陽大悅城這些項(xiàng)目上，存在中糧置業(yè)輸出大悅城商業(yè)地產(chǎn)品牌，卻由中糧地產(chǎn)開發(fā)和持有物業(yè)的現(xiàn)象。2010年年底，中糧地產(chǎn)組建地產(chǎn)酒店事業(yè)部，負(fù)責(zé)管理全部住宅開發(fā)、酒店商業(yè)運(yùn)營、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，當(dāng)中亦涵蓋了中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)的全部資產(chǎn)，讓中糧的地產(chǎn)格局變得更加撲朔迷離。

　　截至目前，中糧集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司就包含了中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)、中糧酒店事業(yè)部及中糧海南公司。子公司之間業(yè)務(wù)交叉、同業(yè)競爭，且發(fā)展不均，地位也發(fā)生著變化。

　　中糧地產(chǎn)是中糧系地產(chǎn)的唯一一家上市公司，可謂是含著金鑰匙長大，也曾被中糧寄予厚望。

　　2006年2月，中糧集團(tuán)于中糧地產(chǎn)股權(quán)分置改革過程中承諾，將以中糧地產(chǎn)作為整合及發(fā)展中糧集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺(tái)，并逐步注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，避免同業(yè)競爭。

　　2008年3月，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，中糧集團(tuán)擬向本公司轉(zhuǎn)讓其直接或間接持有的9家地產(chǎn)公司的股權(quán)，集團(tuán)與本公司正積極研究通過定向增發(fā)或其他方式收購資產(chǎn)。這被認(rèn)為是中糧地產(chǎn)向中糧住宅業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)戰(zhàn)略目標(biāo)邁進(jìn)的重要一步，但關(guān)于這部分資產(chǎn)的注入?yún)s在很長一段時(shí)間內(nèi)毫無音訊。

　　而中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢，在2008年首進(jìn)虧損榜，2009-2011年歸屬上市公司股東凈利潤分別為2.75億元、1.64億元和1.81億元，今年第三季度凈虧損2447.17萬元，前三季度累計(jì)凈利潤僅3636.16萬元，同比降70.65%。業(yè)內(nèi)分析稱“中糧地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢的原因在于融資不暢，大股東對中糧地產(chǎn)定位不清晰”。

　　中糧地產(chǎn)的表現(xiàn)也讓其在中糧集團(tuán)失寵。

　　2010年3月，寧高寧接受采訪時(shí)甚至直言：“希望今年能把在集團(tuán)內(nèi)的一些有關(guān)地產(chǎn)的項(xiàng)目都會(huì)整合在中糧地產(chǎn)旗下，比如商業(yè)性物業(yè)和酒店。”

　　然而，到了今年3月，寧高寧卻公開表示，重新梳理業(yè)務(wù)架構(gòu)，計(jì)劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在香港上市�，F(xiàn)在，卻稱要將地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入僑福，而據(jù)分析，這個(gè)中變化，與中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢及中糧發(fā)展重心傾向商業(yè)地產(chǎn)有著較大的關(guān)聯(lián)。

　　中糧于2009年初，正式提出了打造“全產(chǎn)業(yè)鏈的食品企業(yè)、全服務(wù)鏈的城市綜合體”的“兩鏈”發(fā)展戰(zhàn)略，而后者就是以“大悅城”為品牌進(jìn)行全國復(fù)制，計(jì)劃將來規(guī)模達(dá)到集團(tuán)總資產(chǎn)的30%。

　　“中糧集團(tuán)早前曾定位過中糧地產(chǎn)是集團(tuán)住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展的唯一平臺(tái)，目前為止仍然是這樣。”今年7月底，中糧地產(chǎn)在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)如是表示，并稱“總資產(chǎn)已達(dá)300多億元”。

　　日前，時(shí)代周報(bào)記者再次詢問中糧地產(chǎn)的整合問題時(shí)，得到如下回復(fù)：“中糧集團(tuán)的核心主業(yè)是全產(chǎn)業(yè)鏈糧油食品業(yè)務(wù)，同時(shí)也會(huì)按照既定的戰(zhàn)略將地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)作為另一項(xiàng)主業(yè)繼續(xù)發(fā)展。目前中糧地產(chǎn)仍是中糧集團(tuán)住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的平臺(tái)，這一定位沒有改變。”　　

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