便宜的錢與萬科的國際化

　　商業(yè)地產(chǎn)的基石就是資本。

　　萬科戰(zhàn)略合作者凱德置地成功最重要的一點(diǎn)就是錢足夠便宜。(口頭上：萬科的高管也在公眾場合表示，凱德也是萬科學(xué)習(xí)的榜樣。行動(dòng)上，萬科從凱德挖了很多人才到萬科。)而龍湖近幾年在商業(yè)地產(chǎn)大展宏圖和其在多筆海外銀團(tuán)的融資不無關(guān)系。

　　2011年，郁亮對媒體說，萬科已經(jīng)四年沒在股市上融資了。觀察萬科多年來的融資軌跡，萬科經(jīng)營靠的是債權(quán)融資，而投資都是依賴股權(quán)融資。對于萬科大手筆地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的話，單純依靠萬科的自由資金和境內(nèi)的信托和借貸，顯然無法滿足萬科的資金需求。萬科2012年半年報(bào)顯示，其持有現(xiàn)金是470億。而在北京，一個(gè)大型城市綜合體的投資可能就要近百億。仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)柯志謙告訴記者：在國際上，持有REITs者通常希望的是6%的年度回報(bào)。同時(shí)仲量聯(lián)行也發(fā)現(xiàn)在中國，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)在郊外，雖然拿地成本低，但位置改變帶來風(fēng)險(xiǎn)變大，資本對其的要求回報(bào)卻沒有改變。

　　可以和REITs對比是萬科的利率。從公開資料可以查出，萬科有多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道是信托。萬科金稻田舊城改造項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃的收益率是9.5%。萬科·上銀嘉融集合資金信托計(jì)劃的發(fā)起公告被刪除，無法了解其收益率，但這個(gè)項(xiàng)目發(fā)起正是萬科東莞長安萬科中心項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，信托融資規(guī)模2.9億。一年萬科要為這筆錢付出2840萬的利息。

　　萬科需要一個(gè)廉價(jià)的融資來源。

　　布局早就拉開。萬科入主南聯(lián)地產(chǎn)，變相實(shí)現(xiàn)在港借殼上市。而在美國的王石也會(huì)不時(shí)地接待一些慕名而來希望建立合作關(guān)系的投資機(jī)構(gòu)。這種國際化資源的配套，萬科早有鋪墊。早在2009年，萬科就專門成立一個(gè)部門研究REITs。

　　對于南聯(lián)是否會(huì)成為萬科的商業(yè)地產(chǎn)融資平臺(tái)，萬科的答復(fù)是：重組后的南聯(lián)地產(chǎn)，主要業(yè)務(wù)是在香港持有物業(yè)出租。香港屬于國際化市場的一部分，租金收益率較高，金融產(chǎn)品豐富，在香港進(jìn)行持有物業(yè)的相關(guān)探索，確實(shí)有更好的條件。萬科所涉足的商業(yè)，大多是與住宅項(xiàng)目相配套的物業(yè)類型，持有型物業(yè)的比例很低。目前還沒有為此開辟專門資金渠道的必要性。

　　萬科以10億的代價(jià)買了只有一個(gè)物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司，然后在香港開展持有物業(yè)的相關(guān)探索。而這家香港上市公司和國內(nèi)有大量現(xiàn)成的商業(yè)儲(chǔ)備融資不搭界，那這買殼的行為讓人費(fèi)解。

　　根據(jù)萬科的年報(bào)，其2010年1月26日、2月8日兩筆10億元的信托借款的利率均為5.85%，而到當(dāng)年9月28日一筆10億元的信托借款時(shí)，利率已經(jīng)大幅飆升至10.2%。2011年5月20日一筆10億元的信托借款利率進(jìn)一步上升至11.6%。

　　與此同時(shí)，Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，滬深兩市32家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額4818.4億元人民幣，其中萬科一家負(fù)債總額達(dá)2283.76億元，占上述32家房企負(fù)債總額的47%，其資產(chǎn)負(fù)債率也由此前的74.69%上升至77.10%。

　　除了錢的成本，如何找到一個(gè)模式使得占用資本和沉淀資產(chǎn)之間平衡，是一個(gè)項(xiàng)目上的以售養(yǎng)租來平衡，還是一個(gè)區(qū)域上的平衡，這也是萬科琢磨的話題。

　　萬科在北京的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目贏嘉中心從收購、包裝到最后打算賣掉，萬科一直在小心地尋找一種平衡。這種平衡，萬科的一線公司一直在琢磨。而戰(zhàn)線很長的萬科，是放權(quán)讓一線公司去發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，還是會(huì)集中在總部成體系地管理，萬科一直沒有對外界有一個(gè)明確的說法。但記者采訪萬科現(xiàn)在是否具備一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線的問題時(shí)，從萬科的回復(fù)中，多少獲得一些信息，展開非住宅業(yè)務(wù)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)能力培養(yǎng)，需要在持續(xù)探索中實(shí)現(xiàn)。各地一線公司都會(huì)根據(jù)自身的項(xiàng)目情況進(jìn)行嘗試。在此基礎(chǔ)上，公司會(huì)積累經(jīng)驗(yàn)，打造和鞏固在這些領(lǐng)域的專業(yè)競爭力。我們相信“水到渠成”的努力，勝過“先入為主”的規(guī)劃。

　　正略鈞策的合作人郝炬認(rèn)為，怎么慢慢地找到平衡，只是一個(gè)戰(zhàn)術(shù)，但進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，對萬科而言，必然要作為戰(zhàn)略來做。萬科不能再羞答答地做商業(yè)地產(chǎn)了。他認(rèn)為：和萬達(dá)相比，萬科此時(shí)進(jìn)入，都顯得稍微有點(diǎn)晚。而據(jù)他統(tǒng)計(jì)，中國地產(chǎn)的前50強(qiáng)，70%都進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)。

　　根據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，萬科現(xiàn)在有17個(gè)城市綜合體。對于萬科總體規(guī)模而言，占比并不大。萬科的回復(fù)是：和其他進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不同，萬科發(fā)展非住宅類業(yè)務(wù)的目的，是為了更好地做住宅。因此公司在非住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域的探索，也主要集中于那些符合城市發(fā)展方向、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。公司對非住宅業(yè)務(wù)開發(fā)能力的提升將是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，不會(huì)急于全面展開。目前非住宅業(yè)務(wù)的占比不超過10%，未來一段時(shí)期不希望超過20%。

　　標(biāo)桿

　　曾效力于萬科和SOHO中國的譽(yù)安翔房地產(chǎn)咨詢有限公司合伙人王珂認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的模式和住宅不同，只是簡單將商業(yè)嵌入到住宅的模式，肯定是行不通的。

　　實(shí)際上，萬科一直在尋找一個(gè)新的參照系。老的標(biāo)桿帕爾迪已經(jīng)虧損,，新近萬科熱衷學(xué)習(xí)的是香港的領(lǐng)匯。這家香港最大的房地產(chǎn)信托，持有很多是社區(qū)商業(yè)，從超市到熟食店，應(yīng)有盡有。從香港的黃大仙到赤柱，遍布全港。社區(qū)商業(yè)為主，地段比較偏僻，這點(diǎn)和萬科很多商業(yè)項(xiàng)目很相似。以北京為例，北京萬科目前的商業(yè)配套項(xiàng)目主要分布在萬科公園五號(hào)社區(qū)、金隅萬科城社區(qū)、中糧萬科長陽半島社區(qū)和金第萬科朗潤園社區(qū)中，全部為社區(qū)商業(yè)。目前商業(yè)配套的開發(fā)模式，既包括項(xiàng)目公司自持運(yùn)營形式，也有直接銷售模式。公園五號(hào)社區(qū)商街已運(yùn)營一年，正在為項(xiàng)目和周邊社區(qū)業(yè)主提供便利的生活環(huán)境。金隅萬科城社區(qū)商業(yè)配套、中糧萬科長陽半島社區(qū)商業(yè)配套和金第萬科朗潤園項(xiàng)目商業(yè)配套目前均在施工中，預(yù)計(jì)在2014年~2015年陸續(xù)開業(yè)。而這三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都不在中心區(qū)域。單就這點(diǎn)，萬科和華潤、中糧的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式有極大的區(qū)別。當(dāng)然不排除，萬科也在一些三四線城市積極開發(fā)城市商業(yè)中心項(xiàng)目。畢竟，和萬達(dá)等相比，萬科并不具備土地先發(fā)優(yōu)勢。

　　除了開發(fā)模式，融資、土地等要素具備，外界還會(huì)擔(dān)心的是人的因素。有分析認(rèn)為，萬科的股權(quán)結(jié)構(gòu)極為分散，多年來依靠良好的激勵(lì)機(jī)制和業(yè)內(nèi)的高薪水團(tuán)結(jié)了一大批優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人和高質(zhì)量的人才資源，但按照萬科過去那套銷售率為主的方式來激勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)人才，顯然是不足夠的，而商業(yè)專才在住宅體系相當(dāng)強(qiáng)勢的情形下，是不是愿意加盟萬科，仍是一個(gè)疑問。

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