紅商網(wǎng)訊：雖然萬科的商業(yè)地產(chǎn)總是欲說還休，低調(diào)潛行，但據(jù)不完全統(tǒng)計，萬科已經(jīng)有17個城市綜合體在運行當中，對于千億規(guī)模的萬科而言，占比并不大。但伴隨著住宅開發(fā)的利潤逼近制造業(yè)水準，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為一個全地產(chǎn)行業(yè)的藍海。萬科也不會例外。

　　當然，餡餅有時候也可能成為陷阱。郁亮時代的萬科對記者關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的采訪，回復極為謹慎。但實際上，從資本戰(zhàn)略到土地配置到內(nèi)部架構(gòu)的調(diào)整，萬科早有謀劃。

　　純住宅用地稀缺

　　從客觀上講，做商業(yè)地產(chǎn)是大勢所趨。萬科不能回避也不會回避。

　　地方政府更青睞供應的是綜合用地，而土地供應的郊區(qū)化，使得商業(yè)配套成為項目升值的必要因素。根據(jù)萬科每月新增項目披露，2011年8月至2012年9月萬科新增項目54個，其中位于市區(qū)的20個，占37.04%。位于郊區(qū)的34個，占62.96%。據(jù)不完全統(tǒng)計，近兩個月，萬科斥資90多億拿下8塊商業(yè)住宅綜合地塊或者商業(yè)地塊。

　　萬科回應記者：萬科做商業(yè)地產(chǎn)是順應城市發(fā)展趨勢。隨著城市發(fā)展和城市規(guī)劃的調(diào)整，新出讓土地中的土地利用規(guī)劃中，非住宅部分的占比普遍上升，純住宅用地越來越罕見。另一方面，客戶對住宅小區(qū)的商業(yè)配套的要求也在不斷提高。即使是專業(yè)的住宅企業(yè)，為了獲得更多開發(fā)住宅的機會，也需要關(guān)注非住宅業(yè)務能力的培養(yǎng)。

　　同時，萬科還面臨著開發(fā)住宅利潤率在不斷下降的情形下，一個千億規(guī)模的公司如何去尋找新的利潤增長點?雖然在當下，萬科的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和萬科的規(guī)模相比，更像是一個補充。但從萬科打通香港融資平臺希望獲得大規(guī)模的廉價資本;從昔日的新鴻基到如今的領(lǐng)匯和凱德，不斷尋找商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新坐標而言，更像是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，而非試水那么簡單。當然，郁時代的萬科表態(tài)低調(diào)：“盡管萬科正在加大對非住宅物業(yè)領(lǐng)域的關(guān)注力度，但公司的定位并沒有發(fā)生變化。萬科仍然是城市主流住宅開發(fā)企業(yè)，住宅也依然是萬科的主業(yè)。和其它進軍商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不同，萬科發(fā)展非住宅類業(yè)務的目的，是為了更好地做住宅。因此公司在非住宅業(yè)務領(lǐng)域的探索，也主要集中于那些符合城市發(fā)展方向、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。公司對非住宅業(yè)務開發(fā)能力的提升將是一個循序漸進的過程，不會急于全面展開。目前非住宅業(yè)務的占比不超過10%，未來一段時期不希望超過20%。”中國正逐步進入十年商業(yè)地產(chǎn)的黃金期，純住宅的項目將越來越奢侈。商業(yè)的想象空間遠大于住宅，萬科很難不心動。20%或許只是暫時的戰(zhàn)略底線或者是一種郁亮的迂回方式。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認為，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，客戶需求也隨之改變�？蛻粼跐M足基本住宅需求的同時，開始更多的關(guān)注住宅的環(huán)境以及周邊配套的商業(yè)設(shè)施，這也為萬科的轉(zhuǎn)變奠定了堅實的市場基礎(chǔ)。

　　住宅利潤率下降

　　萬科的利潤率在龍頭企業(yè)中并不是最優(yōu)秀的，當然，單就住宅而言，整個行業(yè)的利潤率都面臨下滑。

　　在萬科2012年上半年度業(yè)績說明會上，有投資者提出如此的質(zhì)疑：萬科上半年歸屬母公司凈利潤率僅11%，但萬科今年初向華潤信托借款利息高達11.3%。對此，萬科副總裁王文金解釋到，萬科銷售凈利率是14.8%，扣除少數(shù)股東損益后歸屬母公司的凈利潤率是12%。借款利率與銷售凈利率，兩個指標的維度不同，利率對于銷售凈利率的影響尚需看計息借款在總的投資資金中的比例，以及投資資金的周轉(zhuǎn)率。比如，1元的投資一年內(nèi)做成了2元的生意，而這1元投資中有0.5元屬于借來的，那么該0.5元的年資金成本相對于2元的生意才是對凈利率的影響。“萬科將盡量降低借款利率。”王文金同時表示。萬科總裁郁亮也表示，由于靠土地升值盈利模式已經(jīng)不可持續(xù)，未來房地產(chǎn)行業(yè)利潤率將下降，并向制造業(yè)靠近。郁亮在不斷地強調(diào)萬科追求的是凈資產(chǎn)收益率。A股市場上，萬科也依然是凈資產(chǎn)收益率最高的房企。

　　但從凈利潤指標上看，萬科不算是最強勁的，龍湖的營收約是萬科的1/3，凈利潤約是萬科的2/3。龍湖的凈資產(chǎn)收益率是萬科的兩倍(當然，也要考慮內(nèi)地和香港會計制度有不同)，這些財務指標會提醒郁亮后生可畏。

　　再看一看萬科的真正對手中海，2011年，中海的凈利潤達到125.5.億元，剔除物業(yè)估值收益16.68億人民幣，中海地產(chǎn)實體凈利潤仍達108.82億元，高出萬科96.2億元的13.12 %萬科的規(guī)模未必始終會是優(yōu)勢。萬科的規(guī)模和負債比率都要比中海高，一旦行業(yè)下行，中海的凈資產(chǎn)收益率會更穩(wěn)定。當然，萬科還一個讓其更尷尬的比較對象萬達。

　　房地產(chǎn)“專業(yè)化”詮釋

　　萬科曾經(jīng)堅定地主張只做住宅，不做商業(yè)地產(chǎn)。這被業(yè)內(nèi)歸納為萬科減法，是堅持專業(yè)化的一種選擇。

　　凱德置地的一位高層認為，以萬科團隊的執(zhí)行力做商業(yè)地產(chǎn)應該沒有問題，關(guān)鍵是戰(zhàn)略是不是夠堅定。對此凱德置地人士認為，在一個階段內(nèi)，比如2000年至2007年住宅瘋漲階段，這個策略是對的。但是在條件發(fā)生變化的情形下，房地產(chǎn)的“專業(yè)化”內(nèi)涵會隨之改變。

　　那么凱德眼中的房地產(chǎn)“專業(yè)化”又是什么呢?

　　本報記者曾就此請教剛剛卸任凱德地產(chǎn)總裁的廖文良，這位帶領(lǐng)凱德置地創(chuàng)造出總資產(chǎn)約620億新幣(約合3100億人民幣)的資深地產(chǎn)人眼中的“減法”，或者說專業(yè)化是指，“我只做房地產(chǎn)，沒有其他行業(yè)的投資，這是凱德認為的專業(yè)化。而不是只做住宅，不做商業(yè)地產(chǎn)。”廖文良稱，凱德每年最重要的一件事是年終的一個大會，而這個會上，是各個版塊的領(lǐng)軍人物一起PK，今年的業(yè)績?nèi)绾�，明年將有什么樣的空間與收益。會議氣氛隨意，每個人可以暢所欲言，就像議員們在市政大廳里激列的辯論，最終勝出者將從公司“現(xiàn)金池”切走大大的一塊。而這所有的一切，都是把房地產(chǎn)產(chǎn)品當成了“資產(chǎn)”，用“資產(chǎn)管理”的眼光看待一切，而不是區(qū)分住宅更好，還是商業(yè)地產(chǎn)更優(yōu)，能保證“資產(chǎn)收益”的產(chǎn)品才是最好，這是凱德所認為的專業(yè)化。

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