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奧園業(yè)績會：此前收購長安8號決策正確 http://ssvihum.com 2012-04-14 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　現(xiàn)場提問：放手長安8號項目，是否與當(dāng)年策略出現(xiàn)問題，且項目銷情一般有關(guān)？

　　郭梓文：是次長安8號的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，完成是基于股東利益最大化進(jìn)行考慮。我們認(rèn)為，當(dāng)年公司決策做長安8號是正確的，因為在當(dāng)時而言，該項目所處位置相當(dāng)優(yōu)越，且產(chǎn)品的稀缺性也很明顯，但現(xiàn)時整個北京大環(huán)境大家都很清楚，是受調(diào)控影響比較明顯的區(qū)域之一，所以這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，會對我們的投資布局調(diào)整得更加合理，更加有競爭力，未來主要布局在一些受政策環(huán)境影響比較小、剛性需求比較大的城市。

　　現(xiàn)場提問：之前公司曾表示，商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展目標(biāo)是在3-5年內(nèi)完善自己的訂單聯(lián)盟和建立自己的商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，請問怎么理解這句話中的商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的定義？

　　楊忠(營運總裁)：未來三到五年奧園的發(fā)展戰(zhàn)略會更強調(diào)商住雙線發(fā)展戰(zhàn)略，在商業(yè)方面，我們走的是兩種模式，第一種是奧園廣場為代表的，開發(fā)大型商業(yè)部分出售，自持60%左右。這種模式現(xiàn)在取得很好的成績，奧園廣場自持商業(yè)部分出租率達(dá)到90%以上，租金也非常理想，這種模式值得我們下一步繼續(xù)推廣。

　　第二種商業(yè)模式則類似養(yǎng)生廣場那樣，我們也會持有一些集中性商業(yè)，但以主題商鋪銷售為主，附帶一些商業(yè)性公寓，目前這種模式的運營也比較成功。未來三年，我們會結(jié)合土地投資及整個產(chǎn)品戰(zhàn)略，堅持這兩點發(fā)展模式，逐步適當(dāng)提高商業(yè)發(fā)展能力，規(guī)避目前政策中限購、限貸的風(fēng)險，為企業(yè)的穩(wěn)定快速發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

　　現(xiàn)場提問：今年公司在擴充土地方面是否有相應(yīng)的計劃？除了未付的6億土地款之外，公司今年的資本開支是多少？

　　郭梓寧(副主席兼行政總裁)：土地儲備方面，去年我們增加了約150萬平方米的可建面積，今年的計劃是增加120萬平方米左右�，F(xiàn)在我們拿地的策略就是，選擇有剛性需求且具發(fā)展前景、限購政策影響較小的地區(qū)。在拿地過程中，我們按照商住雙線發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)去尋找土地，包括一些符合商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)用地，及一些具有商住用途的兼容性土地。

　　林錦堂：今年需支付的土地費用有6億3千萬，建筑費用和去年相若，大約是25至28億左右。

　　現(xiàn)場提問：管理層剛才提到，未來主要布局在一些受政策環(huán)境影響比較小、剛性需求比較大的城市，是否意味著未來公司在拿地方面主要關(guān)注二、三線城市，不會選擇北京、上海等這樣的一線城市？

　　郭梓文：我們會以廣東為主，并兼顧現(xiàn)有已開發(fā)項目所在城市，包括廣西、重慶、沈陽、昆山，在這些地方我們會繼續(xù)擴大在當(dāng)?shù)氐氖袌稣加新�。至于北京和上海，我們認(rèn)為，如果有適合于有剛性需求的產(chǎn)品、非投資類產(chǎn)品開發(fā)的土地，我們也會審慎考慮是否進(jìn)行收購。

　　如果北京的商業(yè)物業(yè)，有一定比例可租可賣且回報率較好，并受調(diào)控影響不是很大的話，我們也會審慎考慮。

　　現(xiàn)場提問：能否透露一下廣州南站項目的商業(yè)定位？具體的推出市場時間？

　　楊忠：廣州南站項目屬于第二類開發(fā)商業(yè)模式，自持商業(yè)面積部分不會過大，大部分以銷售為主，但會有一個主題，南站定義為華南企業(yè)展示中心。項目預(yù)期推出時間在明年，今年會動工，明年銷售。

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