因此基于這些影響，在購地方面會稍微審慎一點，如今年1月在北京買的地塊，地價要比市場估計的偏低，市場競爭沒那么激烈，所以有利于會德豐或九龍倉以較低的價格拿到項目。不過現(xiàn)在手頭上現(xiàn)金儲備充足，如有適當機會會繼續(xù)投資增加土儲。
現(xiàn)場提問：會德豐九龍倉在香港兩大商場的銷售中，內(nèi)地客所占比例是多少？現(xiàn)在內(nèi)地鼓勵擴大內(nèi)需，給予很多高價消費品方面的優(yōu)惠，對此對于香港吸納內(nèi)地客戶有無影響？
另外關(guān)于海倫大廈，由于租賃即將到期，目前該項目的進展情況是怎樣？洽談結(jié)果如何？有做最壞的打算嗎？
管理層：在零售方面，其實內(nèi)地客在香港的消費在逐漸增加，據(jù)粗略估計，大概有一半的零售銷售是來自內(nèi)地。
海港城去年零售增幅34%，而香港零售整體的增幅25%，其實是過去十年來的最大增幅，這肯定不可能緊靠香港本土人士的消費，還有很多游客的消費，如去年美元相對較弱，除了國內(nèi)游客，另外還有其他的游客也在香港消費。所以游客的消費，包括內(nèi)地游客的消費，會對香港的零售業(yè)和零售周邊的服務(wù)業(yè)帶來巨大的收益。
國內(nèi)在刺激內(nèi)需，如進口稅的調(diào)整等是否會對香港的零售產(chǎn)生影響，我認為在短期或中期來看是不會的，因國內(nèi)經(jīng)濟的起飛，中產(chǎn)階級越來越多，越來越多的人喜歡出外消費，因此這會繼續(xù)支持香港的經(jīng)濟。
現(xiàn)場提問：會德豐今年出了一個特別的現(xiàn)金股息，除了業(yè)績好之外，會不會是因為九龍倉方面今年不用再供股，所以發(fā)的特別股息？
管理層：九龍倉今年的現(xiàn)金需求已超額完成，除非有新的項目，九龍倉才需要在市場上籌集新的資金，無論是債還是股本。
去年的大部分時間，銀行的借貸是非常緊的，而近期銀行的借貸開始松了一點。當銀行借貸收緊時，香港的很多企業(yè)都利用資本市場發(fā)債融資，九龍倉也不例外。
但債券市場在去年下半年一段時間都是緊張的，想融資也融資不了，而今年年初開始，這種情況有所恢復，因此借此機會，在銀行借貸松動和債券市場機重開時，積聚資金。
因此，沒打算做發(fā)債，事實上手頭上有300多億正現(xiàn)金，其中有一部分是人民幣。
人民幣是因為在內(nèi)地一邊賣樓一邊有現(xiàn)金回籠，不過不能動用，因為要留待將來建樓及交樓時才能用。除此之外，還有不同種類的現(xiàn)金，一部分是以前在內(nèi)地的項目銷售完賺的錢，如北京時代廣場，不過這些現(xiàn)金現(xiàn)在但還需要等稅務(wù)及其他手續(xù)做完才可以調(diào)回香港。
北京時代廣場這個項目1994年開始投資的，當時投入現(xiàn)金約7.5億港幣，到今年年初這些資金都匯回了香港，收回來的大概是30億港幣，就是說18年，這個項目給九龍倉帶來了三倍的盈利。所以基本今年是不用新的基金。
現(xiàn)場提問：自從你們會德豐地產(chǎn)私有化之后，近年成長了不少，那接下來的新項目大概會投資多少？就此資金需求具體是多少？
管理層：會德豐在去年年底負債是120億，但會德豐手上的資產(chǎn)，除了中環(huán)的兩個項目之外，還有很多樓盤，以及一半九龍倉的資產(chǎn)。
其實一半九龍倉的資產(chǎn)值差不多接近1000億，而其有如此豐厚的資產(chǎn)，負債只不過120億，這說明它是有能力舉債的。所以除了在地產(chǎn)市場滿足之外，會德豐也在融資市場上融資，如銀行方面及發(fā)債方面，我們也發(fā)了新加坡元債和美元債。
現(xiàn)場提問：今年會德豐在香港推售或可售物業(yè)價值大概是多少？會德豐的資產(chǎn)值很高，這是否與其私有化有關(guān)呢？對于會德豐私有化之后，物業(yè)發(fā)展增長了很多，您是怎么看待的？
管理層：2011年會德豐最大的貢獻就是OneIslandSouth有17億的盈利貢獻，而這個項目在私有化之前就存在，當時也做了一個適當?shù)墓乐担劣谄渌碌捻椖�，目前也無法具體估值。但是絕對是活躍了，因為私有化之后使得集團的資金調(diào)配變?nèi)菀琢恕Ｈ鐣仑S需要多一些資金，可以由會德豐集團撥款，靈活性增強了。以前就欠缺靈活性，因為上市公司本身規(guī)模不夠大，無論是在銀行還是在債券市場，融資能力不強，而現(xiàn)在利用母公司的融資能力將資金注入會德豐地產(chǎn)，使其可以做更多的生意，增加更多機會。
現(xiàn)場提問：九龍倉今年1月份和招商地產(chǎn)在北京拿了一幅地，而之前會德豐也和招商有類似合作，那你們這兩家公司和招商的合作區(qū)別在哪里，而合作模式又是如何？接下來會不會和招商有更多的合作？
另外，會德豐私有化之后佛山的三個項目注入九龍倉，這個轉(zhuǎn)讓的情況是怎樣的？去年在內(nèi)地的投入是比較多的，僅上半年就超過200億，對此是否認為現(xiàn)在的市場是一個抄底的時機？
管理層：去年年中時，我們已經(jīng)將集團內(nèi)地的資產(chǎn)都集中到了九龍倉，包括佛山的項目在年中前轉(zhuǎn)入了九龍倉，而佛山的幾個項目跟招商合作，所有現(xiàn)在是所有和招商合作的項目都集中到了九龍倉，而會德豐則會專注在香港的地產(chǎn)。
去年九龍倉買了11幅地，包括135億元拿到佛山的土地，以及50億元拿下長沙的地塊，今年還會繼續(xù)拿地，但要根據(jù)市場情況決定拿地速度。
現(xiàn)場提問：九龍倉表示未來還會集中在內(nèi)地發(fā)展，那么在宏觀調(diào)控的影響下，今年推售的項目會不會減價呢？
管理層：更正一下，未來發(fā)展的焦點不僅在內(nèi)地有計劃，在香港也有計劃，例如會德豐在香港還是會繼續(xù)謀求機會的。而從土地看，香港的面積可能要比內(nèi)地少，但以價格算其實相差不大。
至于有無減價壓力，一般來說，已經(jīng)開售的樓盤是不傾向減價的，新開的樓價是依據(jù)市場開售，如果市場有調(diào)整，我們也會做出調(diào)整。
現(xiàn)場提問：剛提到的不會減價，那么內(nèi)地剛需客戶對此會不會都比較審慎了？
管理層：可以看到的是，內(nèi)地銀行的貸款有陸續(xù)放松了一些，其實這也是一個很重要的因素，因為買樓是一個很大的投資，不是所有人都有能力一次過現(xiàn)金付款。而去年大部分時間銀行貸款方面都很審慎，而今年看到有陸續(xù)放松了一點，如果這種形勢繼續(xù)的話，有希望看到樓市會起色一點的。
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