3月22日，九龍倉(cāng)在香港召開了2011年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

　　2011年，九龍倉(cāng)營(yíng)業(yè)額增加24%至港幣240億元，經(jīng)常性租金收入增長(zhǎng)及中國(guó)物業(yè)銷售強(qiáng)勁。營(yíng)業(yè)盈利上升22%至港幣114億元。

　　在國(guó)內(nèi)方面，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)于2011年底占九龍倉(cāng)營(yíng)業(yè)資產(chǎn)約40%。2011年，九龍倉(cāng)以135億元于長(zhǎng)沙、佛山、廣州、杭州及蘇州等城市購(gòu)入11幅地塊發(fā)展9個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)占樓面面積為210萬(wàn)平方米。至此，九龍倉(cāng)于內(nèi)地的土地儲(chǔ)備在2011年年末時(shí)為1220萬(wàn)平方米，遍布14個(gè)城市。

　　地產(chǎn)發(fā)展方面，內(nèi)地物業(yè)銷售合共為127億元，涉及85.4萬(wàn)平方米的面積，較2010年高44%。年結(jié)時(shí)未確認(rèn)銷售額增加至135億元，涉及90.3萬(wàn)平方米的面積。

　　2011年落成入賬樓面面積比2010多一倍，達(dá)54.6萬(wàn)平方米。吳天海表示，2012年合約銷售的基本目標(biāo)暫定為100億，這反映了現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的審慎氣氛，但也希望今年的銷售能達(dá)到去年的水平，即127億。

　　他指出，內(nèi)地已開盤的項(xiàng)目沒(méi)有考慮減價(jià)，但新盤售價(jià)會(huì)貼近市價(jià)。

　　另外，吳天海還表示，不認(rèn)為樓市調(diào)控長(zhǎng)遠(yuǎn)對(duì)行業(yè)造成傷害，中央只希望樓市健康發(fā)展。2012年入賬項(xiàng)目大部份已售，因此調(diào)控對(duì)今年入賬額影響不大，但會(huì)影響新的銷售及資金回龍。目前手頭資金充裕，若有機(jī)會(huì)不排除購(gòu)買土地儲(chǔ)備。

　　投資物業(yè)方面，九龍倉(cāng)表示，2011年底的估值增加到了145億，而成都國(guó)際金融中心的商場(chǎng)的預(yù)租表現(xiàn)是相當(dāng)，至目前已有三成樓面租出，另有三成則處在最后的洽談階段。

　　同時(shí)，中國(guó)物業(yè)的銷售持續(xù)加快，2011年有9個(gè)分別位于成都、天津、重慶、蘇州及無(wú)錫的新項(xiàng)目推出市場(chǎng)預(yù)售。連同較早前已經(jīng)推出的項(xiàng)目，九龍倉(cāng)共有23個(gè)項(xiàng)目遍布11個(gè)城市正在市場(chǎng)上銷售。

　　“不同城市提供的不同的銷售表現(xiàn)，我們希望通過(guò)這種方式分散過(guò)于集中的風(fēng)險(xiǎn)。”九龍倉(cāng)高層如此表示。

　　另外，吳天海還提到，今年集團(tuán)在土地市場(chǎng)上的態(tài)度會(huì)稍為審慎，預(yù)計(jì)拿地的速度不是很快，但如果遇到合適機(jī)會(huì)仍會(huì)繼續(xù)買地。

　　他透露，九龍倉(cāng)與招商地產(chǎn)在今年初購(gòu)買的北京來(lái)廣營(yíng)地塊，地價(jià)還是偏低的，這樣反映了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已不如以往激烈。

　　他續(xù)稱，從去年開始，會(huì)德豐已相繼將內(nèi)地的物業(yè)轉(zhuǎn)到九龍倉(cāng)名下，九龍倉(cāng)今后將專注內(nèi)地和香港的物業(yè)發(fā)展。

　　以下是九龍倉(cāng)2011年年度香港業(yè)績(jī)會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)答問(wèn)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年頭兩個(gè)月香港兩個(gè)零售商場(chǎng)的銷售有一成到兩成的增長(zhǎng)，那怎么看待那今年的市道，這些項(xiàng)目的增速會(huì)如何？另外集團(tuán)集中發(fā)展甲級(jí)商廈，但近期中環(huán)有些甲級(jí)商廈租金有向下調(diào)整的趨勢(shì)，對(duì)此有什么樣的看法？

　　管理層：整個(gè)會(huì)德豐和九龍倉(cāng)集團(tuán)在過(guò)去幾十年都集中在香港和內(nèi)地發(fā)展，在4，5年前九龍倉(cāng)就確定了一個(gè)明確的發(fā)展目標(biāo)，將在內(nèi)地的資產(chǎn)不足10%的比重增加到50%。如今看來(lái)，4，5年過(guò)去了，內(nèi)地資產(chǎn)所占的比重也差不多達(dá)到了40%。

　　但是這并不是說(shuō)九龍倉(cāng)在內(nèi)地投資得慢，而是香港的資產(chǎn)增值的快，以后投資重點(diǎn)還依舊是在香港和內(nèi)地。

　　而關(guān)于零售和寫字樓的市道，我們認(rèn)為零售市道今年年初至現(xiàn)在看到都是持續(xù)蓬勃發(fā)展的，當(dāng)然在每年20-30%增長(zhǎng)下，基數(shù)越大的情況下，要延續(xù)同樣的增長(zhǎng)率這個(gè)是不一定可以保持的。

　　但暫時(shí)看，今年零售的市道是繼續(xù)蓬勃的。至于租金的增長(zhǎng)，所有做商鋪的租金都很現(xiàn)實(shí)，當(dāng)租戶有生意的時(shí)候他就想繼續(xù)租，沒(méi)生意的時(shí)候送貨給他都不想租。九龍倉(cāng)有賴多個(gè)城市的努力，海港城和時(shí)代廣場(chǎng)在市場(chǎng)的定位非常清晰，租戶的營(yíng)業(yè)額也在不斷上升，所以租金會(huì)比其他有所增加。

　　而寫字樓會(huì)有一點(diǎn)周期性，今年中環(huán)的寫字樓可能會(huì)弱一點(diǎn)，但九龍倉(cāng)大部分新寫字樓的落成都在兩三年、三四年后，一部分甚至?xí)�更遲。就整體來(lái)說(shuō)，對(duì)香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是非常有信心的，并不擔(dān)心短期的市道的政策。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于內(nèi)地的情況，最近溫家寶總理說(shuō)到內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，樓市政策也堅(jiān)定不移，而九龍倉(cāng)和會(huì)德豐都在加大內(nèi)地的發(fā)展，那么請(qǐng)問(wèn)內(nèi)地樓市的政策對(duì)你們會(huì)有什么樣的影響？對(duì)于土地市場(chǎng)，又是怎么看待的？會(huì)不會(huì)審慎一些？

　　另外，今年的銷售目標(biāo)會(huì)降到100億左右，對(duì)此會(huì)德豐和九龍倉(cāng)是否有信心完成這個(gè)目標(biāo)，甚至是超過(guò)目標(biāo)呢？

　　管理層：內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)很大程度是“政策市”，而在這樣的“政策市”里經(jīng)營(yíng)，當(dāng)有調(diào)控的時(shí)候，會(huì)德豐或是九龍倉(cāng)也會(huì)及時(shí)調(diào)整。例如，今年的銷售基本目標(biāo)是100億，而去年實(shí)際上是銷售127億，相比今年的基本目標(biāo)是比去年低了。不過(guò)，會(huì)德豐或九龍倉(cāng)會(huì)努力也盡力追趕去年的目標(biāo)，所以銷售目標(biāo)的指標(biāo)是100-127億。

　　調(diào)控對(duì)市場(chǎng)是有一定效果的，但不會(huì)覺(jué)得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基點(diǎn)有永久性的傷害，反而還會(huì)幫助市場(chǎng)的健康發(fā)展。實(shí)際上2012年要入賬的項(xiàng)目其實(shí)很大部分已預(yù)售，所以調(diào)控不會(huì)對(duì)2012年的盈利有很大的影響，可能會(huì)對(duì)2012年新銷售的金額以及資金回籠速遞有影響。

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