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恒隆董事長陳啟宗致股東：拓展版圖與前景 http://ssvihum.com 2012-04-07 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

　　倘本集團決定增置地塊，多會在二線城市進行；這是我們自二零零零年代中期的專注點。我們相信，這些城市的租金增長率，將高于一線

　　城市如北京或上海�？梢钥隙�，兩者均是無可取代的中國城市；除香港外，兩地的商用物業(yè)租金將有可能置身國內(nèi)最高之列。但基于多個原因，其租金增長率未必最高。

　　首先，一線城市的零售市場較為飽和；其商鋪供應(yīng)量充裕，租金亦已處于頗高水平。約六至八年前，許多來自鄰近或偏遠城市的人均會前來購物；如今，幾乎所有主要品牌均隨處可見，導(dǎo)致一線城市的部分需求正在流失。

　　另一方面，本集團現(xiàn)時專注的二線城市雖仍落后于北京和上海，但正急速地迎頭趕上。其本地生產(chǎn)總值及工資增長率均較快，但其零售銷量則從較低基數(shù)起步，因而有巨大的增長空間。倘若一九九零年代和二零零零年代是北京和上海的天下，那么二零一零年代將是二線城市的天下。集團現(xiàn)正興建的項目均位于該等城市，其零售銷量增長將置身最高之列。當(dāng)然，以絕對值計算，除香港外亦再沒有其他中國城市能與北京和上海看齊。

　　以濟南為例，山東是中國最富裕的三大省份之一，但作為山東省省會，濟南市于恒隆廣場去年八月開業(yè)前并沒有象樣的購物商場。我們的質(zhì)量與其他人相比，高下立見。

　　而事實上，在我們現(xiàn)正興建項目的城市當(dāng)中，其絕大部分的購物商場在規(guī)�；蛸|(zhì)量上均無法與我們相比。這個情況對于我們的業(yè)務(wù)發(fā)展甚為有利。我們固然重視北京和上海，但倘若數(shù)年前我們沒有進軍該等優(yōu)秀的二線城市，今天的增長便很有限。此外，這些城市在中國為數(shù)頗多，足夠讓多個與恒隆規(guī)模相若的發(fā)展商分一杯羹。這意味著內(nèi)地有無限商機。

　　香港的情況截然不同。雖然我們在內(nèi)地和香港均采取同一投資理念，但兩地的市場環(huán)境不同，運作模式迥異。

　　要成功買地，我們需要兩大先決條件配合。首個條件是絕大部分潛在競爭對手(倘為全部更佳)皆欠缺資金，又無法或不敢借貸。由于大部分內(nèi)地發(fā)展商均財政緊絀，這個條件實際上較易達到。出現(xiàn)此條件的最近兩次例子為二零零八年第四季至二零零九年第二季，以及二零一一年下半年至今。

　　同一條件應(yīng)用于香港，能達到的可能性遠遠較低。最后一次為一九九八年至二零零零年亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)后，亦是我們最后一次在香港購置地塊。

　　第二個條件是土地賣方必須求財若渴。在二零零八年底至二零零九年第二季期間，內(nèi)地多個市政府便是處于這個境況。除賣地外，他們另一個主要的資金來源是中央政府，而今趟中央政府亦有可能向他們施以援手。

　　在本港，香港政府乃最大地主，但基于政治原因，決不可予人有廉價賣地之嫌，故經(jīng)常把申請售賣土地表內(nèi)土地的底價無理抬高，以至發(fā)展商許多年來均無法成功申請土地。只有在特殊情況如亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)后，本集團方有機會買地。當(dāng)時為一九九九年至二零零零年，亦是競爭對手欠缺資金之時，故兩大先決條件俱備。經(jīng)此一役，本地發(fā)展商經(jīng)歷過瀕臨破產(chǎn)的經(jīng)驗后，應(yīng)已汲取教訓(xùn)。因此，于二零零八年和二零零九年的另一輪金融危機時，大部分發(fā)展商均財政穩(wěn)健。由于缺乏首個條件配合，本集團在這些年來未能成功在香港買地。

　　鑒于內(nèi)地市場往往較大，可提供更多買地機會，加上其經(jīng)濟增長遠遠較快，本人實在不能理解為何未有更多香港發(fā)展商專注發(fā)展內(nèi)地市場。除了開拓新項目外，把低收益及成熟的香港投資物業(yè)出售，并把所得資金投放在高收益及擴展中的內(nèi)地市場，更是合情合理的審慎之舉。

　　不論在內(nèi)地增購?fù)恋氐臋C會如何，我們手頭上的項目足以令我們忙得不可開交。未來數(shù)年，我們致力確保現(xiàn)有項目能順利完成。在這方面，我們慶幸陳南祿先生于十八個月前加盟，出任董事總經(jīng)理一職。他來自營運密集的航空界，現(xiàn)已成功建立并強化本集團各項管理系統(tǒng)，有助我們面對未來挑戰(zhàn)。

　　未來一年，我們預(yù)期租金收入升幅將與過去六個月相若，并將繼續(xù)成為集團的主要收益來源。預(yù)計沈陽的皇城恒隆廣場及濟南的恒隆廣場的收入增幅將持續(xù)向上，故集團營業(yè)額可望有較大增長。沈陽的市府恒隆廣場預(yù)計于9月下旬開幕，以抓緊冬天消費旺季；其首幢辦公樓低層區(qū)于明年落成，其余層數(shù)亦可望于后年啟用；另外，無錫的恒隆廣場購物商場亦預(yù)計于2013年開業(yè)。集團的未來確實令人振奮！

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