董事長致股東函
　　回顧

　　香港物業(yè)租賃市場保持平穩(wěn)。受惠于內地旅客增長及其他原因，商鋪業(yè)務表現(xiàn)理想。由于環(huán)球經濟疲弱，辦公樓租金面對一定壓力乃意料中事。歐洲為債臺高筑而苦戰(zhàn)，美國仍須解決樓市和失業(yè)問題，而與環(huán)球經濟日益相關的中國亦難以獨善其身。這對作為香港重要產業(yè)的金融服務業(yè)構成影響，因該行業(yè)非常倚重內地公司客戶。很多銀行裁員，租賃活動放緩，辦公樓租金亦隨之而下調。唯一的亮點是旅游服務業(yè)，并讓一些如集團旗下的服務式寓所受惠。

　　在這情況下，本集團旗下投資物業(yè)的整體租金收入，仍能錄得百分之七的升幅，商鋪增長百分之七、辦公樓百分之四、其他物業(yè)百分之十四。在辦公樓市道疲弱的時候，集團去年初仍能以頗佳條款跟總部大樓的現(xiàn)有多層租戶續(xù)簽十年新租約，此舉對我們作為業(yè)主來說誠屬美事。

　　如過往所述，上海租金表現(xiàn)近數(shù)月轉弱，其中一個原因也許是樓市疲弱所致。加上股市呆滯，帶來“貧窮效應”(與“財富效應”相反)或“不快因素”，人們因而減低消費意欲。不過本人相信此乃短暫現(xiàn)象，消費增長仍是中國大勢所趨。

　　集團在上海的兩個購物商場-恒隆廣場和港匯恒隆廣場，租金收入增長分別達40%及50%，以上海這個成熟市場而言堪稱不俗。旗下辦公樓租賃業(yè)務沉寂多年后，租金收入出現(xiàn)起色，但增幅尚未顯著。港匯恒隆廣場的住宅單位表現(xiàn)出色，租金收入上升13%。以上三類物業(yè)均能保持穩(wěn)定的租金邊際利潤，而恒隆廣場和港匯恒隆廣場這兩個項目基本上全部租出。

　　集團的兩個新項目-沈陽的皇城恒隆廣場和濟南的恒隆廣場，其表現(xiàn)為人關注。前者捎來喜訊，后者業(yè)績亮麗。如本人過往所述，皇城恒隆廣場不僅在施工期間面對很多突如其來的問題，以致出現(xiàn)超支，并令初期收益率只有百分之四；即使開業(yè)后仍未見起色，情況到現(xiàn)在才好轉。周邊的修路工程已達至尾聲，人流現(xiàn)正差不多回復至修路前的水平，租戶生意額更勝從前。因此，該項目的租金營業(yè)額增長百分之十五，租金邊際利潤遞增，溢利升幅達百分之六十二，但此乃比較基數(shù)甚低所致。因重組租戶組合而略有空置鋪位，故租出率為百分之九十四。新租約租金平均增加百分之十，令人欣喜。雖然挑戰(zhàn)重重，但所有數(shù)據(jù)均顯示復蘇在望。

　　濟南的恒隆廣場情況截然不同-由于未見激烈競爭，項目表現(xiàn)超卓；租金邊際利潤于二零一一年八月開業(yè)后四個月已銳增。其面積雖只超出皇城恒隆廣場五成六，但租戶銷售額和項目營業(yè)溢利均是其一倍，租出率達百分之一百。

　　受市況所限，本集團主要附屬公司恒隆地產只出售君臨天下兩個單位，但邊際利潤高達百分之七十八。該頂層復式單位每平方呎售價達港幣五萬元，此乃個別情況，正常情況下項目的邊際利潤約為百分之六十。

　　過去六個月，香港和內地住宅市場均出現(xiàn)許多轉變，兩者的成交量及價格皆未如理想。諷刺的是，集團雖然只在香港出售單位，但香港住宅市道對集團本地業(yè)務的影響，低于內地住房市場對集團內地商用物業(yè)租賃業(yè)務的影響。

　　香港房地產業(yè)分為一般住宅與豪宅兩大陣營。集團早在一九九五年已決定棄前者取后者；這與我們只在內地興建世界級商用物業(yè)項目的理念相若。集團不愿斗快斗多，只在邊際利潤和質量方面取勝。

　　回顧期內六個月，香港一般住宅成交量約為去年同期一半，而價格則持平；此乃經過連續(xù)兩年漲價后，于去年夏季后開始出現(xiàn)的境況。同一期間，豪宅市道頗為沉寂；自本集團于二零零九年八月售出可觀數(shù)量的單位后，價格便原地踏步，成交量低企。非豪宅單位的價格往往由于市場氣氛轉弱而下跌；但豪宅價格卻甚具韌力，成交縱然萎縮但價格依然堅挺，原因之一是供應緊張，另一原因是許多豪宅項目確實有獨特吸引之處。以君臨天下及浪澄灣為例，尤其前者的海港美景罕有，令人向往。換句話說，一般住宅與豪宅的買家心態(tài)有別。

　　內地情況迥異。雖然本集團現(xiàn)時未有內地住宅銷售，但該市場對我們的商用物業(yè)租賃業(yè)務構成直接影響。正如本人過往所述，當房價飆升時，部分房地產商便進軍商用物業(yè)市場，這情況在過去五年最少出現(xiàn)兩次，分別為二零零七年和二零零八年初，以及二零零九年底至二零一一年夏季。此等房地產商每每推高價格，令本集團難以買地。如今房價下跌成交萎縮，內地發(fā)展商

　　只能掙扎求存，應該暫時未會染指商用物業(yè)市場。這解釋了集團于去年九月為何能一舉購入昆明市中心一幅黃金地塊，皆因內地競爭對手全部銷聲匿跡。

　　去年八月，恒隆地產于香港金鐘廊的租約及續(xù)訂管理合約招標中沒有中標。我們自一九八一年政府首次推出該項熱點物業(yè)開始，一直負責有關的物業(yè)管理。就財政而言，該物業(yè)帶來的收益對本集團微不足道。加上項目已老化，需斥資作出大量維修及翻新；而政府是次定出的合約租期乃歷來最短，并不值得我們冒險和花功夫。

　　展望

　　讓我首先論述內地情況。雖然本集團迄今仍未直接參與內地住房市場，但我們無法再次回避這個問題。要在此時有信心地預測市場走勢談何容易。最佳的猜測是：價格基本持平、成交量將回升；相比過去兩年，內地發(fā)展商會較容易獲得銀行貸款，但住房需求方面的規(guī)限不會完全撤銷。這個評估建基于一個信念：中央政府于今年換班之際并不希望出亂子。

　　然而，數(shù)個因素的影響會在今年浮現(xiàn)，并有可能對住房市場和發(fā)展商帶來沖擊。舉例說，自從保障房這項涉及數(shù)以百萬個單位的政策落實后，首批單位將于今年稍后落成，雖然數(shù)量并非原先所想般大，但亦非小數(shù)目。其推出市場的時間可能稍延，但仍是早晚的事。此項政府建屋計劃將導致民營房地產業(yè)收縮。

　　再者，部分城市現(xiàn)正施行房產稅試點方案，倘全國落實推行，對住房價格的影響屬未知之數(shù)；但基于大部分人均視置業(yè)為基本要求，因此房產稅對交易量的影響不會持久。

　　基于上述種種原因，最有可能出現(xiàn)的情況是：現(xiàn)時那些負債累累的內地發(fā)展商仍可茍延殘喘，可望他們大部分都不再染指商用物業(yè)市場，令集團在購置地塊方面減少競爭。至于我們最終會否買地當然是取決于價格，而價格則取決于市政府的急切性，中央政府最終有可能協(xié)助資金緊絀的市政府紓困。

恒隆廣場的沈陽之痛 不接地氣、運營能力差

恒隆萬達扎堆開業(yè) 濟南打造“消費之都”

恒隆地產董事總經理：精耕國內商業(yè)地產

沈陽恒隆廣場商業(yè)面積500多萬尺 或建住宅物業(yè)

恒隆10年后將成內地最優(yōu)秀商業(yè)地產商

恒隆廣場無錫項目工程進度10層左右

恒隆6個月少賺26% 沈陽市府恒隆廣場將落成

恒隆系兩公司去年下半年業(yè)績下滑

恒隆集團：不想當老大就不要做商業(yè)地產

中國建筑中標10項目 恒隆世茂占33.5億

萬達廣場恒隆廣場等扎堆濟南 項目達67個

濟南恒隆廣場：40％的品牌首進濟南

絲芙蘭中國第100家門店在濟南恒隆開業(yè)

傳香港領匯正洽購恒隆麗港城商場

中國建筑256億新獲大連恒隆廣場等7個項目

加碼二線商業(yè) 恒隆地產炮制昆明地王

恒隆集團斥資34億進軍昆明地產市場

陳啟宗：恒隆地產有可能再趁機買地

恒隆35億奪昆明原市政地塊 投百億建恒隆廣場

恒隆35億昆明奪地 港企搶籌二線商業(yè)地產

搜索更多: 恒隆