恒隆內(nèi)部人士也承認(rèn)，過去兩年的皇城恒隆是個失敗的項(xiàng)目。如果加上計(jì)劃在10月份開業(yè)的市府恒隆廣場，2012年，恒隆廣場正在中國東北經(jīng)歷著“從頭再來”的磨礪。

　　據(jù)本報(bào)記者了解，年后，恒隆地產(chǎn)調(diào)整了人事架構(gòu)，上海港匯恒隆的高管負(fù)責(zé)皇城恒隆，上海恒隆廣場主管市府恒隆，在沈陽本地他們已經(jīng)沒有第一負(fù)責(zé)人了。

　　沈陽恒隆成為恒隆體系之痛。經(jīng)營商家說，定位與運(yùn)營都有問題。

　　商業(yè)人士說，市府恒隆廣場計(jì)劃在今年10月份開業(yè)，從招租情況來看，不太理想。能夠聚集人氣的奢侈品牌，在沈陽已經(jīng)開了三四家店了，奢侈品在沈陽已是圍城之勢，面臨著老牌的卓展購物中心、新貴萬象城的重重考驗(yàn)。

　　水土不服

　　3月28日下午，皇城恒隆廣場釜山料理的一男服務(wù)員在三樓洗手間門口與保潔員搭訕，說了一聲，“商場太高端了，大家都不敢進(jìn)來。”他擦干手，慢悠悠地回到四樓店面。

　　一樓CD化妝品柜臺，女服務(wù)員湊在一起，一人在給坐著的一人捶打雙肩。在皇城恒隆西北門一樓是施華洛世奇和卡地亞表。在東北入口，三個服務(wù)員百無聊賴地?cái)[弄著手機(jī)。這個門后面有個ZARA，但少有人出入。

　　這一天，整座廣場里的購物者沒有店員多。熟悉恒隆的人說，這種情況經(jīng)常出現(xiàn)。

　　外面則是熱鬧的沈陽中街商業(yè)街，川流不息的年輕人。恒隆對面是興隆大家庭，這是一個讓恒隆人說起來牙根癢癢的地方。“環(huán)境比海底撈還鬧騰，比廣州天河下面那些地鐵商城還要差，就是東北的趕集文化。但是恒隆完全打不過它。”

　　一位常去中街的消費(fèi)者說，她看到皇城恒隆廣場門口的歐米茄廣告有些壓力，不敢走進(jìn)去。另一位消費(fèi)者說，皇城恒隆廣場吸引我的只有免費(fèi)的停車場和寬敞無比、人跡罕至的洗手間。

　　在2004年，恒隆先后在沈陽拿下了兩塊地。其中，皇城恒隆廣場的定位相當(dāng)于上海的港匯廣場，而將于2012年10月開業(yè)的市府恒隆廣場的定位則等同上海的恒隆廣場。

　　于1993年進(jìn)入上海市場的香港恒隆地產(chǎn)，在上海創(chuàng)造了奇跡，上海恒隆廣場和港匯廣場均是商業(yè)圈租金最高、品牌檔次最高、出租率最高的項(xiàng)目。這也激發(fā)了董事長陳啟宗鐵定將世界級定位的恒隆廣場推及到內(nèi)地各大城市的決心。

　　2010年6月26日，沈陽皇城恒隆廣場正式開業(yè)。恒隆的官方資料表明，在開業(yè)當(dāng)日，沈陽皇城恒隆廣場的回報(bào)率已經(jīng)超過了當(dāng)初上海的兩個項(xiàng)目。其稱，當(dāng)年上海項(xiàng)目開業(yè)當(dāng)日的回報(bào)率超過4%，而估計(jì)沈陽項(xiàng)目可達(dá)到6%的水平。而恒隆掌門人陳啟宗卻反復(fù)強(qiáng)調(diào)，開業(yè)當(dāng)日的回報(bào)率并不重要，重要的是三年后還能保持這樣的水平。據(jù)其表示，目前恒隆在內(nèi)地項(xiàng)目的回報(bào)率約為內(nèi)地同行的1-2倍。

　　皇城恒隆廣場，2011年6月到2011年12月的租金收益為8000多萬港元。陳啟宗在致股東信中說，皇城廣場正在出現(xiàn)欣喜的變化，新出租物業(yè)增加了15%的租金，扣點(diǎn)租金也在增加。

　　不過，有商戶對本報(bào)記者說，現(xiàn)在皇城恒隆是殺雞取卵，“市場調(diào)整了兩年了，不見起色”。沈陽的慘淡讓商戶們心有余悸。2011年8月，濟(jì)南恒隆廣場開業(yè)前，一個知名鞋類品牌的市場經(jīng)理還在祈禱，希望在泉城不要遭遇沈陽的慘狀。

　　商戶的市場開發(fā)經(jīng)理更激烈地指出，“沈陽恒隆存在的問題依次是地點(diǎn)、招商，并且在后期運(yùn)營宣傳推廣也都堅(jiān)持自己的洋派那一套，簡單概括就是水土不服。”

　　一位餐飲品牌的從業(yè)者說，現(xiàn)在我已經(jīng)基本不去恒隆了。他們“不了解消費(fèi)需求；運(yùn)營團(tuán)隊(duì)不專業(yè)，不接地氣。招商僅是其中的一部分，更多靠運(yùn)營”。

　　皇城恒隆4層南側(cè)的俏江南就有過這樣的遭遇。有時候晚上9點(diǎn)，恒隆的管理人員催促俏江南的客戶，說晚上整個商場要閉店，關(guān)閉所有設(shè)施。

　　了解情況的人說，“恒隆原來的設(shè)施就沒考慮到餐飲的問題。管理上也很僵化，很多客人可能晚上8點(diǎn)才來就餐，9點(diǎn)的時候可能一桌人還沒到齊呢。這種經(jīng)歷有過一次后，人家就不來了。”

　　恒隆現(xiàn)在也改變了策略，在廣場就餐可以免費(fèi)停車，還延長了部分區(qū)域的營業(yè)時間。

　　華夏柏欣研策部許文超對本報(bào)記者說，皇城恒隆的市場定位有點(diǎn)問題，在中街那個地方還是顯得太高端了。

　　許文超說，恒隆臨街設(shè)置的高端店鋪，給人的印象是全是高端品牌，實(shí)際上，商場內(nèi)部還有很多潮流中檔品牌。但臨街的高端品牌，對普通消費(fèi)者有壓力，不敢走進(jìn)去。商鋪布局上偏零售業(yè)，缺少家庭娛樂的業(yè)態(tài)，無法聚集人氣。

　　沈陽中街商業(yè)街以低端消費(fèi)起家，光顧中街的消費(fèi)者仍處在財(cái)富的積累階段。恒隆引進(jìn)的品牌太過于高端，對沈陽的消費(fèi)者而言也熟悉，市場培育需要一個過程。以I.T這個品牌為例，在恒隆廣場與青年大街的華潤萬象城都有店面。“但購買者會去華潤萬象城買。因?yàn)槟阕尭叨讼�費(fèi)者購買中檔品很容易，但想拉升中街的消費(fèi)水平，太難了。”市場人士說。

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