經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 邵好 姜旺
作為濟(jì)南規(guī)模最大、檔次最高的購(gòu)物中心，恒隆廣場(chǎng)自開業(yè)伊始便備受關(guān)注，從國(guó)際大品牌到高檔餐飲，再到環(huán)境綠化，無(wú)不成為濟(jì)南市民談?wù)摰慕裹c(diǎn)。但是，集中的關(guān)注似乎并未轉(zhuǎn)化為強(qiáng)大的購(gòu)買力。近日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，與早些時(shí)候登陸濟(jì)南的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一樣，在經(jīng)歷了“萬(wàn)人空巷”之后，恒隆廣場(chǎng)目前正面臨著客流銳減的尷尬。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、導(dǎo)報(bào)特約評(píng)論員李鐵崗22日接受導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，代表高端商業(yè)的恒隆、萬(wàn)達(dá)等城市綜合體，在濟(jì)南這樣一座二線城市出現(xiàn)“水土不服”是意料之中的。在引領(lǐng)國(guó)際潮流的同時(shí)，如何與當(dāng)?shù)叵M(fèi)有機(jī)結(jié)合，將是這些商業(yè)巨頭“扎根”的關(guān)鍵。
客流明顯減少
“恒隆廣場(chǎng)的客流量比剛開業(yè)的時(shí)候減小了很多。”18日，在恒隆廣場(chǎng)二層購(gòu)物的濟(jì)南市民賈女士告訴導(dǎo)報(bào)記者，剛開業(yè)的時(shí)候，很多人都是來(lái)看熱鬧、長(zhǎng)見識(shí)的，真正到恒隆消費(fèi)的人還是太少。
毫無(wú)疑問，恒隆廣場(chǎng)在濟(jì)南市民中成功樹立了“高端”的形象———國(guó)際大品牌，裝修好，價(jià)格高。“如果是單純逛街，我會(huì)選擇恒�。灰切枰�(gòu)物，一般都是直奔銀座和貴和。”賈女士告訴導(dǎo)報(bào)記者，恒隆廣場(chǎng)壓根兒不會(huì)讓她有“掏錢”的沖動(dòng)。
事實(shí)確實(shí)如此，周末下午，本是購(gòu)物消費(fèi)的最佳時(shí)間，但整個(gè)恒隆廣場(chǎng)顯得格外冷清，偌大的購(gòu)物長(zhǎng)廊，只有不多的人在閑逛，經(jīng)常出現(xiàn)前方幾十米都沒有一個(gè)人的情況。
對(duì)于恒隆廣場(chǎng)，消費(fèi)者最強(qiáng)烈的感受就是“太高檔”，與濟(jì)南傳統(tǒng)的人文氣息并不一致。對(duì)此，李鐵崗解釋說(shuō)，“商業(yè)最重要的是要在合適的時(shí)間，選擇最優(yōu)的消費(fèi)群體。”
“在濟(jì)南，大潤(rùn)發(fā)是個(gè)成功的案例。其成功得益于兩大因素，一是時(shí)機(jī)恰到好處，當(dāng)年濟(jì)南處于商業(yè)模式引領(lǐng)消費(fèi)習(xí)慣的時(shí)期；二是大潤(rùn)發(fā)準(zhǔn)確評(píng)估和迎合了當(dāng)年濟(jì)南的消費(fèi)習(xí)慣。”李鐵崗說(shuō)。
萬(wàn)達(dá)出現(xiàn)撤柜
如果說(shuō)恒隆廣場(chǎng)的人氣稍顯冷清，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就只能用慘淡來(lái)描述了。同樣是周末傍晚，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所在的經(jīng)四路顯得格外安靜，門外寬闊的步行街只有路人匆匆走過。
在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引以為豪的萬(wàn)千百貨，稀少的客流與豪華的裝修形成了鮮明的對(duì)比。“進(jìn)駐萬(wàn)千百貨的品牌一般，價(jià)格又高，很難吸引到顧客。”在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)休閑的濟(jì)南市民王先生告訴導(dǎo)報(bào)記者，自己平時(shí)只到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)樓上的餐飲區(qū)消費(fèi)，對(duì)樓下的“大品牌”不感興趣。
導(dǎo)報(bào)記者了解到，已經(jīng)有商鋪開始撤離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，原因是客流太少，賺不到錢。“最近我們感覺非常明顯，生意下降了好幾成，平時(shí)賠錢，周末稍微好一點(diǎn)。”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三樓餐飲區(qū)的一名工作人員告訴導(dǎo)報(bào)記者，像火鍋、牛排等餐飲生意都不太行，而服裝因?yàn)閮r(jià)格太貴，生意還不如餐飲。
“濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)過量也是其生意慘淡的重要原因。”李鐵崗說(shuō)，“隨著國(guó)家及各地針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中住房市場(chǎng)的限購(gòu)措施相繼出臺(tái)，更多的資本期望通過開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。但這會(huì)遇到需求容量與供給容量是否匹配的問題，過量的供給與需求的不足，必然引起激烈的競(jìng)爭(zhēng)。”
扎根本地需求
“現(xiàn)在恒隆、萬(wàn)達(dá)等定位高端的商業(yè)廣場(chǎng)，經(jīng)歷從‘繁榮’到‘慘淡’的‘過山車式’發(fā)展是正常的。”李鐵崗對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的商業(yè)模式，開發(fā)商在某個(gè)城市的定位不一定準(zhǔn)確。
“在開始階段，人們出于新奇等原因會(huì)形成其虛假繁榮的場(chǎng)面。如果新的商業(yè)模式和當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣不相匹配，必然會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較冷淡的時(shí)期，也就是商業(yè)模式與當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣的‘磨合期’，亦可稱之為‘過渡期’。這需要經(jīng)營(yíng)者積極調(diào)整思路，過渡不成會(huì)有很大的麻煩。”李鐵崗說(shuō)。
事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的生意冷清與其模糊的定位有很大的關(guān)系，既像是城市綜合體，又像shopping mall，而室內(nèi)步行街與萬(wàn)千百貨布局設(shè)計(jì)不盡合理。上述市民王先生表示，室內(nèi)步行街兩側(cè)的商鋪截住了通往萬(wàn)千百貨的客流，很多商鋪又沒有特色，難以吸引消費(fèi)者。
李鐵崗表示，隨著人們消費(fèi)意識(shí)的不斷變化，商家與消費(fèi)者的角色出現(xiàn)對(duì)調(diào)。“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的突破口在于深度挖掘當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣，調(diào)整定位與經(jīng)營(yíng)思路，主動(dòng)迎合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，實(shí)現(xiàn)商業(yè)定位與當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣的真正融合。”
