紅商網(wǎng)訊：有“金融街”之稱的慶春路，杭州市區(qū)數(shù)得著的熱鬧地段，每天人流洶涌。位于慶春路和馬市街交叉路口的電信大樓，又處在這條街上的人潮交匯之處。
因?yàn)榭春眠@個(gè)繁華市口蘊(yùn)含的消費(fèi)潛力，外來(lái)的中都百貨在4年前租下電信大樓開出了中都百貨慶春店。它進(jìn)入杭州核心商圈的動(dòng)作，一度引發(fā)業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。不過，就在前幾天，中都百貨向外界表示，將轉(zhuǎn)租其中一部分商場(chǎng)面積。這引發(fā)了業(yè)內(nèi)猜想，外來(lái)中型百貨在杭州是否面臨著水土不服？
租金壓力太大
昨天中午，記者來(lái)到慶春路上的中都百貨商場(chǎng)，慶春路上擁堵的人流和車流，讓人相信這里絕對(duì)是黃金中的黃金地段。商場(chǎng)一樓幾個(gè)店面的客人確實(shí)非常密集，但是上到2樓3樓，人流就大為減少。
浙江中都百貨有限公司常務(wù)副總孫偉說，準(zhǔn)備出租的是原本經(jīng)營(yíng)男裝、運(yùn)動(dòng)休閑和童裝的4樓和5樓。轉(zhuǎn)租可以緩解租金壓力。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)坪效太低，中都百貨在開業(yè)前承租電信大樓，租約20年。出租面積約8000平方米，價(jià)格為4.5元/平方米/天。商場(chǎng)希望能引入餐飲等業(yè)態(tài)，這樣既能增加租金收入，又能為縮減后的百貨店帶來(lái)更多客人。
從去年年底到今年2月，杭州眾多商場(chǎng)銷售額同比增長(zhǎng)艱難，有的商場(chǎng)還出現(xiàn)了銷售額同比下降。中華全國(guó)商業(yè)信息中心的最新數(shù)據(jù)顯示，2012年2月份全國(guó)50家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比下降2.78%，為2011年以來(lái)月度零售額首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。從區(qū)域?qū)Ρ壬峡�，一、二線城市市場(chǎng)銷售不景氣，三線城市銷售表現(xiàn)相對(duì)較好。物價(jià)持續(xù)高位，消費(fèi)意愿不強(qiáng)、天氣因素導(dǎo)致部分地區(qū)消費(fèi)出行減少，以及不同政策環(huán)境下的銷售表現(xiàn)不一樣等因素，是造成銷售增速大幅下滑的主要原因。
百貨行業(yè)有“開家新店養(yǎng)3年”的說法。作為一家在2009年開出的“新店”，中都慶春店在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，盈利壓力比客群成熟的老店更大。
戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司杭州分公司商業(yè)部高級(jí)經(jīng)理傅敏認(rèn)為，4.5元/平方米/天的價(jià)格有些偏貴。在商業(yè)裙樓里，3樓以上的租金價(jià)格明顯較低，租金與同一地段寫字樓持平或略低。因?yàn)槲飿I(yè)條件限制，電信大樓寫字樓租金比同地段甲級(jí)寫字樓略低，而慶春路上甲級(jí)寫字樓租金為4-6元/平方米/天。
社區(qū)鄰里型百貨在這里行不通
孫偉說，以前主要定位社區(qū)顧客，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)型做精品百貨，把眼光聚焦在慶春路上寫字樓里的客人身上。與“社區(qū)家庭百貨”氛圍產(chǎn)生關(guān)聯(lián)銷售的童裝、運(yùn)動(dòng)裝和休閑男裝坪效太低，要減去童裝，減少運(yùn)動(dòng)裝。雖然2樓、3樓女裝的坪效較高，也要將定位調(diào)整得更加精準(zhǔn)，減少少女裝，引入更多成熟淑女裝和商務(wù)男裝。
背靠吳牙社區(qū)，王馬社區(qū)，馬市街等連片老小區(qū)，定位社區(qū)鄰里百貨，曾經(jīng)被認(rèn)為這是中都百貨緊挨著百貨店密集的武林商圈，退一步做出的選擇，以避開與核心商圈的正面競(jìng)爭(zhēng)，專注社區(qū)顧客。不過從坪效上看，這個(gè)定位目前看來(lái)并不成功。
在開店之初，業(yè)內(nèi)人士對(duì)中都百貨的選址有不同看法。有人認(rèn)為，慶春路人流密集，此前卻沒有一家大型商場(chǎng)，對(duì)面就是超市業(yè)內(nèi)的“單店巨無(wú)霸”聯(lián)華慶春店，也許能產(chǎn)生店多隆市的效應(yīng)。也有人指出，在中都百貨入駐前，就曾有百貨店看中過電信大樓，不過因?yàn)榇髽窃镜脑O(shè)計(jì)是寫字樓，存在著層高過低，一樓面積不夠大，門前有太高臺(tái)階等問題，并不適合被用來(lái)做商場(chǎng)，此外停車條件也不夠理想，車位不多，最終被放棄了。
就在去年10月，中都百貨對(duì)面的聯(lián)華超市慶春店再一次升級(jí)改造后重新開業(yè)，從單純的超市業(yè)態(tài)升級(jí)成為擁有食品，日用品，化妝品，鞋類，服裝，家電，家居的大賣場(chǎng)。面對(duì)這個(gè)年銷售額達(dá)數(shù)億元的巨無(wú)霸大賣場(chǎng)，中都百貨當(dāng)初所希望的“店多隆市”并沒有實(shí)現(xiàn)。周圍社區(qū)的居民更習(xí)慣在聯(lián)華超市慶春店里進(jìn)行一站式購(gòu)物。
單體百貨開店不易，必須“錯(cuò)位”
作為調(diào)整的前兆，上個(gè)周末，中都百貨慶春店有的女裝品牌已經(jīng)打出了1.5折。一個(gè)女襪品牌所有產(chǎn)品都打5折，營(yíng)業(yè)員說，在其他商場(chǎng)這個(gè)品牌仍然以全價(jià)銷售，不打折。
在開出慶春店前，中都百貨一直在杭州周邊地區(qū)發(fā)展。與在杭州扎根多年的解百，杭州大廈，銀泰百貨和杭州百貨大樓等商場(chǎng)相比，它在業(yè)內(nèi)被看做是一個(gè)外來(lái)者。當(dāng)時(shí)后4家商場(chǎng)全都躋身全國(guó)百貨單店年銷售額20強(qiáng)。雖然杭州的商場(chǎng)數(shù)量不多，卻都是強(qiáng)手，要在其中站穩(wěn)腳跟并不容易。
在商場(chǎng)開業(yè)之初，中都慶春店曾經(jīng)打出過“滿100元減75元”的促銷廣告，以最低1.25折的折扣力度創(chuàng)下過當(dāng)時(shí)杭州商場(chǎng)促銷的新紀(jì)錄。不過，拼低價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)沒能持續(xù)，也沒能持續(xù)穩(wěn)定客源。
業(yè)內(nèi)人士分析，因?yàn)殡x武林商圈不遠(yuǎn)，周邊社區(qū)居民要逛商場(chǎng)時(shí)，并不介意多花一二十分鐘的時(shí)間去百大和銀泰。再往東去，則是一個(gè)體量更大，逛起來(lái)舒適度更強(qiáng)的萬(wàn)象城SHOPPING MALL。此外，因?yàn)槭桥c本地百貨“貼身競(jìng)爭(zhēng)”，外來(lái)百貨在招商時(shí)遇到了不少阻力。位于中都集團(tuán)所在地的中都臨平店擁有歐時(shí)力、阿瑪施等一線女裝品牌，能帶來(lái)穩(wěn)定的銷售額，在中都慶春店里卻難覓蹤影。據(jù)介紹，中都旗下4家百貨店，銷售業(yè)績(jī)最好的是中都集團(tuán)所在地臨平店，去年以4500平方米的面積創(chuàng)下了1.3億元的營(yíng)業(yè)額。
孫偉總結(jié)，在杭州市區(qū)開店必須展開“錯(cuò)位”競(jìng)爭(zhēng)，減少與其他商場(chǎng)的共有品牌。此外，中都慶春店還嘗試增加自營(yíng)品類，開出自己采購(gòu)經(jīng)營(yíng)的奢侈品集成店，這是杭州其他商場(chǎng)目前沒有的。
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