廊坊圈地

　　12月21日，華夏幸�；鶚I(yè)發(fā)布公告稱，其三個下屬公司廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、固安幸�；鶚I(yè)資產(chǎn)管理有限公司、三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司，以總價26271萬元，競得了固安縣6宗地塊，土地面積達158497.8平方米。

　　華夏幸�；鶚I(yè)表示，該項購地可進一步提升公司未來的經(jīng)營業(yè)績，保障公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　據(jù)悉，這次拿地其實是華夏幸�；鶚I(yè)早已制定的拿地計劃的一部分。

　　12月10日，華夏幸�；鶚I(yè)宣布，擬在截至10月31日已儲備經(jīng)營性用地4751畝的基礎(chǔ)上，在2011年11月至2012年3月期間通過政府招標、拍賣等法定公開競價方式購買房地產(chǎn)開發(fā)及園區(qū)建設(shè)項目用地。

　　這些地塊的總成交金額預計不超過56129萬元，使用權(quán)面積總計不超過402畝，且單筆成交金額不超過28529萬元。

　　此前，華夏幸�；鶚I(yè)已競得了該計劃中另外5宗地塊。11月份，廊坊京御就以1955萬元，競得了廊坊市固安縣3宗土地，為華夏幸福基業(yè)增加土地儲備15892.7平方米；固安幸福則競得固安縣兩宗土地，總價7771萬元，面積64109平方米。

　　加上這次競得的6宗地塊，華夏幸�；鶚I(yè)已完成了原定在廊坊拿地計劃中的絕大部分土地，僅余下河北省廊坊市區(qū)地塊1宗，該地塊面積44畝，土地用途為住宅、商服等，成交金額預計300萬元/畝。

　　對于以投資運營開發(fā)區(qū)是為核心業(yè)務(wù)的華夏幸�；鶚I(yè)來說，在廊坊的大手筆購地，正是其“工業(yè)園區(qū)+房地產(chǎn)開發(fā)”運作模式的又一例子。

　　地產(chǎn)+工業(yè)園區(qū)

　　資料顯示，地產(chǎn)項目是華夏幸福基業(yè)最早涉足并一直穩(wěn)健發(fā)展的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，公司旗下知名品牌項目主要有孔雀城、大衛(wèi)城、華夏系列、蘭亭系列等。

　　在2002年6月成立固安工業(yè)園區(qū)后，華夏幸�；鶚I(yè)就踏進了開發(fā)區(qū)投資運營事業(yè)領(lǐng)域。在這一領(lǐng)域，其采取的方式是與地方政府簽訂排他性的委托開發(fā)協(xié)議，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）、園區(qū)綜合服務(wù)和廠房建設(shè)租賃等獲取收益。

　　自此，華夏幸�；鶚I(yè)正式開啟了“園區(qū)+地產(chǎn)”的模式。

　　第一創(chuàng)業(yè)研究所的一份研究報告指出，“園區(qū)+地產(chǎn)”模式除了能確保低成本獲取土地外，還可以依靠其對政府的影響力不斷在園區(qū)周邊獲取土地，并參與到城市綜合體、酒店和舊改等種多業(yè)態(tài)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營中。

　　也就是說，華夏幸�；鶚I(yè)可以通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景打動地方政府從而獲得土地，在廊坊近6億的購地計劃，也可看出這一模式帶來的利好。

　　華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華曾表示，華夏幸福基業(yè)這種“園區(qū)+地產(chǎn)”的模式定位，扣緊了市縣級政府在財政壓力較大和地方經(jīng)濟增長途徑有限的情況下，追求GDP和政績的命門，輔以較早進入此行業(yè)累積的招商經(jīng)驗和人脈關(guān)系，使得公司在與政府共盈的開發(fā)模式中游刃有余，獲得了收益與現(xiàn)金流的雙贏。

　　平安證券的研究報告指出，華夏幸�；鶚I(yè)進一步發(fā)揮了地產(chǎn)業(yè)務(wù)和園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)的協(xié)同效應，實現(xiàn)了兩者之間的優(yōu)勢互補，奠定了高成長的基礎(chǔ)。

　　國信證券則認為，“園區(qū)+地產(chǎn)”模式將使華夏幸�；鶚I(yè)在一級開發(fā)、園區(qū)經(jīng)營、房地產(chǎn)銷售及政府返還等多方面實現(xiàn)收益。

　　同時，公司面對商業(yè)住宅開發(fā)低迷周期，可依仗一級開發(fā)和園區(qū)經(jīng)營獲得穩(wěn)定回報；周期上升時，可利用一級開發(fā)成本優(yōu)勢獲取大量土地儲備快速擴張。

　　經(jīng)過多年積累，華夏幸�；鶚I(yè)目前住宅土儲建面儲備（含潛在）已約達1500萬平米，啟動園區(qū)約43平方公里，戰(zhàn)略規(guī)劃園區(qū)規(guī)模超150平方公里。

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