多區(qū)域貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)

　　根據(jù)通訊顯示，截至11月底，佳兆業(yè)累計(jì)共實(shí)現(xiàn)合約銷售額134.5億元人民幣，同比增長(zhǎng)58%。合約銷售面積達(dá)約203萬平方米，同比增長(zhǎng)165%。

　　至于獲取134億元銷售額的主要銷售區(qū)域，佳兆業(yè)稱，銷售額主要是來自成渝地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)。其中，成渝的合約銷售占比為31%，長(zhǎng)三角占比為28%，珠三角、中部地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)占比分別為21%、12%及8%。

　　而11月份的銷售金額，佳兆業(yè)亦稱，主要是來自11月份推出的7個(gè)項(xiàng)目，土地銷售共計(jì)約12萬平米，主要包括了營(yíng)口君匯上品、江陰城市廣場(chǎng)、葫蘆島綏中東戴河、佛山順德上品雅園、成都君匯上品以及長(zhǎng)沙水岸新都等項(xiàng)目。

　　眾多項(xiàng)目中，尤值得一提的是位于遼寧葫蘆島市的東戴河項(xiàng)目和成都佳兆業(yè)君匯上品。11月初，佳兆業(yè)首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“東戴河一期”在遼寧葫蘆島市綏中縣正式開盤，據(jù)了解，該項(xiàng)目推出的戶型為48-114平米，開盤當(dāng)日共銷售近500套，認(rèn)購金額近2億元。

　　成都佳兆業(yè)君匯上品，并非新盤項(xiàng)目。早在今年6月26日，該項(xiàng)目就推出了1400多套房源入市，當(dāng)天就取得了銷售1200多套的業(yè)績(jī)。

　　相關(guān)資料顯示，截至11月份，僅成都君匯上品項(xiàng)目完成的銷售額就達(dá)到13億元，而目前整個(gè)佳兆業(yè)成都公司完成的合約銷售為40多億。

　　佳兆業(yè)內(nèi)部人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，其實(shí)，成都君匯上品的熱銷，反映了公司快速開發(fā)快速銷售策略的一部分。

　　因?yàn)榻衲暌詠�，公司主推的產(chǎn)品一直是堅(jiān)持面對(duì)剛性需求的，這樣受調(diào)控的影響相對(duì)要小，也因此，企業(yè)能在短時(shí)間內(nèi)占領(lǐng)市場(chǎng)，并保證公司資金的流動(dòng)性。該人士續(xù)稱。

　　此人士還指出，從當(dāng)前的銷售情況來看，公司對(duì)于全年150億元的銷售目標(biāo)，很有信心能在12月份完成，在銷售策略上公司仍然堅(jiān)持現(xiàn)有的銷售策略，暫時(shí)不會(huì)有太大變化。

　　不過，對(duì)于佳兆業(yè)12月份的銷售預(yù)期，有外資券商也表達(dá)了些許擔(dān)憂。

　　據(jù)相關(guān)不愿具名的外資券商分析師表示，佳兆業(yè)11月份的銷售額與原先自己估算的目標(biāo)有小幅差距，雖然離全年目標(biāo)相差不大，但年底作為開發(fā)商推盤的關(guān)鍵“時(shí)點(diǎn)”，各個(gè)公司的去化率都在加大，競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈，因此佳兆業(yè)12月想超過11月份的12.5億恐怕還是有點(diǎn)難度。

　　區(qū)域影響均價(jià)回落

　　該分析師續(xù)指，佳兆業(yè)12月份如果通過降價(jià)促銷來完成目標(biāo)，目前看來有一定難度，因?yàn)楣�司本身的銷售均價(jià)已經(jīng)低于此前市場(chǎng)預(yù)期的7000元以下，而拿地成本和建安成本也都較高。因而，價(jià)格調(diào)整幅度的空間不大，因?yàn)槿绻�再大幅調(diào)整的話，則公司毛利率會(huì)受一定影響。

　　據(jù)了解，今年1至11月佳兆業(yè)的銷售均價(jià)比去年同期下降41%，為6625元/平方米。

　　如果觀察近三個(gè)月佳兆業(yè)的銷售均價(jià)情況，可以看出11月份銷售均價(jià)還有所回升。10月底時(shí)，佳兆業(yè)的銷售均價(jià)同比下降了43%到6426元/平米。9月份，佳兆業(yè)合約銷售平均售價(jià)比去年同期下降了46%，每平方米為6425元。

　　但觀察全年的話，佳兆業(yè)的銷售均價(jià)同比確實(shí)回落明顯，今年第一季度，佳兆業(yè)的平均售價(jià)雖然同比下滑了21%，但還能達(dá)到8284元人民幣。

　　就這個(gè)問題，佳兆業(yè)就表示，合約銷售平均售價(jià)的下降，是因?yàn)榉且痪�城市的銷售貢獻(xiàn)增加。由于公司采取地域多元化的策略擴(kuò)展至深圳以外地區(qū)，而這些地區(qū)大都屬于二三線城市，因此平均售價(jià)一般較低。

　　地域多元化發(fā)展與均價(jià)回落，似乎像魚和熊掌般不可兼得，前述分析師也認(rèn)為，“如果從多元化擴(kuò)張來看，無論是目前還是中長(zhǎng)期都符合佳兆業(yè)需要，因?yàn)橹�前公司的�?xiàng)目過于集中于珠三角、長(zhǎng)三角，單一集中容易受政策的影響，目前擴(kuò)大到多個(gè)區(qū)域更符合整體的發(fā)展，比如深圳限購了，其他地方則沒有限購。”

　　如何更好地使擴(kuò)張與價(jià)格兼容，該分析師稱：佳兆業(yè)可以在拿地成本以及建筑方面嚴(yán)格控制，尤其是拿地成本很重要。

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