重點布局二三線城市

　　從近一個月的情況來看，在去年市場活動低調的房企于近期紛紛加快了擴張步伐，而目光全部集中在了二三線城市。

　　除了遠洋地產聯手太古地產在成都斬獲了20萬平方米的商業(yè)用地外，金地地產1月5日公告稱，耗資27.18億元在常州、武漢、長沙拿下4宗土地；1月6日，在蘇州今年的首次土地拍賣會上，37宗土地進入了拍賣環(huán)節(jié)，吸引了香港的九龍倉、眾朗投資和臺灣的遠雄房地產，甚至還有日本積水住宅株式會社的參與；而去年12月，佳兆業(yè)集團一口氣在遼寧省葫蘆島市及鞍山市拿下6幅地塊，使得該公司在二三線城市的土地儲備達到總儲備量的1/3。面對房企在二三線城市的瘋狂擴張，業(yè)內人士指出，這與品牌房企的帶動作用有著密切的聯系，去年以來遠洋、萬科、保利、中海等大房企紛紛在二三線城市布局，造成了其他中小房企跟風。

　　監(jiān)測數據顯示，在“樓市調控年”中，進軍二三線城市成了開發(fā)商最普遍的規(guī)避戰(zhàn)略。全國排名前10位的上市房企，其在一線城市的土地儲備均低于30%，二三線城市成為今后房企競爭的主要戰(zhàn)場。

　　分析師表示，從近幾年房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，品牌房企逐漸將布局重心轉向二三線城市已是不爭的事實，而在去年政府新一輪的樓市調控背景下，這樣的趨勢更有進一步加快的跡象。從2010年1～11月份典型房企拿地的情況來看，雖然一線城市的競爭依然激烈，但二三線城市正逐漸成為各家關注的焦點。許多企業(yè)去年在二三線城市的新增土地面積占比均超過了90%。

　　商業(yè)地產將迎來井噴期

　　2010年以來，萬達、SOHO中國、世茂股份等眾多老牌商業(yè)地產開發(fā)商紛紛加速擴張，而眾多住宅開發(fā)商也紛紛宣布進軍商業(yè)地產。分析人士稱，商業(yè)地產將迎來“井噴”期。

　　業(yè)內專家表示，從長期來看，單一的住宅開發(fā)蘊藏的風險越來越大，多元化經營將是未來房地產企業(yè)的生存之道，特別是持有型商業(yè)物業(yè)的收益將成為最穩(wěn)定的收入來源。同時，中國目前的商業(yè)地產市場尚未完全成型，這也為品牌企業(yè)進軍商業(yè)地產提供了很大的空間。

　　就拿此次遠洋地產和太古地產聯手拿下的成都項目來說，該項目占地面積70779平方米，項目許可的總樓面面積為207260平方米，其中大慈寺歷史文化保護區(qū)內商業(yè)容積率僅為1.48，東大街9號地塊寫字樓容積率為9。該項目位于成都市錦江區(qū)的成都中央商務區(qū)內，緊鄰西部地區(qū)最大的經貿商圈“春熙路-紅星路”商圈，具有得天獨厚的商業(yè)資源優(yōu)勢。項目南側的東大街為成都市政府規(guī)劃并全力打造的金融街，已具備成熟完善的商業(yè)、行政商務和生活功能區(qū)。東大街9號地塊上的寫字樓部分預計建成后高度約190米，將成為成都金融街第一地標。

　　“房企轉向商業(yè)地產，一方面是因為住宅市場受樓市調控政策的影響頗大，另一方面是因為當下開發(fā)商拿地成本增加，住宅未來預期利潤開始攤薄。像萬科、保利這樣資產上億的企業(yè)，持有一定數量的商用物業(yè)，對穩(wěn)定企業(yè)資金有一定作用。如果經營得好，會給企業(yè)帶來穩(wěn)定的現金流增長。”仲量聯行投資部經理劉裕通預計，未來1～2年住宅開發(fā)商轉型的趨勢將更加明顯。

　　聯手拿地成為普遍現象

　　土地、信貸、市場、貨幣多管齊下的格局，將2010年的宏觀調控力度提升至前所未有的嚴厲層面。只是對于已具備2008年“過冬”經驗的房企而言，面對這一輪深度調控的反應卻更為快速，而聯手拿地就是各種應對措施之一。

　　2010年，北京萬科聯合中糧集團拿下的房山地塊，即此后的萬科中糧長陽半島項目，成為2010年北京市場上的明星“日光盤”。此外，萬科去年在北京還與住總、五礦、京投、金隅、朝開等多家央企或北京市屬企業(yè)展開了緊密合作。

　　除了在一個地方聯手拿地外，房企之間跨地域聯手拿地的案例也越來越多。2011年1月12日，魯商置業(yè)發(fā)布公告，其與福建金帝通過掛牌方式競得青島市嶗山區(qū)午山村莊改造項目，項目總成交價50億元。去年7月，中海地產聯手香港九龍倉以人民幣41億元競得重慶江北嘴CBD地塊。2010年最后兩個月，香港南豐集團先后宣布與內地房企遠洋地產共同合作開發(fā)大連及北京CBD項目。而這次聯手遠洋地產拿下成都地塊的太古地產，也是一家老牌的英資企業(yè)。

　　房地產行業(yè)專家薛迥文指出，企業(yè)聯手拿地可以更好地分攤市場風險。在土地出讓方式改變的今天，招標條件的苛刻，也使得這種方式將成為房企跑馬圈地的主要模式。