但隨著近年越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)或被動(dòng)地進(jìn)軍，商業(yè)地產(chǎn)的格局正在悄然發(fā)生變化。

    全國(guó)第一大住宅供應(yīng)商萬(wàn)科，已經(jīng)邁開(kāi)了挺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的步伐。

    合生創(chuàng)展從2009年開(kāi)始啟動(dòng)北京、上海、廣州等地11個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，公司計(jì)劃逐漸將商業(yè)物業(yè)對(duì)營(yíng)業(yè)額的貢獻(xiàn)率增加至20%。正在盡力向“3-5年持有型物業(yè)投資比例增至30%”目標(biāo)邁進(jìn)的保利地產(chǎn)，目前擁有總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，未來(lái)年租金可超10億元。

    中糧和華潤(rùn)兩支“國(guó)家隊(duì)”，更是王健林公開(kāi)提到要“提防”的商業(yè)地產(chǎn)勁敵。目前，中糧在國(guó)內(nèi)大中城市布局20多個(gè)“大悅城”的“造城計(jì)劃”正在展開(kāi)。而以“萬(wàn)象城”作為主力品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的華潤(rùn)中心都市綜合體模式，日前也已經(jīng)復(fù)制到包括杭州、重慶、沈陽(yáng)、大連和南寧等城市，華潤(rùn)還意在加強(qiáng)持有型物業(yè)的比重。

    作為民營(yíng)企業(yè)的萬(wàn)達(dá)，或許已經(jīng)感受到了來(lái)自這兩個(gè)央企巨子的壓力：寧高寧打造的大悅城給商業(yè)地產(chǎn)界帶來(lái)的系列創(chuàng)新和顛覆，以及華潤(rùn)持有物業(yè)高水平的資金回報(bào)率，都是萬(wàn)達(dá)必須直面的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。

    2001年，在住宅開(kāi)發(fā)累計(jì)達(dá)到600萬(wàn)平方米之后，萬(wàn)達(dá)將戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

    “對(duì)于會(huì)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這一點(diǎn)我們?cè)缇土系搅恕?rdquo;石雪清向時(shí)代周報(bào)記者表示，“曾經(jīng)有兩年，老總開(kāi)年會(huì)時(shí)都稱萬(wàn)達(dá)是‘獨(dú)孤求敗’。其實(shí)任何行業(yè)，單獨(dú)一家企業(yè)都不可能獨(dú)占市場(chǎng)份額，越來(lái)越多的競(jìng)爭(zhēng)者出現(xiàn)，有助于產(chǎn)品和行業(yè)更好地發(fā)展。”

    “但很多同行也必須意識(shí)到，萬(wàn)達(dá)發(fā)展到今天，算是十年磨一劍。十二三年的努力，發(fā)展到目前完整的產(chǎn)業(yè)鏈和專業(yè)化，也是交了很多學(xué)費(fèi)的。”石雪清說(shuō)，“要達(dá)到我們目前這個(gè)成績(jī)，至少要十年、八年的磨煉。”

    王健林新難題

    商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨的資金、土地、招商問(wèn)題，在如今的王健林眼中已經(jīng)不再是難題。

    銷售物業(yè)的現(xiàn)金回款、持有物業(yè)的租金，以及銀行的貸款和私募資金，這種資金多渠道來(lái)源，讓王健林每次面對(duì)外界質(zhì)疑時(shí)，總是信心十足地表示萬(wàn)達(dá)“不差錢”—“如果需要錢，持有型的物業(yè)還可以抵押貸款。”

    “雖然萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)持有型物業(yè)的資金回報(bào)率不算高，但按照萬(wàn)達(dá)所言，各地商業(yè)廣場(chǎng)的租金收繳率連續(xù)4年達(dá)到99％，這個(gè)比例基本和黃金地段的甲級(jí)寫字樓普遍的租金收繳率持平，但在近兩年空置率較高的商鋪領(lǐng)域，這個(gè)租金收繳率已經(jīng)很了得。”北京某國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)租賃部負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者。

    土地這個(gè)開(kāi)發(fā)商的老大難問(wèn)題也沒(méi)有限制住萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張腳步。

    回憶起與時(shí)任廣州市長(zhǎng)張廣寧的第一次會(huì)見(jiàn)，面對(duì)“你們?cè)谌珖?guó)哪些城市有項(xiàng)目”這個(gè)問(wèn)題時(shí)，王健林當(dāng)時(shí)開(kāi)了個(gè)玩笑：“不應(yīng)該問(wèn)我們哪里有項(xiàng)目，應(yīng)該問(wèn)我們哪里沒(méi)有。”

    如王健林所言，在地方做大做好后，每個(gè)月給地方貢獻(xiàn)的稅收、解決的就業(yè)問(wèn)題，都能夠提高萬(wàn)達(dá)的議價(jià)能力。這種強(qiáng)勢(shì)造成的結(jié)果就是，同土地交易大廳相比，王健林更經(jīng)常出現(xiàn)的場(chǎng)合，是地方政府官員的會(huì)客大廳。

    但王健林不得不面對(duì)一個(gè)新難題。“萬(wàn)達(dá)目前面臨最大的瓶頸是人才隊(duì)伍。”十多年的攻城略地，現(xiàn)在這支斯巴達(dá)軍團(tuán)已經(jīng)到了急需擴(kuò)充隊(duì)伍的時(shí)刻。

    石雪清對(duì)記者表示，要打造一條完善的產(chǎn)業(yè)鏈，需要包括前期發(fā)展部門、專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、建設(shè)團(tuán)隊(duì)、建造隊(duì)伍的各方面人才；而商業(yè)中的幾百種業(yè)態(tài)、一萬(wàn)多名員工，如果沒(méi)有一支專業(yè)的商業(yè)管理隊(duì)伍，又如何能夠讓項(xiàng)目運(yùn)行順暢？這些同住宅比較起來(lái)，更加具有技術(shù)含量，也更復(fù)雜。

    “按照我們目前的擴(kuò)張速度，培養(yǎng)一支合格的隊(duì)伍至少平均要三到五年的時(shí)間。”石雪清說(shuō)，“所以說(shuō)，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)需要耐心。”

    盡管沒(méi)有公開(kāi)透露時(shí)間表，但種種跡象表明，萬(wàn)達(dá)正在為此前透露的上市目標(biāo)作最后沖刺。4月29日發(fā)布第一季度業(yè)績(jī)時(shí)，外界已經(jīng)將此舉解讀為準(zhǔn)上市企業(yè)所作的信息披露演練。而打開(kāi)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的網(wǎng)站，上市公司所專有的“投資者關(guān)系”頻道都已經(jīng)建立，“信息披露”和“投資者交流”的平臺(tái)已是“待建欄目”。

    很顯然，王健林已經(jīng)帶領(lǐng)萬(wàn)達(dá)走到了一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)上，這支四處征戰(zhàn)的地產(chǎn)斯巴達(dá)軍團(tuán)能否一如既往，則是對(duì)王健林最大的考驗(yàn)。