在此之前，幾乎所有的PE在地產(chǎn)領(lǐng)域都是通過投資地產(chǎn)企業(yè)來獲得收益，而不會直接面對項(xiàng)目。

　　加注商業(yè)地產(chǎn)

　　中信資本屬中信集團(tuán)旗下的投資管理及顧問公司，成立于2002年，核心業(yè)務(wù)包括私募股權(quán)投資、房地產(chǎn)基金、結(jié)構(gòu)融資及資產(chǎn)管理，管理資金超過30億美元。

　　目前，中信資本旗下有三只地產(chǎn)投資基金，一期基金是機(jī)會型投資，二期基金偏重住宅投資，三期基金投資策略則相對分散。這些基金主要投資國內(nèi)一線和二線城市的住宅和商用項(xiàng)目，曾在包括佛山、珠海、上海、大連等全國9個城市投資過若干住宅項(xiàng)目。中信資本高級董事總經(jīng)理兼房地產(chǎn)投資部門主管程驍遠(yuǎn)介紹，商業(yè)地產(chǎn)將成為中信資本地產(chǎn)投資基金的重點(diǎn)，未來會加大資金的分配比例在商業(yè)地產(chǎn)方面。

　　“中信資本會對項(xiàng)目進(jìn)行收購、改建、管理、經(jīng)營等，但不會是開發(fā)商。”程驍遠(yuǎn)如是描述中信資本未來在商業(yè)地產(chǎn)板塊的運(yùn)作模式。按照他的解釋，中信資本不會去拿地，而是選擇一些已經(jīng)完工或者尚未完工的項(xiàng)目進(jìn)入，收購或者與開發(fā)商合作，都有可能，但“絕對不會自己開發(fā)”。

　　程驍遠(yuǎn)介紹，中信資本之所以改變純粹投資開發(fā)商的模式，由自己直接介入項(xiàng)目的開發(fā)、管理、經(jīng)營，主要是從長遠(yuǎn)考慮，看中商業(yè)地產(chǎn)增長周期較長的特點(diǎn)。

　　程驍遠(yuǎn)表示：“中信資本將以商業(yè)物業(yè)作為投資重點(diǎn)方向之一，通過收購已竣工或接近竣工的商業(yè)物業(yè)，組建專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)來策劃、招商、推廣及運(yùn)營。我們計劃用五年的時間在全國范圍內(nèi)完成多個大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購，迅速在中國建立起自有商業(yè)地產(chǎn)品牌。”

　　《第一財經(jīng)日報》從一些PE人士處了解到，除了中信資本外，目前不少PE都在考慮直接進(jìn)入房地產(chǎn)，主要原因是，在一些PE看來，目前房地產(chǎn)處于相對較低的周期中，特別是二三線城市，具有較大的機(jī)會；同時，PE和開發(fā)商對于資金的認(rèn)知和需求存在差異，選擇合適的投資對象并不容易。

　　按照推算，“自營”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的回報率并不會比投資開發(fā)商差，在帶有杠桿的情況下，可以達(dá)到20%左右的年回報率。

　　二三線城市機(jī)會

　　二三線城市將成為未來中信資本商業(yè)地產(chǎn)的重要投資點(diǎn)。

　　此次中信資本投資的長沙悅方·ID MALL計劃于2011年10月開業(yè)，建筑面積約12萬平方米，是集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化等諸多元素于一體的Shopping Mall。此項(xiàng)目原為長沙青和購物廣場，由中信資本的全資子公司湖南盈富負(fù)責(zé)具體運(yùn)營。

　　在選定長沙之前，中信資本曾經(jīng)多地考察，有過接觸的項(xiàng)目達(dá)數(shù)十家。最終選擇長沙，主要是因?yàn)殚L沙本身屬于典型的消費(fèi)型城市，購買力強(qiáng)勁，但當(dāng)?shù)厝狈φ嬲�的Shopping Mall，主要以傳統(tǒng)百貨為主。

　　實(shí)際上，除此之外還有一個重要原因，就是中信集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐膹?qiáng)大政府資源。據(jù)中信資本首席執(zhí)行官介紹，中信資本近年共在湖南投資[7.32 -0.68%]近30億元，是其在國內(nèi)投資最大的省份。除長沙之外，中信資本還在武漢、鄭州等地洽談新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　程驍遠(yuǎn)介紹，對于商業(yè)地產(chǎn)，盡管中信資本不會明確對一線城市“關(guān)門”，但重點(diǎn)肯定是二三線城市，“二三線城市的城市化正在加速擴(kuò)大，發(fā)展可能比一線城市還要快”。在他看來，一線城市如上海，辦公樓等仍具有較大的發(fā)展?jié)摿�，但零售業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，二三線城市的機(jī)會大過一線城市。

　　在此之前，中信資本的第三個地產(chǎn)投資基金于2008年年底完成集資4億美元，其中有三分之二已投資到各類項(xiàng)目，其中包括上海和大連的住宅項(xiàng)目以及上海的辦公區(qū)。