現(xiàn)實對萬科的擠壓

　　即便如此，萬科在轉(zhuǎn)型問題上表現(xiàn)出的急切和躲閃，同樣耐人尋味。

　　萬科的急切，不僅僅是人口紅利和城市化理論的說服。而更可能是現(xiàn)實的催逼。

　　萬科這兩年一直在反思。業(yè)內(nèi)人士透露說，萬科近來對其他同行非常感興趣。萬科內(nèi)部對競爭對手做了各種研究，以解釋以下疑難：

　　2008年市場調(diào)整，以碧桂園、恒大為代表的住宅遭遇重大困境。

　　2008年以來，保利地產(chǎn)、中海外等地產(chǎn)商貼身緊逼。

　　2009年下半年以來，以“不當(dāng)?shù)赝?rdquo;為圭臬的萬科在一線及二線重點地區(qū)拿地越發(fā)困難。

　　2007年以來，萬科在地方政府規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地上，和華僑城、招商地產(chǎn)、華潤置地等比較，拿地幾乎沒有優(yōu)勢。

　　理財周報曾經(jīng)仔細(xì)研究過萬科成功到底靠什么(見此前萬科系列報道)？結(jié)論為，超級圈錢和超級快，從語言上講，似乎不很動聽，但這是必須的，作為精簡到極致的萬科，除了圈錢以推動周轉(zhuǎn)，別無退路。

　　“我覺得萬科的商業(yè)模式很一般。它這種模式受制于兩個因素，一是成本較合理的土地儲備，二是融資”，蘇雪晶如此評價萬科現(xiàn)有的模式�？梢耘袛嗟氖�，拿地并非萬科強(qiáng)項。所幸，萬科具備比較完備強(qiáng)大的融資能力，使其商業(yè)模式能高效運行。

　　雖然萬科口號為“建筑贊美生命”，但其實這一模式是圍繞土地運營而生的。如果說，2008年碧桂園和恒大危機(jī)讓人們意識到這一模式在資金周轉(zhuǎn)上缺乏對沖機(jī)制，那么2009年以后的市場瘋狂則會讓萬科意識到另一種危機(jī)：土地運營難度迅速加大。

　　央企的強(qiáng)勢介入和地方政府的日漸流行的捆綁型土地運作模式，使得萬科拿地難度越來越大，成本越來越高，空間越來越局促。

　　“房價與地價之間的利潤會越來越薄。”上述人士說。萬科雖然現(xiàn)金囤積，卻無用武之地，這才是萬科尋求轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實煩惱。

　　誰的妥協(xié)：王石還是郁亮？

　　換言之，這是萬科被迫妥協(xié)的結(jié)果。

　　不過，如本文開頭所述，萬科為何在這個問題上前后表態(tài)不一？尤其是王石一以貫之的“不做商業(yè)地產(chǎn)”論，和郁亮前后不統(tǒng)一的表態(tài)。

　　世人皆知，王石欲效法美國巨頭帕爾迪，堅持“住宅產(chǎn)業(yè)化”，以產(chǎn)業(yè)化帶動快速的周轉(zhuǎn)率，提高凈資產(chǎn)收益率。但2008年來，不僅萬科，帕爾迪也表現(xiàn)出較弱的抗風(fēng)險能力。大與快之間難以切換，近幾年來，萬科規(guī)模不斷擴(kuò)大，但資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻呈明顯的下滑趨勢，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2005年的0.56持續(xù)下降到2009年的0.38。相反，香港模式卻表現(xiàn)出較強(qiáng)的生命力。

　　重要的是，如同招商證券(600999)賈祖國提出的疑問：萬科可能成為帕爾迪嗎？沒有大量移民的支撐，萬科只可能成為大把現(xiàn)金的銀行。

　　正是如此，萬科提出轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，通過內(nèi)涵經(jīng)營，提高利潤率。有分析人士認(rèn)為，這是新生代職業(yè)經(jīng)理人郁亮的新思路。而這明顯與王石的戰(zhàn)略有著偏移。

　　王石的萬科和郁亮的萬科，會走向何方？