聯(lián)街網(wǎng)訊：3月1日，萬科在香港發(fā)布2009財(cái)年報(bào)告，總裁郁亮強(qiáng)調(diào)，萬科的定位是主流住宅，沒有發(fā)展投資物業(yè)或者進(jìn)入其他地產(chǎn)領(lǐng)域的計(jì)劃。

　　但在2009年11月16日，萬科總裁郁亮對全國眾媒體高調(diào)宣布新戰(zhàn)略：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。

　　這被廣泛視作房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性事件。

　　2009年8月，商業(yè)名家凱德置地的毛大慶跳槽萬科，坐鎮(zhèn)華北，惹人想象，并表示，“萬科并非絕對不做商業(yè)地產(chǎn)”。隨后王石在各公開場合仍堅(jiān)稱不進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。

　　時勢正在逼迫萬科在糾結(jié)中，做出改變。萬科已掐算出自己的生命周期。

　　萬科模式大考

　　物極必反。

　　上市18年來，復(fù)合增長率超過30%，萬科堅(jiān)持做了18年的減法，在專業(yè)住宅開發(fā)商的道路上走到極致巔峰。效法者如過江之鯽，碧桂園(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、恒大、雅居樂正是采用這一模式晉級名流。

　　當(dāng)萬科對住宅單一化的路徑依賴到極致時，反向制約作用不可避免。萬科要維持此前的擴(kuò)張速度，必須具備兩個支撐條件：一是繼續(xù)享有人口紅利，二是城市化進(jìn)程加快至少不減速。此前，萬科享受了城市化帶來的巨大人口紅利，保持了10年的高速發(fā)展。問題是，人口紅利還能持續(xù)多久？

　　很少有效法者學(xué)到了萬科的精髓，像萬科那樣敏銳洞悉自我生命。

　　據(jù)悉，在2006年前后，萬科曾做過中國人口結(jié)構(gòu)變化的研究。其中一個研究結(jié)論是：2013年，首次置業(yè)人口紅利的拐點(diǎn)將出現(xiàn)，2013年后新增首次置業(yè)人口將迅速下降，而改善型和高端再改需求將不斷增加；到2017年左右，20-65歲的總勞動人口將達(dá)到高峰。此后將快速衰退。

　　而目前中國城市化率為47%，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將來一段時間仍可每年以1%的速度推進(jìn)。根據(jù)大略測算，達(dá)到高峰的時間大概是2022年。

　　兩相抵消，人口紅利留給萬科模式的生命黃金期約在7-10年。

　　這是一個不算長，也不算短的時間窗口，顯然未到杞人憂天，然則以萬科的規(guī)模，轉(zhuǎn)型的難度和時間成本相當(dāng)大。