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佑威樓市通研究中心主任陸麒麟表示，“至少對普通老百姓而言，迪斯尼是與公共利益有關(guān)的，但因為公益用地一般是指公園、綠地、橋梁這樣的，所以很難界定。
無法達成一致的拆遷爭議拖延了拆遷進度。浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會的房屋拆遷許可證（拆許字（2009）第0037號）顯示，拆遷期限是2009年11月20日到2010年3月31日。
但后來，浦東新區(qū)土地資源儲備中心向浦東新區(qū)建交委提出申請，延長拆遷期限到2010年11月19日，理由是“在核定拆遷期限內(nèi)未拆遷完畢”。
雙方仍在僵持著。
1.4億，雙軌間的巨大差價
現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》沒有區(qū)分為社會公共利益目的的拆遷和純商業(yè)目的的拆遷，對拆遷補償也尚未引入市場規(guī)則。但在實際操作中，由地方政府主導(dǎo)的公益名義的拆遷和商業(yè)動遷對于被拆遷戶賠償不處于一個級別，兩種名義之間，有著巨大的利益價差。
據(jù)了解，迪斯尼地塊屬于浦東D類土地，最低補償價格為1350元/m2，而若按照商業(yè)地產(chǎn)來補償?shù)脑�，�?dāng)?shù)卮迕癖硎?ldquo;最少也有2000元/m2”，因為川沙鎮(zhèn)上門的商品房價格已經(jīng)漲到1.5萬/m2到2萬元/m2之間。
而該地區(qū)動遷的居民數(shù)量巨大。滬浦發(fā)改投（2009）79號《關(guān)于浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)A地塊土地儲備項目的批復(fù)》顯示，動遷居民約2155戶，動遷企業(yè)約87家。
按此計算，由于地處農(nóng)村，房子面積普遍較大，一般都有150平方米以上，假設(shè)每戶有100平方米，2155戶的動遷總面積便達215500平方米，則按照上述1350元/m2的最低補償價格，政府拆遷費用將需要支付2.9億元。
而如果是商業(yè)拆遷，按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情的2000元/m2計算，則至少要支付4.3億元。
如此一來，政府的拿地成本將可節(jié)省約為1.4億元。據(jù)了解，整個迪斯尼地區(qū)拆遷總投資約為44.2億元，資金來源為浦東新區(qū)財政安排。
以上計算僅以房屋建筑面積拆遷補償而論，不包含裝修補貼等因素。
北京市盛廷律師事務(wù)所律師張興奎認為，將項目定性為公益項目拆遷，不僅可壓縮拿地成本，還可將低價拿到的土地可以高價賣給作為土地使用方的迪斯尼合資公司，或作價給中方公司入股迪斯尼，這樣中方公司可以少拿現(xiàn)金入股。
土地儲備制度的模糊地帶
2009年11月4日，上海市政府新聞辦宣布迪斯尼項目啟動，而早在之前的9月4日，浦東方面就發(fā)布了征收土地方案公告，顯示這塊被征收的土地將用于“布宜諾項目”。上海市規(guī)劃和國土資源管理局一份名為滬規(guī)土資劃（2009）138號《關(guān)于川沙新政A-1土地儲備項目的復(fù)函》也指出該地塊是用于“布宜諾項目”。
其時，迪斯尼項目尚未正式獲得國家批準(zhǔn)，有人士分析，叫布宜諾是因為迪斯尼總部位于布宜諾大街。
這表明當(dāng)時已經(jīng)確定該地塊的用途，再進行有目的的拆遷。
“這顯然有違土地儲備的本意。”熟悉土地儲備制度的陸麒麟認為，原則上，土地儲備的時候一般不確定該地塊的用途，只能確定土地的用地規(guī)劃方向。土地儲備征收是為儲備土地繼而進行拍賣、出讓，并不涉及建設(shè)項目、建設(shè)單位。
目前，迪斯尼的拆遷正在由浦東土地儲備中心實施之中。在王鈺琛看來，拆遷公司和浦東相關(guān)部門一直回避提及迪斯尼地塊拆遷，而以“A1地塊拆遷”來指代，雖然沒有人否認該被動遷地塊將被用于建設(shè)迪斯尼項目。
這一切似乎是為了規(guī)避有關(guān)土地儲備的上述原則。
陸麒麟認為，在實際操作中，地方往往已經(jīng)明確了這塊地塊的目的，如果是商業(yè)用途，甚至已經(jīng)明確了出讓對象，然后再以土地儲備的名義進行拆遷征收。這種征收很多時候是以“為了市政整體規(guī)劃“這類公共利益的名義進行。
由于《土地儲備管理辦法》對這方面缺乏具體規(guī)定，這就留住了較大的操作空間。
“出于儲備目的而進行的土地征收，一方面，由于對征收目的也就是土地用途無法確定，使得征收行為有違反憲法的嫌疑。”（《憲法》第十條第二款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”。）張興奎說，”另一方面，如果征收時已經(jīng)確定了土地用途的公共利益性質(zhì)，那么儲備制度的建立就顯得多此一舉，何必早早的征而不用儲備起來？”
張近期向全國人大常務(wù)委員會提出《對土地儲備制度和土地儲備管理辦法》進行違憲審查的建議，引起了外界關(guān)注。
此外，到底如何界定何為公益項目何為商業(yè)項目，由誰來裁決和界定，《土地儲備管理辦法》亦無具體規(guī)定。
但《土地儲備管理辦法》規(guī)定了該法的實施主體是各市、縣人民政府或國土資源管理部門，因此，在實際操作過程中，往往拆遷的性質(zhì)皆由地方政府來確定。
觀察人士評價說，鑒于地方政府在土地儲備中有著巨大的逐利沖動，由政府來界定拆遷的性質(zhì)并不合適。
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來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道 責(zé)編：筱悠 |
