聯(lián)街網(wǎng)訊：4月29日，一場(chǎng)“非價(jià)高者得”地產(chǎn)新游戲，將在上海隆重上演。

　　上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)222號(hào)地塊開標(biāo)，頗具標(biāo)志性意義的是，該地塊將摒棄價(jià)高者得，價(jià)格僅占評(píng)標(biāo)分?jǐn)?shù)30%。此舉雖遭外界質(zhì)疑其公正性，但出讓方式卻符合當(dāng)前對(duì)地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　背后所隱匿的較量，其實(shí)早已鋪陳開來(lái)。

　　“僅保證金就達(dá)5.5億，這個(gè)時(shí)候能掏出這筆錢，一定是如雷貫耳的名字。”盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民告訴記者。

　　本報(bào)記者多方調(diào)查獲悉，與該項(xiàng)目淵源頗深的香港地產(chǎn)龍頭新鴻基集團(tuán)，已經(jīng)聯(lián)手上海城開有限公司、閔行城投有限公司、莘莊鎮(zhèn)投資公司組團(tuán)投標(biāo)，很有可能斬獲這一大型物業(yè)項(xiàng)目。

　　不僅如此，該地塊另一大突破在于提供了大都市地產(chǎn)的新想象空間：約50萬(wàn)平方米的大型商業(yè)樓宇，其一層的地面由軌道交通穿堂而過，物業(yè)在空中加蓋而成。

　　由此牽涉到的是劃撥地塊，但在劃撥地塊的空中和地下，進(jìn)行商業(yè)使用權(quán)再出讓，這一模式在法理上尚有爭(zhēng)論，一旦突破將提供了巨大的想象空間。

　　陳立民告訴記者，這樣第一個(gè)吃螃蟹的項(xiàng)目如果運(yùn)作成功，可復(fù)制性相當(dāng)強(qiáng)，上海土地?fù)頂D的中心城區(qū)，許多地鐵站肯定也躍躍欲試。

　　6000平方千米土地承載了2000多萬(wàn)人運(yùn)轉(zhuǎn)，土地是上海最寶貴的資源，上海在填海造地(例如臨港)、掘入地下空間(例如大片的地下商場(chǎng))之后，開創(chuàng)性的空中出讓的方式再度橫空出世。

　　評(píng)標(biāo)專家 24小時(shí)前隨機(jī)抽取

　　“我們只是對(duì)技術(shù)方案進(jìn)行了研究，報(bào)名，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)還不知道，這個(gè)要等29號(hào)到現(xiàn)場(chǎng)開了才知道。”上海城開集團(tuán)有限公司總裁倪健達(dá)告訴本報(bào)。

　　莘莊鎮(zhèn)投資公司的相關(guān)人士向本報(bào)記者透露，在此次組團(tuán)投標(biāo)中它們是份額較小的一塊，約10%，“我們不是主要負(fù)責(zé)人，具體投標(biāo)手續(xù)是由最大投資方負(fù)責(zé)的。”

　　“至于新鴻基為什么要選擇和城開以及閔行區(qū)企業(yè)合作，這應(yīng)該是他們公司運(yùn)作的考慮，外界還不知道。”易居地產(chǎn)分析師薛建雄告訴本報(bào)。

　　本報(bào)獲悉，莘莊項(xiàng)目投標(biāo)將于4月29日9時(shí)30分至13時(shí)30分在市土地交易市場(chǎng)舉行。標(biāo)箱從當(dāng)日9時(shí)30分整開始設(shè)立于市土地交易市場(chǎng)。

　　依據(jù)事先的公布，評(píng)標(biāo)小組成員人數(shù)為5人及以上的單數(shù)組成。閔行區(qū)規(guī)劃局副局長(zhǎng)張健告訴本報(bào)，專家小組具體人員是上海市房地產(chǎn)交易中心從專家?guī)炖锾崆?4小時(shí)隨機(jī)抽的，留給專家的時(shí)間相當(dāng)少。

　　“招標(biāo)出讓須知”顯示，報(bào)價(jià)因素僅占整個(gè)評(píng)分環(huán)節(jié)的30%，此外公司的經(jīng)營(yíng)狀況和技術(shù)標(biāo)分別占20%和50%。其中最重要的就是技術(shù)標(biāo)。

　　張健副局長(zhǎng)告訴記者：“技術(shù)標(biāo)有幾個(gè)原則性要求，現(xiàn)在是保密的，到評(píng)標(biāo)的時(shí)候拿出來(lái)。”

　　“投資總額需競(jìng)標(biāo)當(dāng)日才可獲知，投標(biāo)當(dāng)天會(huì)公布底價(jià)，先競(jìng)價(jià)，再由專家小組根據(jù)技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)標(biāo)。”

　　上海市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院專家趙萬(wàn)良告訴記者，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，評(píng)審小組會(huì)從專家?guī)熘谐槿“�括�?guī)劃、結(jié)構(gòu)、環(huán)保、建筑、交通等各領(lǐng)域的專家進(jìn)行評(píng)審。

　　不過，即便是新鴻基中標(biāo)，目前尚未完全規(guī)劃完的軌道線金山支線規(guī)劃也稱為未來(lái)的一個(gè)難題，本報(bào)了解，即將接入該地鐵站的金山支線的規(guī)劃定了一半，后面的一半尚且在規(guī)劃之中。

　　張健告訴本報(bào)，“公交樞紐那塊定了，東西方向到南站那一塊還沒有定，將來(lái)開發(fā)單位肯定要考慮這個(gè)因素的，這是一個(gè)非常復(fù)雜的事情。”

　　而對(duì)于土地使用權(quán)方面的問題，張健表示，“申通公司和鐵路部門都出過意見了，同意土地拿出來(lái)拍賣，在地鐵的運(yùn)營(yíng)和換乘都是有保障的，這都是作為招標(biāo)條件。”

　　法理沖突：劃撥用地的空中花園

　　“我們遞交上去的標(biāo)書，新鴻基占項(xiàng)目股權(quán)40%、上海城開30%多，閔行城投和莘莊鎮(zhèn)政府約占10%左右。”上海城開集團(tuán)有限公司總裁倪健達(dá)對(duì)本報(bào)透露。

　　“具體的投資規(guī)模，要等開標(biāo)之后，現(xiàn)在不方便對(duì)外透露。”倪表示。

　　本報(bào)了解，事實(shí)上閔行區(qū)政府對(duì)該項(xiàng)目的推動(dòng)上馬“垂涎已久”。一直以來(lái)，位于近中心的閔行區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量位列上海第二，居住人口也超過了200萬(wàn)，卻一直缺少一個(gè)綜合性大型的商場(chǎng)，區(qū)居民購(gòu)物最近需要趕到徐家匯。

　　歷經(jīng)多年開發(fā)，閔行區(qū)難以找到一幅地塊可以承載其建設(shè)一個(gè)商業(yè)中心的夢(mèng)想，位于莘莊鎮(zhèn)地鐵站及周邊大片綠地瞬間映入推動(dòng)者的眼簾。

　　根據(jù)規(guī)劃，一旦項(xiàng)目上馬，該地鐵站將進(jìn)行拆除并設(shè)立臨時(shí)站點(diǎn)。建成后，莘莊站同時(shí)將地鐵1、5、17號(hào)線，以及金山支線、滬杭客運(yùn)專線集結(jié)成莘莊大站，巨大的客流足以支撐一個(gè)超大型的商業(yè)中心。

　　據(jù)悉，該工程還考慮與周邊的百貨和公用設(shè)施以空中走廊連接起來(lái)，一旦實(shí)現(xiàn)，這樣的規(guī)模相當(dāng)于再造一個(gè)上海商業(yè)中心徐家匯。

　　項(xiàng)目規(guī)劃氣勢(shì)恢宏，但本報(bào)采訪了解，其上馬的進(jìn)程充滿矛盾。

　　上海城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院的趙萬(wàn)良教授，曾作為專家組成員參加過2007年莘莊商務(wù)中心概念規(guī)劃評(píng)審會(huì)，其告訴本報(bào)，“當(dāng)時(shí)討論的焦點(diǎn)是如何解決莘莊地鐵站換乘的矛盾， 1號(hào)線的延伸使得換乘矛盾加劇，莘莊沒地，所以有人提出土地復(fù)合利用”。

　　然而地塊面臨的最大難題，其實(shí)是不同土地使用權(quán)的土地捆綁出讓，在法理上產(chǎn)生矛盾：由于地塊中的軌道線部分屬于劃撥地塊，在劃撥用地的地上和地下空間，進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)，如何站得住腳？